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　　一、市場概覽

　　第4季度，沈陽市甲級寫字樓市場租賃較活躍，吸納量自去年年底以來首次出現(xiàn)正值，是市場發(fā)展向好的積極信號。

　　商業(yè)項目供應量不斷增加，中高端品牌積極拓展市場，租金水平基本與上季度持平。

　　房地產(chǎn)市場在本年度1月至10月呈現(xiàn)活躍發(fā)展態(tài)勢，商品房需求面積同比增長10.4%。其中商品住宅累計銷售量為1,067.7萬平方米，比去年同期增長8.7%，市場需求旺盛。

　　二、經(jīng)濟概覽

　　前三季度，沈陽市經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)增長，全市生產(chǎn)總值3,148.9億元(US$461億)，增長率為14.1%(表一)。

　　第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，前三季度，分別實現(xiàn)增加值1,596.3億元(US$233.7億)和1,431億元(US$209.5億)，占地區(qū)生產(chǎn)總值的50.69%和45.44%，可見，第二產(chǎn)業(yè)依然是沈陽市經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。

　　1月至10月，沈陽市固定資產(chǎn)投資總額3,082.8億元(US$451.4億)，實現(xiàn)27.1%的快速增長。

　　全球金融危機以來，沈陽市對外經(jīng)濟環(huán)境始終未見明顯好轉，1月至10月實際利用外資額37.1億美元，同比減少20.8%。

　　三、寫字樓

　　在經(jīng)歷了將近一年的市場洗牌后，沈陽市甲級寫字樓市場發(fā)展日趨穩(wěn)定，需求開始回升。

　　本季度，在市場存量不變的情況下，全市甲級寫字樓空置率由第3季度末的32.11%下降到27%，其中第3季度新入伙的兩棟寫字樓，五里河區(qū)域的皇朝萬鑫大廈與北站區(qū)域的卓越大廈，招租情況良好，使得這兩個區(qū)域的空置率分別下降6個和8個百分點(表二)。

　　本季度，全市甲級寫字樓平均租金與去年同期相比，下降7.4%，但與上季度末的租金水平持平，為每月每平方米78.4元(US$11.48)，市場發(fā)展趨向穩(wěn)定(圖一)。

　　市場需求的增加使得本季度沈陽市甲級寫字樓的吸納量自去年年底以來出現(xiàn)首次正值，2009年全年吸納量約為18,381平方米(圖二)。

　　雖然未來3-5年內，沈陽寫字樓市場供應依舊很大。但近一年內，預計暫無新產(chǎn)品供應，所以預計下一年度的租金水平會有所提高，空置率也將逐步下降。

　　市場活動

　　華為科技租賃卓越大廈兩層面積約2,114平方米。

　　百年人壽租賃卓越大廈整層面積約1,466平方米。

　　哈大鐵路租賃皇朝萬鑫大廈約660平方米。

　　新鋒計算機租賃皇朝萬鑫大廈兩層面積約3,200平方米。

　　四、商鋪市場

　　1月至10月，沈陽社會消費品零售總額為1,484.8億元(US$217.4億)，同比增長17.9%，增速平穩(wěn)，消費市場發(fā)展基本穩(wěn)定(圖三)。

　　本季度，主要商業(yè)市場租賃活動穩(wěn)定，新的租賃需求繼續(xù)增長，市場供應也逐步擴大，供需相長使得整體租金維持平穩(wěn)，基本與第3季度持平(表三)。

　　租賃市場方面，中高端品牌繼續(xù)開拓市場，ZARA、GUESS、YES等品牌在中街大悅城店開門營業(yè)，日本奢侈護膚品POLA入駐中興商業(yè)大廈，BOSE進駐卓展購物中心。

　　1月至10月，沈陽市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為81.5萬平方米，比去年同期增長31.5%，平均銷售價格比去年同期微降0.5%。

