房企境外融資需有自身的條件：“擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備以及良好的開(kāi)發(fā)能力的公司更容易獲得境外投資者的青睞。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 2010年，中國(guó)銀根收緊已經(jīng)成為不爭(zhēng)事實(shí)。隨著央行在2月份兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，政府對(duì)于資本市場(chǎng)、信托貸款等融資審批卡緊，開(kāi)發(fā)商的融資成本也水漲船高。

　　在3月31日舉行的城市觀點(diǎn)論壇成都行中，摩根大通中國(guó)投資銀行副主席龔方雄作了嘉賓演講，他稱(chēng)，由于內(nèi)地政策的不確定性，開(kāi)發(fā)商今年在境外融資要明顯優(yōu)于境內(nèi)融資。

　　境外資本通道

　　龔方雄對(duì)境外的金融環(huán)境首先發(fā)表了看法。他認(rèn)為，相對(duì)比中國(guó)的貨幣政策，境外幾個(gè)主要的經(jīng)濟(jì)體他們的目標(biāo)很明確，就是低息不加息，而且政策會(huì)維持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

　　“由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)資本市場(chǎng)的影響，從財(cái)政政策上面，政府可能會(huì)采取增加稅收，減少支出的緊縮政策，代價(jià)是未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能會(huì)放緩，然而各國(guó)央行在這個(gè)情況下不敢加息，所以貨幣政策方面將繼續(xù)保持寬松的環(huán)境，這就是為什么美國(guó)、歐洲，以及其他成熟市場(chǎng)的股市都連創(chuàng)20個(gè)月的新高，在第一季度，不管是IP0也好，發(fā)債也好，市場(chǎng)的融資規(guī)模在創(chuàng)下了過(guò)去四五年的新高，境外融資是非?；钴S的。”龔方雄指出

　　相對(duì)比，國(guó)內(nèi)正在收緊對(duì)房地產(chǎn)的融資，不管是發(fā)債也好，貸款也好，還有房地產(chǎn)信托融資的用途，最近也有收緊的趨勢(shì)。

　　龔方雄認(rèn)為，如果把人民幣可能升值的幅度考慮進(jìn)去，目前境外融資的成本可能比境內(nèi)還要低，“目前境內(nèi)的信托融資利率是13-15%左右，但是境外就算是高息融資的成本，也不過(guò)是12、13%，如果是上市公司，以短債的形式融資的話，境外的融資成本是更加低，只有5-6%，所以從整個(gè)今年的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)講，境外融資要優(yōu)于境內(nèi)融資。”

　　但龔方雄還是提醒，房企境外融資還需有自身的條件：“擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備以及良好的開(kāi)發(fā)能力的公司更容易獲得境外投資者的青睞。”

　　“第一個(gè)是土地儲(chǔ)備的數(shù)量和質(zhì)量。然后獲得土地儲(chǔ)備的價(jià)格。這一點(diǎn)資本市場(chǎng)非常看重，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，未來(lái)獲得土地的成本會(huì)越來(lái)越高，第二點(diǎn)是土地儲(chǔ)備的分布，未來(lái)城市化進(jìn)程的重點(diǎn)的是在二三線城市，所以說(shuō)在二三線城市的一些藍(lán)籌企業(yè)，將在資本商場(chǎng)上會(huì)得到更多的關(guān)注，第三就是開(kāi)發(fā)能力。假如企業(yè)沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備，但是能有一種非常強(qiáng)的開(kāi)發(fā)能力，不管以后以什么價(jià)格拿地總能盈利，而且盈利性也比較高。”

　　樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)大于股市

　　面的樓市調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，龔方雄還對(duì)投資者提出了建議。

　　“房地產(chǎn)的價(jià)格經(jīng)過(guò)去年的大幅度上升以后，今年即使不調(diào)控也不會(huì)大漲，相對(duì)來(lái)講，房地產(chǎn)股票的投資價(jià)值應(yīng)該還是不錯(cuò)的，因?yàn)楹芏嗟姆康禺a(chǎn)股票在高位調(diào)整了30%-40%，今年，房地產(chǎn)股票投資的價(jià)值比地產(chǎn)好，因?yàn)榻衲攴康禺a(chǎn)上升的空間不會(huì)太大。”龔方雄指出。

　　在龔方雄的觀點(diǎn)中，中國(guó)股市基本沒(méi)有泡沫可言，但樓市例外。“中國(guó)股市從2001年2300點(diǎn)，到現(xiàn)在3000點(diǎn)，漲了不到50%，相比其他國(guó)家，同時(shí)間內(nèi)巴西漲了7倍，俄羅斯?jié)q了6倍；但是在中國(guó)有一個(gè)投資產(chǎn)品，有一個(gè)品牌能與巴西、俄羅斯股市媲美的，那就是房地產(chǎn)”。

　　龔方雄在演講中用了一組數(shù)據(jù)做對(duì)比：中國(guó)土地的價(jià)格在過(guò)去9到10年里翻了四五倍。原因在于土地是中國(guó)的稀缺資源，在城市化的進(jìn)程當(dāng)中，人均可耕地還在繼續(xù)下降。

　　據(jù)龔方雄的分析，目前政府一方面要房地產(chǎn)冷卻，收緊融資的環(huán)境，但在賣(mài)地方面可能又更加謹(jǐn)慎，所以開(kāi)發(fā)商未來(lái)開(kāi)發(fā)的速度和戰(zhàn)略會(huì)采取相對(duì)謹(jǐn)慎、保守的戰(zhàn)略，未來(lái)的供應(yīng)量會(huì)下降。

　　但而另一方面，中國(guó)城市化的進(jìn)程在加快，要放松甚取消戶(hù)籍制度，所以需求將會(huì)加速。龔方雄表示，房地產(chǎn)的供應(yīng)在宏觀調(diào)控下是會(huì)增加還是減少，取決于各地方政府的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房能不能上來(lái)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)的漲落，龔方雄倒是非常樂(lè)觀。“國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌的可能性不大，最多就是成交量暫時(shí)性的放緩，盡管需求方采取一種暫時(shí)性的觀望的態(tài)度，但是如果最后發(fā)現(xiàn)供應(yīng)量并沒(méi)有上來(lái)，需求將會(huì)加速”。