房地產(chǎn)市場目前的僵持狀態(tài)或許已經(jīng)讓地方政府感到左右為難，對繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場有些投鼠忌器。

　　本刊編輯部 流言雖然一茬接著一茬，但讓市場翹首以盼的上海樓市新政和廣州新政均未在上周末如期推出，兩地政府對樓市調(diào)控的曖昧態(tài)度掩飾著政策出臺前的激烈博弈，地方樓市調(diào)控可能已經(jīng)處于一種進退失據(jù)的狀態(tài)。

　　這與整個宏觀調(diào)控目前面臨的難題也許如出一轍。5月13日、14日，溫家寶總理在天津調(diào)研時稱，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢仍然極其復(fù)雜，國內(nèi)宏觀調(diào)控面臨的兩難問題不少。溫總理再次強調(diào)了要堅持實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，切實把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控是本輪宏觀調(diào)控中最為重要的一面，可以理解的是，溫總理提及的宏觀調(diào)控面臨兩難問題其中也包括樓市調(diào)控目前的僵局。統(tǒng)計局近期公布的房價數(shù)據(jù)顯示，在4月份最嚴厲的樓市調(diào)控政策出臺后，4月份全國70個大中城市的房屋銷售價格仍然同比上漲了12.8%，創(chuàng)下歷史新高。雖然“國十條”的出臺對市場成交確實產(chǎn)生了明顯影響，但整體房價并未出現(xiàn)明顯下滑卻也是不爭的事實。在這樣的環(huán)境下，是否要繼續(xù)加碼樓市調(diào)控不僅是中央樓市調(diào)控面臨的難題，也是地方政府出臺樓市細則所必須考慮的因素之一。

　　事實上，房地產(chǎn)市場目前的僵持狀態(tài)或許已經(jīng)讓地方政府感到左右為難，對繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場有些投鼠忌器了。在財稅政策改革并未完善的大背景下，地方經(jīng)濟與財政過于依賴房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實短期內(nèi)還未改變。而這一輪樓市調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場波動引致的土地市場降溫對地方財政的“傷害”已經(jīng)凸顯，土地出讓金的縮水讓地方政府融資平臺的信貸違約風(fēng)險在加劇。

　　一份中金公司發(fā)布的報告披露，截至去年末，全國地方政府融資平臺貸款余額已經(jīng)高達7.2萬億元，僅去年新增額就達到了3萬億元。這些貸款均是地方政府以土地等國有資源和資產(chǎn)作為抵押而取得的融資，土地市場的降溫顯然是地方政府極不愿意看到的現(xiàn)實。

　　而這種趨勢可能還在加劇。另一份國泰君安的行業(yè)分析報告認為，這一輪調(diào)控導(dǎo)致的土地收入下跌已成為必然。“單幅地塊的平均地價可能會因為調(diào)控下降20％至30％，土地總收入也會下降30%至50%。四大一線城市土地財政收入如果明顯下降，二三線城市恐怕也會被累及”。

　　這是地方政府擔(dān)憂的所在。這也解釋了，為何繼北京較為嚴厲的地方樓市細則出臺后，后續(xù)幾個城市的調(diào)控細則均開始趨于溫和、甚至出現(xiàn)搖擺不定的狀態(tài)。誠然，不同城市的地方細則是針對其不同的區(qū)域市場特點來制定，但就四個一線城市而言，樓市泡沫化的特征恐怕并不會相差太遠。

　　傳言中的“滬版”樓市細則至今仍然未有明顯的說法，房產(chǎn)保有稅的征收來勢洶洶卻“光打雷不見下雨”；廣州版細則在目前能基本確定的只有“溫和”一說，限購多套房的嚴厲政策是鐵定不會出現(xiàn)在廣版細則當(dāng)中了?？梢韵胂?，兩地最終出臺的調(diào)控細則能嚴厲到哪里去？

　　雖然有一個最新的傳言稱，發(fā)改委目前正在牽頭起草一部“更嚴厲”的關(guān)于樓市調(diào)控政策的新文件，文件力度和范圍將大于不久前剛剛出臺的樓市“國十條”。這份新版樓市調(diào)控新政的出臺時間將視此次樓市調(diào)控情況而定，“如果調(diào)控達不到預(yù)期，將會很快出臺”。

　　但奇怪的是，該傳言并未涉及這部新文件中細節(jié)中的任何“蛛絲馬跡”，在信貸被嚴控、土地被監(jiān)管、招拍掛改革也已陸續(xù)實行等“招數(shù)”早已出臺的背景下，發(fā)改委的調(diào)控新文件恐怕已經(jīng)沒有多大的操作空間了。

　　惟有稅收政策才是下一輪調(diào)控的方向，但這個課題不可能在短期內(nèi)完成，因此本輪樓市調(diào)控成敗的關(guān)鍵恐怕還要在于地方政府執(zhí)行“國十條”的決心。這是一個很微妙的時期，樓市在僵持，開發(fā)商與購房者在觀望，地方政府對于樓市調(diào)控的進與退將決定著房地產(chǎn)市場的下一輪走向。

　　欣慰的是，在樓市的國家調(diào)控層面已經(jīng)有了新的突破方向，上周新的“非公36條”出臺，為民間資本指明了樓市投資的新通道。有堵有疏的樓市調(diào)控，最終會被證明是保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的“智慧式”調(diào)控。