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　　杭州一橋南，外形如蛋殼，曾被稱為“亞洲第一單體建筑”的UT斯達(dá)康大樓已成為濱江的標(biāo)志性建筑。12月下旬，一條來(lái)自IT界的消息震動(dòng)了市場(chǎng)：UT斯達(dá)康公司(以下簡(jiǎn)稱UT)把位于杭州濱江的大樓以9.5億元的價(jià)格出售給中南建設(shè)集團(tuán)。消息一出，IT界的人士紛紛感嘆UT的起落，而讓房產(chǎn)界感興趣的是：這筆交易額如此巨大的買賣是否合算?

　　據(jù)了解，這是杭州歷史上成交金額和面積最大的一宗辦公寫字樓出售案例。9.5億元意味著什么?這一票生意對(duì)雙方是雙贏的結(jié)局嗎?

　　歷經(jīng)半年，尋覓接盤買家

　　根據(jù)UT提供給本報(bào)記者的一份資料，其實(shí)早在6月份，UT已開(kāi)始尋找買家。“今年6月，我們決定尋找機(jī)會(huì)出售我們?cè)谥袊?guó)杭州未充分利用的設(shè)施”，UT斯達(dá)康公司CEO和總裁皮特·布萊克摩爾(Peter Blackmore)說(shuō)。

　　UT的員工對(duì)公司的賣樓并不感到意外。

　　12月下旬的一天，UT職工都收到了一封公司的郵件，大意是UT將出售杭州濱江的房產(chǎn)——用于日常研發(fā)和生產(chǎn)的大樓，總價(jià)9.5億元。這則消息并沒(méi)有在員工內(nèi)部引發(fā)激烈的討論，職工小吳(應(yīng)被采訪者要求，采用化名)說(shuō)，這幾年來(lái)，公司一直裁員，生意不怎么好，現(xiàn)在把樓也賣了，心里是有些替公司心酸的，但是對(duì)員工來(lái)說(shuō)，如果公司因此有現(xiàn)金來(lái)發(fā)展，比裁員對(duì)員工的影響小多了。

　　UT曾經(jīng)是很多杭州IT人員最向往的公司之一。成立于1995年，2000年在美國(guó)納斯達(dá)克上市，在美國(guó)、中國(guó)和印度設(shè)有多個(gè)研發(fā)中心，業(yè)務(wù)范圍遍布全球。它的小靈通一度成為其支柱產(chǎn)業(yè)，而人員也因?yàn)闃I(yè)務(wù)的增加而急劇膨脹。2004年，尚在輝煌期的UT由其最初創(chuàng)業(yè)的文三路益樂(lè)工業(yè)園搬遷到如今的濱江UT大樓。

　　這棟當(dāng)初造價(jià)在10多億的大樓至今讓很多人津津樂(lè)道，比如這個(gè)“亞洲第一單體建筑”的外觀全部由鋁板和玻璃連接而成；它是杭州第一個(gè)引入星巴克的辦公樓；里面的垃圾桶幾千元一個(gè)……

　　“大樓包括研發(fā)和生產(chǎn)車間，可以容納萬(wàn)人辦公，但就算UT鼎盛時(shí)，其杭州公司的員工也不過(guò)四五千人。一直以來(lái)沒(méi)有充分利用。何況后來(lái)公司業(yè)務(wù)每況愈下，到今年7月份時(shí)，公司只剩下1000多人了。”一位在今年7月份離開(kāi)UT的員工小迪(化名)說(shuō)。之前他已經(jīng)在UT工作了八九年之久。

　　從2005年開(kāi)始，UT面臨發(fā)展的困局。當(dāng)年的第二季度UT斯達(dá)康出現(xiàn)了上市以來(lái)的首次虧損，其后，扭虧成了其主基調(diào)。今年的財(cái)報(bào)顯示，UT斯達(dá)康第一季度凈虧損6740萬(wàn)美元，第二季度凈虧損8430萬(wàn)美元，第三季度凈虧損3460萬(wàn)美元。

　　“這個(gè)大樓的日常運(yùn)營(yíng)對(duì)公司已經(jīng)成為負(fù)擔(dān)，不如甩掉換成流動(dòng)資金，謀求進(jìn)一步的發(fā)展。對(duì)公司來(lái)說(shuō)，賣大樓可能會(huì)有負(fù)面影響，但有資金，有發(fā)展前景更重要。”一位知情人士如此分析。

　　資本市場(chǎng)支持了UT的賣樓行為：消息宣布后的第二天，即12月22日，UT在納斯達(dá)克的股票一開(kāi)盤就漲了11.98%。

　　“我們很高興這一計(jì)劃得以實(shí)施，因?yàn)檫@將明顯改善我們的財(cái)務(wù)狀況，使得UT斯達(dá)康在2010年及以后實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。”在UT給記者發(fā)來(lái)的資料中，UT斯達(dá)康公司CEO和總裁皮特·布萊克摩爾如此說(shuō)。

　　買家說(shuō)，10天談定，這筆交易很合算

　　除了相關(guān)股市和財(cái)經(jīng)的簡(jiǎn)短消息，我們?cè)诰W(wǎng)絡(luò)上查找不到任何關(guān)于這起交易的詳細(xì)情況。當(dāng)記者聯(lián)系到中南老板吳建榮時(shí)，他說(shuō)，這事沒(méi)你們想的那么復(fù)雜，我們就是正常交易。

　　本周一下午，記者在濱江中南建設(shè)集團(tuán)的辦公大樓，見(jiàn)到了吳建榮。以建筑起家，近年又進(jìn)軍動(dòng)漫業(yè)的吳建榮對(duì)這筆收購(gòu)表示滿意。

