觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)生 孔藝華 距離方興地產(chǎn)40.6億天價(jià)奪標(biāo)剛好6個(gè)月，方興地產(chǎn)向北京規(guī)劃局提出了修改"廣渠路15號(hào)"地王規(guī)劃的申請(qǐng)，使得這塊地王再一次成為業(yè)內(nèi)的焦點(diǎn)。

　　規(guī)劃調(diào)高

　　12月30日，北京市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)布一則公示稱(chēng)：方興地產(chǎn)提出申請(qǐng)，要對(duì)"廣渠路15號(hào)"的規(guī)劃作出部分調(diào)整。

　　在原規(guī)劃中，"廣渠路15號(hào)"總用地面積155918平方米，其中建設(shè)用地面積119056平方米，代征城市公共用地面積36862平方米。建筑控制高度為60-80米，規(guī)劃為居住、體育和住宅混合公建用地，地上建筑控制規(guī)模為280118平方米，綜合容積率2.25。

　　而方興申請(qǐng)作出的調(diào)整內(nèi)容則主要針對(duì)兩個(gè)方面，一是在建筑規(guī)模不變的前提下，將"廣渠門(mén)15號(hào)"項(xiàng)目中兩幅主要建設(shè)用地A4-1、A4-10的建筑高度調(diào)高，分別從60米和80米的限高，調(diào)整至80米和100米。二是在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進(jìn)行調(diào)整。

　　"在建筑規(guī)模不變的前提下將樓宇的高度向上調(diào)整，這樣可能有利于騰出更多的地表空間進(jìn)行項(xiàng)目的綠地等環(huán)境建設(shè)，這可能提升物業(yè)的價(jià)值"，合富輝煌首席分析師黎文江對(duì)此表示。

　　黎文江分析稱(chēng)，"若規(guī)劃調(diào)整申請(qǐng)最終獲得北京規(guī)劃委的通過(guò)，方興地產(chǎn)將對(duì)'廣渠路15號(hào)'項(xiàng)目保留更多的價(jià)格調(diào)整的空間"。

　　樓市預(yù)期轉(zhuǎn)向

　　事實(shí)上，隨著年末樓市政策的轉(zhuǎn)向，"廣渠路15號(hào)"規(guī)劃調(diào)整的背后可能預(yù)示著方興地產(chǎn)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期的判斷已經(jīng)悄然發(fā)生了改變。

　　按照40.6億的總價(jià)計(jì)算，"廣渠路15號(hào)"扣除建筑面積為1.5萬(wàn)平方米的廉租房部分以及其他公建部分后，其樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.6萬(wàn)每平方米，這已經(jīng)是北京土地單價(jià)之最。

　　方興是在2009年6月底拿下該地塊的。彼時(shí)，北京商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)突破了13000元/平方米，7月份更是達(dá)到了14500元/平方米的水平。鑒于該地塊優(yōu)越的地理位置和難得的地塊面積，當(dāng)時(shí)的北京業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，方興操作該地塊的難度并不太大。

　　隨著下半年北京樓市供需矛盾的加劇，北京房?jī)r(jià)也一路水漲船高。截止到11月底，北京四環(huán)內(nèi)期房均價(jià)已經(jīng)突破20000元關(guān)口，均價(jià)萬(wàn)元以?xún)?nèi)的期房只能到六環(huán)之外才能找到。

　　然而，北京統(tǒng)計(jì)局的另一組數(shù)據(jù)顯示，北京前11月的商品房竣工面積已經(jīng)近1700萬(wàn)平方米，由1至10月份的同比下降2.4%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)5.2%。房?jī)r(jià)的高漲與供給狀態(tài)的改善也預(yù)示著樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。

　　而年末樓市政策的微妙轉(zhuǎn)向顯然加重了市場(chǎng)對(duì)泡沫破裂后的擔(dān)憂(yōu)。“方興地產(chǎn)選擇在時(shí)機(jī)申請(qǐng)調(diào)整地塊規(guī)劃，可能是其已經(jīng)感覺(jué)到了市場(chǎng)的壓力，對(duì)后市的判斷，方興已經(jīng)不那么樂(lè)觀(guān)了”，分析人士稱(chēng)。