　　未來幾個月，沈陽市商業(yè)項目仍將有新的集中供應，位于市府廣場的卓越購物廣場，位于五里河的世貿百貨，位于渾南新區(qū)的億豐商業(yè)廣場、泛華商業(yè)廣場都蓄勢待發(fā)，大規(guī)模供應將使得未來競爭更加激烈，同時也使各區(qū)域商圈功能更加完善。

　　市場活動

　　優(yōu)衣庫租賃大悅城約850平方米。

　　YES租賃大悅城約120平方米。

　　BOSE租賃卓展購物中心約30平方米。

　　五、住宅市場

　　1月至10月，沈陽市商品住宅供應為938萬平方米，比去年同期下降24.65%。供應前四位依次為于洪區(qū)、和平區(qū)(主要為和平長白島區(qū)域)、東陵區(qū)和沈北新區(qū)，分別占總體供應的16.2%、14.2%、13.2%、13.1%(表五)。

　　2009年的沈陽市商品住宅需求在6月份同比首次出現(xiàn)正增長，并在下半年大幅釋放。1月至10月，累計成交量達到1,067.7萬平方米，同比增長8.7%，預計在本年度結束前仍將有小幅上揚。(圖五)

　　在需求不斷增加的刺激下，商品住宅銷售均價在年底出現(xiàn)新的攀升。1月至10月，平均銷售價格達到每平方米4,160.84元(US$609.2)，比去年同期增長4.97%(圖四)。

　　國務院12月9日公布取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策，來年是否出臺新的優(yōu)惠政策仍未有定論，政策的不確定性將使整體市場發(fā)展不穩(wěn)定，預計消費者將進入新一輪的持幣觀望，但沈陽市具備較健康的房地產(chǎn)市場基礎及穩(wěn)定的剛性需求，預計該調整期不會太長，市場將實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

　　市場活動

　　中海地產(chǎn)在于洪區(qū)購得荷蘭村01、02號地塊，在皇姑區(qū)購入塔灣街地塊，共計土地面積199萬平方米，主要發(fā)展住宅項目。

　　世茂集團斥資約7.9億元(US$1.2億)購得沈陽棋盤山地塊，占地面積約46萬平方米，規(guī)劃可建筑面積約55萬平方米。

　　六、定義

　　可出租面積

　　可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空置或被占用，且隨時可供使用。

　　空置率

　　可出租面積與樓面總面積之比。

　　開發(fā)中項目

　　由兩部分組成：

　　1.正在開發(fā)中的樓面，即在建或正在按甲級標準全面裝修的樓盤。

　　2.已獲得規(guī)劃許可/開發(fā)許可證、擬在日后興建的樓盤。

　　凈吸納量

　　一定時間內樓面總占用面積的變化值，可正可負。

　　新供應量

　　已投放市場且可立即使用的甲級樓盤面積。“可立即入住”指工程已竣工，即樓盤已獲使用許可證(如有需要)，或只缺少裝修。

　　預租售

　　竣工前已經(jīng)租出或售出的開發(fā)項目。

　　最優(yōu)租金

　　品質優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達到的最高租金。

　　(特別注意：此處是凈租金，不包含服務費和稅費，以標準租約為準，不包括特定市場的非常規(guī)約定)

　　租金

　　除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費用和其它支出。

　　最優(yōu)物業(yè)回報率

　　品質優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達到的最好(即最低)收益率。

　　(特別注意：此處是凈收益，由凈收入減去所有不可回收的支出后的值除以采購成本得出，不包含交易費用和稅費。)

　　一般市場回報率

　　年租賃總額與物業(yè)資本價值之比。

　　存量

　　商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空置面積的總量。

　　占用面積

　　已被使用的樓面面積，包括下列幾項：

　　(i)出售/出租給最終使用者的辦公室

　　(ii)預售/預租給使用者的開發(fā)項目

　　(iii)自用業(yè)主購買永久地權或長期租用地權

　　(特別注意：此項包括轉租，但不包括續(xù)租。)

　　空置面積

　　即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售(無論是因為租戶暫未使用、正在裝修或業(yè)主有意空置)。