提供高端住宅的企業(yè)資金周轉(zhuǎn)要比規(guī)模化企業(yè)慢，在規(guī)?；囊笙拢髽I(yè)采取的是一種快速的周轉(zhuǎn)方式。

　　資金隱患

　　根據(jù)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹的分析，在歐美國(guó)家，以高端住宅為主的企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度要明顯的低于提供規(guī)模化的企業(yè)的速度，與此相匹配，高端企業(yè)應(yīng)該采取比以規(guī)?；l(fā)展為目標(biāo)的企業(yè)保持更為保守的策略。

　　“然而面對(duì)土地紅利的誘惑，能耐得住穩(wěn)健增長(zhǎng)‘寂寞’的企業(yè)是少數(shù)，多數(shù)高端地產(chǎn)企業(yè)只是產(chǎn)品定位高端，在金融戰(zhàn)略上卻與中低端定位企業(yè)無(wú)異。”杜麗虹曾指出，綠城的凈負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科和保利。

　　09年初，一筆高息債使得綠城一度命懸一線，在吸取了去年的教訓(xùn)后，在今年2月份，綠城避開(kāi)高息債，先后進(jìn)行兩次信托融資，融資超過(guò)了25億元。

　　此外，去年綠城加大了合作開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式，從09年的銷(xiāo)售金額中可以看出，其合約銷(xiāo)售金額為529億元，而綠城應(yīng)占權(quán)益銷(xiāo)售金額僅為345億。

　　“合作開(kāi)發(fā)可以減低企業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，形成表外的負(fù)債。降低資產(chǎn)負(fù)債率。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　然而這不意味沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，早前，合作開(kāi)發(fā)是順馳常用的方式之一。通過(guò)合作開(kāi)發(fā)，將企業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張的速度進(jìn)一步提高。在極速擴(kuò)大規(guī)模之后，順馳可以將手中有限資金覆蓋到各個(gè)項(xiàng)目，正所謂“把每一分錢(qián)用在刀刃上”。而綠城在選擇合作開(kāi)發(fā)的擴(kuò)張方式上與順馳如出一轍，在資金鏈上繃緊。

　　“2004年順馳希望通過(guò)精確地計(jì)算現(xiàn)金流計(jì)算自己的擴(kuò)張極限，這樣的計(jì)算是不安全的。”杜麗虹指出。

　　綠城搶跑

　　分析人士指出，高端住宅需求對(duì)行業(yè)周期更敏感。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年全國(guó)住宅銷(xiāo)售套數(shù)合計(jì)下降11%，銷(xiāo)售面積下降15%，其中，別墅和高檔住宅的銷(xiāo)售套數(shù)下降39%，銷(xiāo)售面積下降37%，降幅顯著大于普通住宅。

　　在今年三月，綠城總共賣(mài)出了81億元。而相比去年初，普通住宅需求剛剛抬頭、高檔住宅的需求還處于低谷時(shí)，綠城1-3月的銷(xiāo)售僅為25.8億元。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年樓市將會(huì)呈現(xiàn)過(guò)山車(chē)狀態(tài)，先漲后跌。而近日綠城也表示，在目前的階段里，綠城會(huì)盡可能最大限度的推量，緩解市場(chǎng)供需短期的矛盾，就是早銷(xiāo)、多銷(xiāo)、快銷(xiāo)。各種跡象表示，綠城正在與調(diào)控?fù)屌堋?/p>

　　“藍(lán)色錢(qián)江項(xiàng)目一線江景兩幢樓將在5月開(kāi)盤(pán)，推出170余套房源，預(yù)計(jì)均價(jià)6萬(wàn)/平米。下半年該項(xiàng)目的酒店式公寓會(huì)也將推出。云棲玫瑰園、紫蘭公寓、杭州御園、麗園、田園牧歌40號(hào)地和41號(hào)地都將在今年全部開(kāi)出。這五個(gè)項(xiàng)目總體量27.2萬(wàn)平米。”

　　“去年下半年拿的地，綠城也會(huì)在今年開(kāi)盤(pán)。甚至爭(zhēng)取今年一季度新拿的地也能在第四季度進(jìn)入市場(chǎng)。”在披露一季度的銷(xiāo)售金額后，綠城表示。

　　然而對(duì)于綠城1月份在青島拿到的40億元地王，附近樓盤(pán)售價(jià)也僅為也僅為3萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)綠城拿到該地塊的地面價(jià)已經(jīng)達(dá)到2元/平方米，加上建安成本，盈利空間并不大。

　　杜麗虹表示，規(guī)模化企業(yè)不拿地王，是因?yàn)槠渲苻D(zhuǎn)的速度比較快，而地王需要通過(guò)時(shí)間來(lái)提升它的價(jià)值，這與快速的周轉(zhuǎn)速度不和符合。這也是萬(wàn)科不拿地王的原因。

　　對(duì)于提供中高端住宅的企業(yè)，其土地儲(chǔ)備要比規(guī)模化的企業(yè)要求更高。這也是高端物業(yè)開(kāi)發(fā)商喜歡拿地王的原因。

　　在09年綠城拿到的土地不少是地王，從去7月土地供應(yīng)開(kāi)閘到現(xiàn)在，綠城拿地資金已經(jīng)超過(guò)了350億元。相當(dāng)于去年全年的銷(xiāo)售金額。