　　中南建設(shè)為什么要買這個(gè)大樓，買下來(lái)做什么?吳建榮說(shuō)，其實(shí)也沒(méi)什么，UT遇到困難需要流動(dòng)資金，正好可以幫助他們盤活存量資產(chǎn)；另外，也是中南建設(shè)企業(yè)自身發(fā)展的需要。

　　整個(gè)交易過(guò)程快得讓人難以置信，從開(kāi)始談到談成只用了10天時(shí)間。因?yàn)閰潜救耸亲鼋ㄖ錾?，?tīng)說(shuō)UT正在找接手人，吳建榮到UT現(xiàn)場(chǎng)去看了兩次，心里就有底了：從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，這是筆合算的買賣；從利用上來(lái)說(shuō)，公司正處于蓬勃發(fā)展期，可以用來(lái)做歸國(guó)留學(xué)生的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)搞研發(fā)。

　　“在我之前，已經(jīng)有三十多家企業(yè)在談這個(gè)事情了，有溫州的，廣州的，還有國(guó)外的，他們談了好幾個(gè)月都沒(méi)談成，我看好這個(gè)樓，在網(wǎng)上跟他們高層談了兩次，然后他們高層從美國(guó)飛到杭州跟我面談，最后定下來(lái)是9.5億。”吳建榮說(shuō)，他對(duì)這個(gè)價(jià)格還是滿意的。

　　按照UT做的估價(jià)報(bào)告，這幢樓總建筑面積約24萬(wàn)平方米，總價(jià)近13億元人民幣。很多其他公司一直沒(méi)談成的原因是UT的付款條件非?？量?。按UT的要求，必須在簽約后付出交易總額20%的定金，在明年一季度交接完成后，付清余款。這就意味著短期內(nèi)買家必須拿出9.5億元現(xiàn)金。中南資金的充足程度讓人驚訝。

　　吳建榮說(shuō)，根據(jù)協(xié)議，中南將向UT返租約一半的面積用以維持日常運(yùn)營(yíng)，租金半年一付，約3000多萬(wàn)元。剩下的，將用于創(chuàng)業(yè)研發(fā)。他希望這里可以成為杭州高新區(qū)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)的一個(gè)示范區(qū)。

　　杭州寫字樓單宗交易面積最大

　　“租金，加上研發(fā)產(chǎn)生的效益，估計(jì)六七年可以收回成本。”吳建榮對(duì)這棟大樓的投資回報(bào)前景非常看好。

　　9.5億元，靠租金真的能收回成本?記者幫中南集團(tuán)算了一筆賬。

　　以UT返租近一半的面積，租金年收入約7000萬(wàn)元計(jì)，大約需要13年半時(shí)間收回成本；如果剩下的一半也能租出部分，這個(gè)回收期限還能縮短。如果研發(fā)隊(duì)伍在此期間能做出效益，這個(gè)期限還可以再縮短些。好在照中南老總吳建榮的說(shuō)法，如果把公司比作人生的話，公司目前正處在二十幾歲的青春時(shí)期，不會(huì)有太多的顧慮，何況自己建的話費(fèi)力費(fèi)時(shí)，不如買個(gè)現(xiàn)成的來(lái)得方便。

　　這個(gè)價(jià)格的確不貴，以24萬(wàn)平方米的建筑面積，9.5億元的總價(jià)來(lái)說(shuō)，每平方米單價(jià)只有3958元。這的確是筆合算的買賣。從UT的返租價(jià)來(lái)看，每平方米每天的租金約為1.6元，作為精裝修辦公房，這樣的價(jià)格也還公道。就在UT不遠(yuǎn)的保億創(chuàng)藝大廈，記者了解到，這里的出租率大約在97%，租金為1.5元/平方米·天，保億打算用七八年時(shí)間收回成本。

　　“濱江與市區(qū)寫字樓的租金目前還有一定差距，像文三路的寫字樓租金約在1.8~2.5元/天·平方米，黃龍商圈則從四五元至十幾元不等，錢江新城約在三四元。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　在杭州，一整幢辦公樓或?qū)懽謽钦w轉(zhuǎn)讓的情況并不多。易居中國(guó)杭州公司商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)唐能文告訴記者，這是杭州目前為止單宗辦公樓交易面積和金額最大的一起案例。“以前也有人表示過(guò)想整幢賣掉或整幢買下來(lái)，但談成的很少，要么很難碰上買賣雙方都合適的樓，要么價(jià)格談不攏。因此很多寫字樓或辦公樓最終是拆分賣掉的。”

　　事實(shí)上，目前整棟購(gòu)買辦公樓的多是實(shí)力雄厚的銀行或國(guó)企。位于錢江新城的藍(lán)鯨國(guó)際是整幢賣掉的一個(gè)案例，據(jù)當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商錢塘房產(chǎn)有關(guān)人士說(shuō)，房子造好后就在2007年整幢賣給某銀行了，當(dāng)時(shí)的價(jià)格并不高，總建筑面積4.3萬(wàn)平方米，總成交價(jià)在5億元左右。這已是當(dāng)時(shí)交易額非常大的一筆寫字樓買賣。

　　有人評(píng)價(jià)說(shuō)，在房產(chǎn)大熱的2009年，UT這樓并沒(méi)有賣出個(gè)好價(jià)錢。確實(shí)，假如UT沒(méi)有面臨今天的困局，這樣的交易價(jià)格不可能出現(xiàn)。可是還有什么比生存和發(fā)展更重要的呢?中南或許是撿了便宜，但今后的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和投資回收同樣在考驗(yàn)著它。