經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)步改善的同時(shí)，寫字樓租賃需求也逐漸活躍，本季度在118，463平方米甲級辦公物業(yè)推出市場的刺激下，全市吸納量達(dá)到81，275平方米，遠(yuǎn)高于前三個季度的總吸納量19，483平方米。

　　經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)向好大大增強(qiáng)了居民消費(fèi)信心，又逢傳統(tǒng)的零售旺季，商鋪需求明顯增加。包括中航城購物中心、京基百納空間以及歡樂海岸在內(nèi)的大型商業(yè)目前招商工作均進(jìn)展順利，餐飲及服裝零售等企業(yè)表現(xiàn)活躍。

　　一手住宅市場有限的供應(yīng)抑制了新房成交量，10月和11月新房成交量分別為496，996平方米和468，057平方米，均低于前十一個月的平均水平。與此同時(shí)，二手住宅在年末稅費(fèi)優(yōu)惠到期的刺激下劇增，并推動DTZ戴德梁行住宅價(jià)格指數(shù)在第4季度內(nèi)上升6.8%。

　　寫字樓市場方面，港中旅大廈、天利中央廣場二期先后入伙，為市場帶來118，463平方米的甲級寫字樓供應(yīng)，至此全市甲級寫字樓總存量達(dá)到1，556，891平方米。

　　隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步回暖，市場信心在年末進(jìn)一步增強(qiáng)，推動辦公物業(yè)租賃需求增加。第4季度，全市甲級寫字樓吸納量達(dá)到81，275平方米。其中，本季度出現(xiàn)新增供應(yīng)的福田區(qū)、南山區(qū)吸納量分別為56，060平方米和23，346平方米。

　　從租賃客戶來看，2009年以來包括保險(xiǎn)、銀行、證券企業(yè)在內(nèi)的內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)成為甲級寫字樓市場新增需求的主要來源。進(jìn)入第4季度，內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)依舊是支撐市場的主體，而外資機(jī)構(gòu)亦較早前有所活躍。

　　在租賃市場回暖的拉動下，本季度全市甲級寫字樓平均租金繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，較上季度末上升1.6%達(dá)到每月每平方米125.2元（US$18.3）。漲幅最大的福田區(qū)平均租金上漲3.9%達(dá)到每月每平方米131.6元。

　　買賣市場中，商業(yè)地產(chǎn)限外令的取消，短期內(nèi)雖然未對寫字樓買賣交易構(gòu)成直接刺激，但預(yù)計(jì)隨著政策的逐步消化，將對后市產(chǎn)生積極影響。

　　預(yù)計(jì)2010年，在整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回暖的帶動下，寫字樓市場也將穩(wěn)步回升。下季度，預(yù)計(jì)需求穩(wěn)定釋放的同時(shí)，寫字樓租金和售價(jià)也有望繼續(xù)穩(wěn)步上升；而自春節(jié)后的2010年3月開始，預(yù)計(jì)寫字樓市場將繼續(xù)保持上升的狀態(tài)。

　　商鋪市場方面，1月至10月，深圳社會消費(fèi)品零售總額為2122.89億人民幣，同比增長13.9%，增幅比前九個月提高0.4個百分點(diǎn)（圖三）。

　　第4季度，有三個大型項(xiàng)目開始招商工作，包括位于華強(qiáng)北的中航城購物中心、蔡屋圍的京基百納空間以及華僑城的歡樂海岸，目前商戶進(jìn)駐的意愿強(qiáng)烈。這三個項(xiàng)目都計(jì)劃在2011年內(nèi)開業(yè)，將給市場帶來超過25萬平方米的商業(yè)面積。

　　本季度餐飲行業(yè)表現(xiàn)活躍，在當(dāng)前幾大商業(yè)項(xiàng)目招商中多家餐飲企業(yè)均積極表達(dá)進(jìn)駐意向。此外，進(jìn)入零售旺季，零售商的經(jīng)營狀況提升：來自服裝行業(yè)的租賃需求增加明顯；國際品牌一改前期觀望的態(tài)度，亦有擴(kuò)張的意愿。

　　核心商務(wù)街區(qū)，如羅湖區(qū)的蔡屋圍片區(qū)，依然是需求的熱點(diǎn)區(qū)域，本季度租金上升明顯。社區(qū)商鋪則多數(shù)因?yàn)閰^(qū)域商業(yè)氛圍不足，且前期供應(yīng)量大，不得不面臨激烈的市場競爭。

　　買賣方面，由于大型集中式商業(yè)目前多采取只租不售的方式，本季度一手商業(yè)成交主要集中在特區(qū)外的社區(qū)商業(yè)。二手市場方面，盡管自11月18日起港澳臺及境外人士購買深圳商品房不再受限，但本季度二手成交量尚未出現(xiàn)明顯變化，預(yù)計(jì)下季度港澳臺及境外人士買賣商鋪的活動將刺激二手成交量增加。

　　隨著零售商的經(jīng)營環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)，商鋪市場亦呈現(xiàn)向好態(tài)勢。經(jīng)過前期的調(diào)整，預(yù)計(jì)下季度租金依然存在上升空間。第4季度住宅市場的新增供應(yīng)比去年同期顯著減少，10月和11月全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為473，563平方米，同比下降64.2%。截止至11月，2009年全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積累計(jì)為3，923，547平方米，同比下降超過三成。

　　住宅市場方面，1月至11月全市新建住宅總成交量為6，262，005平方米，同比增長101.7%。龍崗區(qū)、寶安區(qū)和南山區(qū)是成交熱點(diǎn)區(qū)域，三區(qū)的成交量占全市總成交量的87.1%。

　　.受到二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策即將到期的刺激，購房者在第4季度集中入市，推動11月二手房的成交量創(chuàng)下今年的高位，共成交1，482，720平方米，環(huán)比10月大幅上漲62.3%。與此同時(shí)，業(yè)主普遍惜售抬高叫價(jià)，推動DTZ戴德梁行住宅價(jià)格指數(shù)在第4季度內(nèi)上升6.8%。

　　由于第4季度一手住宅成交中普通住宅比重相對增加，新房銷售價(jià)格較上季度微幅下調(diào)，但依然處于高位水平。11月全市新建住宅價(jià)格環(huán)比10月下調(diào)5.2%至每平方米19，172元（US$2，807）。從區(qū)域來看，1月至11月福田區(qū)和寶安區(qū)的新房價(jià)格上升明顯，同比分別上升35.6%和12.1%。

　　總體看來，市場需求保持活躍。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回暖的同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出2010年繼續(xù)適度寬松的貨幣政策。因此預(yù)計(jì)2010年住宅市場將在穩(wěn)定向好的發(fā)展環(huán)境下保持平穩(wěn)上升的趨勢。

　　戴德梁行：深圳2009年第四季度市場分析