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　　一、一周話題--調(diào)控房價(jià)不能僅靠保障性住房

　　2010年年初，房地產(chǎn)新政除了打擊投機(jī)性購房，遏止部分城市房價(jià)過快增長外，保障性住房相關(guān)政策成為對市場調(diào)控的另一只手，保障性住房的建設(shè)是抑制房價(jià)過快增長的重要途徑。但保障性住房要對房地產(chǎn)市場造成影響是需要條件的：經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房要有足夠的供應(yīng)量，一部分城市低收入者都能通過購買經(jīng)濟(jì)適用房租住廉租房解決自己的需求，在數(shù)年內(nèi)都不用為居無所屬而煩惱，對商品房的依賴性降低。否則，由于保障性住房投放入市場需要一定時(shí)間，再加上保障性住房的保障對象是城市中低收入者，和購買商品房需求的置業(yè)人群本身就有一定差異，保障性住房政策對商品房市場的影響也許并不如想象中立竿見影。比如歐美等發(fā)達(dá)國家，住房保障制度的發(fā)達(dá)使得年輕人并不用買房來解決住房需求，但這并沒有阻礙房價(jià)的攀升。

　　就成都來看，保障性住房歷來雷聲小，雨點(diǎn)更小，每年幾百套的供應(yīng)量用來降溫樓市簡直就是杯水車薪，保障性住房的供地規(guī)劃更是從來不見影，且保障性住房購買的門檻歷來把關(guān)不嚴(yán)，真正買到保障性住房的很難保證是真正需要解決住房問題的。

　　回過頭看看房價(jià)的組成結(jié)構(gòu)，土地成本、建安成本、其他成本以及利潤，是房價(jià)的主要組成部分。其中波動(dòng)幅度最大、且有升值屬性的部分就是土地價(jià)值和價(jià)格，因此有效控制土地價(jià)格才是調(diào)控房價(jià)較有效、較根本的途徑。因此，當(dāng)我們看到土地供應(yīng)量增大，開發(fā)周期嚴(yán)格把控，用地性質(zhì)嚴(yán)格規(guī)范等政策大量出臺(tái)時(shí)，再結(jié)合對商品房預(yù)售制度的調(diào)整及正確執(zhí)行，房價(jià)降溫才不僅僅只是個(gè)傳說。

　　二、本周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　主城區(qū)：暫無土地公告成交信息。

　　郊區(qū)：本周郊區(qū)僅有雙流縣公告四塊宗地，凈用地面積總和為640.86畝，公告總價(jià)款為8.04億元。正興鎮(zhèn)、東升街道和華陽街道用地性質(zhì)為商業(yè)及住宅用地，位于九江鎮(zhèn)的宗地用地性質(zhì)為市場商業(yè)用地。

　　本周郊縣暫無土地成交信息。

　　2、主城區(qū)商品住宅供應(yīng)

　　2.1主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量持續(xù)小幅上揚(yáng)

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)共有10個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，比上周增加5個(gè)。八個(gè)項(xiàng)目趕在本周五拿到預(yù)售證，在存量見底的情況下，各開發(fā)商適時(shí)的推出新房源。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)3442套，環(huán)比增長130.7%，供應(yīng)面積為33.6萬㎡，環(huán)比增長163.9%。本周供應(yīng)產(chǎn)品建筑類型為高層和超高層產(chǎn)品，其中高層產(chǎn)品供應(yīng)1148套，超高層產(chǎn)品供應(yīng)2294套。產(chǎn)品戶型面積多數(shù)集中在60-90㎡面積區(qū)間內(nèi)，供應(yīng)套數(shù)達(dá)到2042套，面積在90-120㎡范圍內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為811套。

