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　　近年來，成都房產(chǎn)市場上出現(xiàn)不少40年(部分50年)土地使用年限的商住兩用公寓，一般稱為40年產(chǎn)權(quán)公寓。從表面上看，這些公寓兼具居住及辦公功能，也有部分項目為純居住性質(zhì)，與市面上在售的其他產(chǎn)品并無明顯差別。但實際上，這些產(chǎn)品大多是“商改住”項目，即商業(yè)用地上建成的住宅項目，只有40年或50年的土地使用年限，水電收費標準高，有些甚至不通天然氣，成為住宅中的“異類”。有人把這類公寓稱為“偽公寓”，更有甚者將其比喻為“人妖”。盡管“出身”不好導致“短命”，水電費上普遍的非“民”待遇以及天然氣等住宅必備設(shè)施的缺失，但由于這些項目多為小戶型，售價低，具有“宜商、宜居、宜投資”等多重特色，市場銷售情況良好。

　　一、40年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)生背景

　　之所以會出現(xiàn)40或50年產(chǎn)權(quán)的公寓，原因在于開發(fā)商將非住宅建設(shè)用地修建成住宅出售。對于不同性質(zhì)的土地，其使用年限是有區(qū)別的。根據(jù)<<城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>>第12條規(guī)定：國有土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其它用地50年?？梢?，除了住宅用地外，其他性質(zhì)用地的使用年限都是40或50年，而且地塊的性質(zhì)是在地塊推出之前就已明確規(guī)定并且不容更改。通常情況下，開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品對地塊條件、開發(fā)的專業(yè)性水平、資金實力等方面要求較高，開發(fā)的風險較大且回籠資金慢。而近年來，由于剛性需求的存在，住宅市場需求旺盛，住宅產(chǎn)品尤其是小戶型產(chǎn)品的持續(xù)熱銷更堅定了開發(fā)商開發(fā)住宅產(chǎn)品的決心。在有市可圖、有利可圖、無政策約束的市場環(huán)境下，開發(fā)商大打政策“擦邊球”，在規(guī)劃上按照原有規(guī)劃執(zhí)行，在產(chǎn)品設(shè)計、推廣上更多的偏向住宅進行操作，輕松實現(xiàn)“商改住”，于是，40年產(chǎn)權(quán)的商住公寓就應運而生了。

　　40年產(chǎn)權(quán)公寓由商住樓演變而來，從2000年以后開始逐漸盛行，自早期藍光開發(fā)的金色夏威夷、香檳廣場等項目的成功運作以來，40年產(chǎn)權(quán)公寓開始掀起一股開發(fā)的熱潮，尤其是2005年以后，新項目層出不窮，如麥基里銀座、東辰瑞景、原筑、米蘭小筑、藍色港灣等項目充斥著市場的各個角落。發(fā)展到2008、2009年，一線品牌開發(fā)商開始加入這一行列，如萬科金色海蓉的螞蟻工房，龍湖三千星座酒店公寓，合景泰富的疊翠峰酒店公寓等。品牌開發(fā)商的介入將40年產(chǎn)權(quán)公寓開發(fā)熱度推向了新的高點。

　　二、40年產(chǎn)權(quán)公寓市場現(xiàn)狀

　　1.市場供應：不溫不火

　　數(shù)據(jù)來源：四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫

　　從2007年到2009年11月近三年的市場總體供應情況來看，成都市主城區(qū)共有個42個40年產(chǎn)權(quán)公寓項目帶來20863套供應量進入市場。每年的供應套數(shù)約占市場總供應套數(shù)6-7%的水平，市場供應量并不大，但是卻保持著平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。每年的新增供應量保持著大體相當?shù)乃剑▌臃炔淮?。整個市場發(fā)展狀況可以用不溫不火來形容。

　　40年產(chǎn)權(quán)公寓作為一種“非主流”產(chǎn)品，只能在住宅與寫字樓等“主流”產(chǎn)品之間尋找生存的空間，在市場供應中起到補充者的角色；作為一種復合功能的雙面產(chǎn)品，實現(xiàn)商住合一，滿足了特定的市場需求，未來一段時間內(nèi)還將保持一定的市場份額。

　　注：本報告共15頁，查看完整報告:http://www.dress52.cn/blogComment/sczygy20091229.pdf