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　　如果一個(gè)企業(yè)認(rèn)為自己的物業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)沒(méi)有問(wèn)題，那你什么時(shí)候拿地都可以。

　　一個(gè)問(wèn)題擺在了我的面前，面對(duì)河北“三年大變樣”的城市建設(shè)策略，面對(duì)未來(lái)可能5年的之久的土地供給過(guò)剩，面對(duì)很多沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的百萬(wàn)平米大盤(pán)，那些沒(méi)有取得城中村項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商該不該拿地？昨天一天兩個(gè)開(kāi)發(fā)商與我談起了這個(gè)問(wèn)題。

　　說(shuō)實(shí)話我最近也很迷茫，我也不知道地方政府會(huì)如何出手，不夠就現(xiàn)在我們參與的三個(gè)城市的現(xiàn)狀都是大量的城中村在同時(shí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)的水平明顯偏低，未來(lái)三年的市場(chǎng)會(huì)是什么樣？我姑且預(yù)測(cè)一下：

　　第一年：需求大于供給，這個(gè)時(shí)候先開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商會(huì)得到好處；房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，因?yàn)槌侵写甯脑斓耐恋貎r(jià)格明顯高于現(xiàn)在的土地價(jià)格。

　　第二年：需求等于供給，開(kāi)發(fā)商的品位和樓盤(pán)的質(zhì)量開(kāi)始顯現(xiàn)作用，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。

　　第三年：供給大于需求，很多拆遷戶(hù)的安置住宅開(kāi)始投入市場(chǎng)，形成市場(chǎng)中兩個(gè)供給線，一個(gè)是低價(jià)格、低品質(zhì)的安置用房；一個(gè)是高價(jià)格但不都是高品質(zhì)的商品住宅?？蛻?hù)也進(jìn)行了分類(lèi)，一類(lèi)以品質(zhì)為導(dǎo)向，一類(lèi)以?xún)r(jià)格為導(dǎo)向。

　　至于第四年到第五年，我認(rèn)為市場(chǎng)要求開(kāi)發(fā)商從效率型開(kāi)發(fā)必須向效能型企業(yè)過(guò)渡，物業(yè)管理，企業(yè)品牌，規(guī)劃水平，物業(yè)品質(zhì)，業(yè)主口碑會(huì)成為一個(gè)項(xiàng)目的真正核心競(jìng)爭(zhēng)力。有的樓盤(pán)可能開(kāi)盤(pán)繼續(xù)就能銷(xiāo)售70%，而有的樓盤(pán)會(huì)回到2001年，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率30%成為生死線。

　　按照以上的規(guī)劃，我認(rèn)為該不該拿地，首先要看拿多大的地，什么時(shí)候拿，企業(yè)的運(yùn)作速度如何，企業(yè)對(duì)于自己開(kāi)發(fā)是如何定位的（是投機(jī)還是戰(zhàn)略）。

　　如果現(xiàn)在一個(gè)企業(yè)要那位置好不錯(cuò)的地塊，規(guī)模在100畝以下，我認(rèn)為至少在明年10月之前都可以，但是這要求企業(yè)從拿地到產(chǎn)品投放市場(chǎng)不能超過(guò)6個(gè)月。如果一個(gè)企業(yè)認(rèn)為自己的物業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)沒(méi)有問(wèn)題，那你什么時(shí)候拿地都可以；如果你就是想投機(jī)賺點(diǎn)錢(qián)，我建議你最好馬上拿地，越快越好，最好在最短的時(shí)間內(nèi)投放市場(chǎng)，最快的速度銷(xiāo)售完成。

　　實(shí)際上每個(gè)企業(yè)和每個(gè)企業(yè)的狀況不一樣，因此戰(zhàn)略也會(huì)不一樣，但是我可以告訴你在供給嚴(yán)重過(guò)剩的情況下，什么樣的企業(yè)能夠脫穎而出：

　　一個(gè)突破重圍的企業(yè)肯定具備以下幾個(gè)要素，當(dāng)然可能全有，也可能擁有幾項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商可以自己對(duì)照一下，決定自己拿不拿地。

　　1.土地成本相對(duì)地段而言較低；

　　2.企業(yè)資金充裕，現(xiàn)金流順暢。

　　3.企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)能力和營(yíng)銷(xiāo)能力超強(qiáng)；

　　4.企業(yè)物業(yè)管理非常優(yōu)秀。

　　5.企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量和工程施工速度排在前列。

　　6.開(kāi)發(fā)策略嚴(yán)禁，開(kāi)發(fā)節(jié)奏合拍。