　　2.2城西供應(yīng)放量，城東供應(yīng)量翻倍

　　本周城西新增商品住宅1702套，供應(yīng)面積達(dá)15.29萬平方米；城東新增商品住宅1298套，供應(yīng)面積達(dá)12.13萬平方米，全市本周供應(yīng)量均集中在城西和城東兩個(gè)方位。上周供應(yīng)量為零的城西區(qū)域，本周有四個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出新房源，且推量都不小。城南本周有兩個(gè)項(xiàng)目推出新房源，供應(yīng)套數(shù)為442套，供應(yīng)面積為6.18萬平方米。城北和城中暫無新增商品住宅推出。

　　2.3高新區(qū)短暫沉寂后本周商品住宅供應(yīng)放量

　　本周各行政區(qū)中，上周零供應(yīng)的高新區(qū)，本周新增商品住宅1000套，供應(yīng)面積為10.96萬平方米；其次為成華區(qū)，新增商品住宅套數(shù)和面積分別為770套和6.97萬平方米；高新區(qū)與成華區(qū)亦是本周商品住宅供應(yīng)量增幅最大的兩個(gè)行政區(qū)。金牛區(qū)、武侯區(qū)和錦江區(qū)供應(yīng)量不相上下，供應(yīng)套數(shù)分別為584套、560套和528套，供應(yīng)面積分別為7.02萬平方米、5.16萬平方米和3.48萬平方米。青羊區(qū)本周暫無新增商品住宅供應(yīng)。

　　2.4本周新增商品住宅集中二環(huán)至三環(huán)

　　本周供應(yīng)量大多分布在二環(huán)至三環(huán)，該環(huán)域商品住宅供應(yīng)量達(dá)1858套，供應(yīng)面積15.62萬平方米，供應(yīng)套數(shù)環(huán)比上周增長109.2%；三環(huán)外新增商品住宅1584套，供應(yīng)面積為17.99萬平方米。其他環(huán)域暫無新增商品住宅。

　　3、主城區(qū)商品住宅成交情況

　　3.1主城區(qū)商品住宅成交量緩慢上行

　　本周主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)為947套，成交面積為8.57萬平方米，分別環(huán)比增長60.8%和59.3%。

　　本周主城區(qū)商品住宅成交量仍然緩慢回升，接近一千套的成交量和09年最低成交水平相比仍然有較大差距。另外，商品住宅與二手住宅成交量并未拉開，按照成都樓市情況，商品住宅成交量是大大超過二手住宅的，說明該成交數(shù)據(jù)仍然受到備案速度的影響。中原預(yù)計(jì)，近期內(nèi)商品住宅成交量仍表現(xiàn)為緩慢上升的態(tài)勢。

　　3.2各行政區(qū)成交量均明顯增長

　　本周各行政區(qū)成交量波動(dòng)幅度較大，成交量最大的行政區(qū)為錦江區(qū)，本周成交商品住宅296套，成交面積為2.37萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比增長109.9%。金牛區(qū)和高新區(qū)成交套數(shù)分別為206套和159套，成交面積分別為1.85萬平方米和1.77萬平方米，其中高新區(qū)成交量增幅最大，漲幅達(dá)到120.8%。成華區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)成交量靠后，分別成交商品住宅121套、110套和55套，成交面積分別為1.1萬平方米、1.03萬平方米和0.45萬平方米。而武侯區(qū)成為本周商品住宅成交量下降的唯一一個(gè)行政區(qū)。

　　4、三級(jí)市場一周概況

　　4.1二手住宅成交量小幅反彈回升

　　本周主城區(qū)二手住宅成交套數(shù)為840套，成交面積為9.28萬平方米，分別環(huán)比增長22.5%和8.2%。二手住宅成交量與去年二手住宅成交平均水平相比差距已日益縮小，說明二手房營業(yè)稅政策調(diào)整所帶來的預(yù)期性影響已基本結(jié)束，二手房成交量走勢將進(jìn)一步趨于平穩(wěn)，波動(dòng)幅度不大。

　　一周以來，前四個(gè)工作日二手住宅單日成交量波動(dòng)幅度不大，成交量在140套上下波動(dòng)，周五單日成交套數(shù)達(dá)到228套，周末兩天成交量明顯萎縮。

