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　　一、10月土地市場(chǎng)綜述

　　交易情況：

　　拍賣：10月成都主城區(qū)(包括高新區(qū))拍賣出讓二類住宅用地2宗共235.86畝均成交；另有郫縣3宗共479.53畝二類住宅用地在市國(guó)土局拍賣出讓并成交；(詳見(jiàn)附表)

　　掛牌：10月無(wú)掛牌成交宗地；

　　公告情況：

　　拍賣：10月成都主城區(qū)(包括高新區(qū))公告拍賣出讓二類住宅用地7宗共477.77畝，其中2宗已在本月成交；

　　掛牌：10月成都主城區(qū)(包括高新區(qū))公告掛牌出讓商業(yè)及商業(yè)兼容住宅用地5宗共860.80畝；

　　成交宗地位置描述：

　　10月23號(hào)拍賣成交的2宗用地均位于城西清波片區(qū)，與城西成熟居住板塊-金沙隔三環(huán)路相對(duì)。周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目有龍湖翠微清波、中鐵雙龍灣、東立清水河畔等，金沙一側(cè)有中大君悅金沙、凱麗美域等。兩宗地的北邊正在修建一個(gè)面積達(dá)2562畝的金沙蜀郡蜀文化主題公園-百仁公園。

　　10月30日拍賣成交的郫縣住宅用地，其中一號(hào)宗地位于紅光鎮(zhèn)南邊，成灌路與IT大道之間。鄰近房地產(chǎn)項(xiàng)目有合景泰富萬(wàn)景峰、上錦頤園、華潤(rùn)橡樹灣等。二、三號(hào)宗地位于郫縣(郫筒鎮(zhèn))東二環(huán)與南北大道之間。周邊在售樓盤有舜苑一里陽(yáng)光、錦繡西苑，與中信蜀都相距不遠(yuǎn)。

　　成交宗地面積情況：

　　10月共成交住宅用地235.8畝，環(huán)比下降62.4%，同比增加67.8%，無(wú)商業(yè)用地成交。

　　表一：08-09年住宅用地供需走勢(shì)(畝)

　　表二：08-09年商業(yè)用地供需走勢(shì)(畝)

　　注：缺失月份均為零供應(yīng)成交月份

　　成交宗地價(jià)格情況：

　　10月住宅用地成交均價(jià)為709萬(wàn)元/畝，同比增加5.2倍，環(huán)比小幅下降，降幅為18.5%。

　　表三：08-09年住宅、商業(yè)用地成交均價(jià)走勢(shì)(萬(wàn)元/畝)

　　注：缺失月份無(wú)住宅或商業(yè)用地成交

　　二、本月土地市場(chǎng)簡(jiǎn)析

　　--成都清查出讓土地，違規(guī)企業(yè)禁入土地市場(chǎng)，閑置土地收回

　　國(guó)土資源部9月確定對(duì)閑置用地的處理意見(jiàn)，清查自2007年1月1日后出讓的商品房用地開發(fā)情況，對(duì)確因政府原因造成土地閑置的，將會(huì)同有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理促進(jìn)開發(fā)，否則將嚴(yán)懲不貸。作為反應(yīng),成都市政府辦公廳日前印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理的通知》?！锻ㄖ芬螅瑢?duì)非企業(yè)原因影響動(dòng)工建設(shè)的，責(zé)成相關(guān)部門限期解決，保證項(xiàng)目盡快動(dòng)工建設(shè)；對(duì)經(jīng)促建仍未動(dòng)工建設(shè)的企業(yè)，實(shí)行土地市場(chǎng)禁入，禁止其參加土地招拍掛活動(dòng)購(gòu)置土地，將違約信息納入人民銀行企業(yè)信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和建設(shè)部門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系，并對(duì)外公布；對(duì)閑置的土地，則按相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。早在去年1月，國(guó)務(wù)院就發(fā)文要求，對(duì)于閑置兩年的土地將依法無(wú)償收回或者重新安排使用；對(duì)于閑置滿一年不到兩年的，需按出讓或劃撥土地款的20%繳納土地閑置費(fèi)。

　　針對(duì)拿地后要及時(shí)開發(fā)，其實(shí)每一宗用地的出讓合同里都會(huì)有單獨(dú)明確的規(guī)定。就成都土地市場(chǎng)而言，多數(shù)開發(fā)商拿地確實(shí)是出于實(shí)實(shí)在在的開發(fā)需求，利用土地進(jìn)行資本運(yùn)作只是相當(dāng)小的可以忽略的一部分。盡管2007年成都土地市場(chǎng)瘋狂的場(chǎng)面還歷歷在目，但是高價(jià)地甚至天價(jià)地的產(chǎn)生是由于很多有實(shí)力的外來(lái)開發(fā)商十分看好成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，所以才敢于頻頻舉牌應(yīng)價(jià)，以至于地價(jià)被推到高位。高昂的拿地成本，才是成都市很多建設(shè)用地被閑置的主要原因。隨著成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，基本所有緩建的地塊都已正常開始施工或者加快了施工進(jìn)度，爭(zhēng)取在目前又重新火熱的市場(chǎng)中分一杯羹。另外，出于土地財(cái)政的考慮，一些地塊還沒(méi)有徹底完成拆遷或者周邊配套、道路等還沒(méi)有到位就被政府拿上拍賣臺(tái)，以至于影響正常的開工建設(shè)，也是一些建設(shè)用地閑置的原因。總之，此通知的出臺(tái)，并不會(huì)對(duì)成都已經(jīng)出讓的土地產(chǎn)生很大的影響，更多的將會(huì)體現(xiàn)在對(duì)以后拿地開發(fā)商的警示作用。

　　拍賣出讓地塊點(diǎn)評(píng)

　　兩宗地塊均位于西三環(huán)一側(cè)，與金沙板塊隔路相對(duì)，屬于外金沙板塊的清波片區(qū)。從具體的宗地規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看，容積率2.9和3、建筑密度22%，與成都市該區(qū)域近期出讓的住宅用地指標(biāo)相當(dāng)，比如金沙板塊中的永進(jìn)合能地塊、中海地塊，57、58米的建筑限高導(dǎo)致只能修建18層以下的小高層建筑，但也符合目前該區(qū)域主流的開發(fā)類型。

　　由于地處金沙板塊的外延，交通方面的便利使其能夠享受金沙板塊各種成熟的生活配套，但本身所處的清波片區(qū)尚不成熟，目前片區(qū)內(nèi)剛剛有翠微清波、中鐵雙龍灣、清水河畔、清江之春、鴻運(yùn)之星、金沙愉景等樓盤交房入住，生活氛圍還未完全形成，但后期片區(qū)內(nèi)有中房2008年3月拿下的90畝宗地，以及本次拍賣出讓的兩宗住宅用地，再加上一些在建樓盤和剛剛出臺(tái)的金沙太陽(yáng)城規(guī)劃，片區(qū)未來(lái)的發(fā)展極具潛力，地塊北邊還在修建一個(gè)面積達(dá)2562畝的金沙蜀郡蜀文化主題公園-百仁公園。

　　目前，宗地周邊翠微清波等二手房?jī)r(jià)在6500-8000之間，中大君悅金沙等一手新房?jī)r(jià)在6500-6800之間。保利和華潤(rùn)購(gòu)得的該兩宗地的成交樓面價(jià)為3517和3600元/平米，由于位于三環(huán)路外側(cè)，所以與之前中海地塊4750元/平米的樓面價(jià)有所差距。算上3500-3800元/平米的成本，預(yù)計(jì)兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)會(huì)在7500-8500元/平米。

　　住宅用地成交暫時(shí)低位蓄勢(shì)

　　10月成都市主城區(qū)共成交住宅用地235.8畝，環(huán)比下降62.4%，無(wú)商業(yè)用地成交。但同時(shí)，共公告將在11月出讓的住宅及商業(yè)用地達(dá)到1102.71畝，為近期之最。其中以拍賣方式將在11.19號(hào)出讓住宅用地5宗，共241.91畝。經(jīng)歷了8、9月的成交高峰后，本月的成交暫時(shí)出現(xiàn)了走低的現(xiàn)象，但從本月發(fā)布的出讓公告數(shù)量及公告土地的體量來(lái)看，經(jīng)過(guò)10月的蓄勢(shì)，成都市主城區(qū)將在11月份迎來(lái)又一個(gè)成交高峰。

　　附表：拍賣成交地塊詳細(xì)情況