　　4.2成華區(qū)、錦江區(qū)二手住宅成交量漲幅最大

　　本周二手住宅成交排名前三位的行政區(qū)依次分別為武侯區(qū)、錦江區(qū)和金牛區(qū)，成交套數(shù)分別為185套、172套和147套，成交量靠后的三個(gè)行政區(qū)為青羊區(qū)、成華區(qū)和高新區(qū)，成交套數(shù)分別為137套、113套和86套。成交量漲幅最大的行政區(qū)為錦江區(qū)和成華區(qū)，成交套數(shù)分別環(huán)比上周增長79.2%和61.4%。高新區(qū)和金牛區(qū)成交套數(shù)分別較上周環(huán)比下降3.4%和0.7%。

　　5、近量周樓市情況小結(jié)

　　本周主城區(qū)暫無土地公告及成交信息。郊區(qū)區(qū)域，雙流縣公告四塊宗地，凈用地面積總和為640.86畝，公告總價(jià)款為8.04億元。正興鎮(zhèn)、東升街道和華陽街道用地性質(zhì)為商業(yè)及住宅用地，位于九江鎮(zhèn)的宗地用地性質(zhì)為市場商業(yè)用地。郊縣暫無土地成交信息。

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)共有10個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，比上周增加5個(gè)。本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)3442套，環(huán)比增長130.7%，供應(yīng)面積為33.6萬㎡，環(huán)比增長163.9%。本周供應(yīng)產(chǎn)品建筑類型為高層和超高層產(chǎn)品，其中高層產(chǎn)品供應(yīng)1148套，超高層產(chǎn)品供應(yīng)2294套。產(chǎn)品戶型面積多數(shù)集中在60-90㎡面積區(qū)間內(nèi)，供應(yīng)套數(shù)達(dá)到2042套，面積在90-120㎡范圍內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為811套。

　　本周主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)為947套，成交面積為8.57萬平方米，分別環(huán)比增長60.8%和59.3%。主城區(qū)商品住宅成交量仍然緩慢回升，接近一千套的成交量和09年最低成交水平相比仍然有較大差距。另外，商品住宅與二手住宅成交量并未拉開，按照成都樓市情況，商品住宅成交量是大大超過二手住宅的，說明該成交數(shù)據(jù)仍然受到備案速度的影響。中原預(yù)計(jì)，近期內(nèi)商品住宅成交量仍表現(xiàn)為緩慢上升的態(tài)勢。

　　本周主城區(qū)二手住宅成交套數(shù)為840套，成交面積為9.28萬平方米，分別環(huán)比增長22.5%和8.2%。二手住宅成交量與去年二手住宅成交平均水平相比差距已日益縮小，說明二手房營業(yè)稅政策調(diào)整所帶來的預(yù)期性影響已基本結(jié)束，二手房成交量走勢將進(jìn)一步趨于平穩(wěn)，波動(dòng)幅度不大。

　　6、下周走勢預(yù)測

　　本周商品住宅供應(yīng)集中放量，成交量繼續(xù)穩(wěn)步上行，成都房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷短暫的休整后，有再度啟動(dòng)的趨勢。中原就置業(yè)者對當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)的反映進(jìn)行觀察，發(fā)現(xiàn)一部分置業(yè)者表現(xiàn)出觀望情緒，但在置業(yè)顧問對政策解讀后，大多數(shù)意向性客戶仍然傾向于購買。另外一部分就是對房地產(chǎn)政策比較了解的客戶，在購房時(shí)對政策抗性并不大，只要有適合自己的項(xiàng)目，便會(huì)做出購房的決定。因此，中原認(rèn)為，政策對成都樓市的影響并不大，對樓市即將收緊的預(yù)期性觀望已經(jīng)有了淡化的趨勢，近期無論是供應(yīng)量還是成交量，都將恢復(fù)成都市平均水平，走勢將趨于平穩(wěn)。