男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　由觀點(diǎn)新媒體主辦的“2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行”于今日（10月21日）下午在重慶隆重開幕。

　　>> 點(diǎn)擊進(jìn)入：現(xiàn)場(chǎng)直播：2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行（下）

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下是直播實(shí)錄。

論壇現(xiàn)場(chǎng)

論壇現(xiàn)場(chǎng)

　　主持人：親愛的各位來(lái)賓，各位朋友們，大家下午好！歡迎各位來(lái)到重慶，來(lái)到“2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行”的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)！我是張靜，非常榮幸能夠擔(dān)當(dāng)今天下午這個(gè)論壇的主持人，與各位朋友相聚在這里。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)，源自于中國(guó)著名思想性論壇博鰲房地產(chǎn)論壇的城市觀點(diǎn)論壇已經(jīng)舉辦五年，行走中國(guó)近二十個(gè)城市。城市觀點(diǎn)論壇以地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃、城市發(fā)展為主體，邀請(qǐng)政府官員、地產(chǎn)專業(yè)人士、傳媒精英對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行多角度的深入探討和剖析，共同尋找城市與房地產(chǎn)動(dòng)力發(fā)展的創(chuàng)新思路。

主持人張靜

　　我們剛剛度過(guò)了被稱之為“最長(zhǎng)黃金周”的國(guó)慶假期，但傳統(tǒng)的金九銀十仿佛并沒(méi)有出現(xiàn)。與此同時(shí)，在香港IPO市場(chǎng)也傳來(lái)了投資者不再看好內(nèi)地房地產(chǎn)上市的聲音，這是否預(yù)示著未來(lái)的地產(chǎn)走勢(shì)將有更多的不確定性。席卷全球的金融海嘯再次證明發(fā)展與創(chuàng)新的重要。而房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)全球性的危機(jī)與挑戰(zhàn)的方法就是學(xué)習(xí)，這就是為什么我們要連續(xù)五年舉辦城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行的意義。

　　2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行，今天在美麗的山城重慶舉行，我們將在這個(gè)熱情的城市去感受中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。我們希望通過(guò)這樣的一次交流，大家可以分享經(jīng)驗(yàn)，讓我們?cè)诟惺艿街貞c獨(dú)特的城市魅力的同時(shí)，也幫助我們更多的房地產(chǎn)企業(yè)找到發(fā)展模式，共同推進(jìn)中國(guó)城市化的進(jìn)程。是的，今天我們來(lái)到了魅力重慶，我們將一起共議“全球復(fù)蘇與中國(guó)調(diào)控下的房地產(chǎn)”。

　　請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、重慶時(shí)報(bào)及2009城市觀點(diǎn)論壇全程協(xié)辦單位——法恩莎衛(wèi)浴.瓷磚、重慶行戰(zhàn)略合作單位，—金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、專業(yè)顧問(wèn)——世邦魏理仕及各支持單位。歡迎朋友的到來(lái)！

 　　接下來(lái)請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　孟曉蘇 中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)，

　　秦　虹 建設(shè)部政策研究中心副主任，秦女士現(xiàn)在正在趕來(lái)的路上，等一會(huì)兒就會(huì)來(lái)到我們論壇當(dāng)中。

　　龔方雄 摩根大通中國(guó)投資銀行副主席，兼中國(guó)綜合公司企業(yè)投融資主席，

　　祝惇若 世邦魏理仕中國(guó)區(qū)資深董事總經(jīng)理

　　章　琳 重慶市渝中區(qū)委員會(huì)區(qū)委常委，

　　范小沖 陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁，

　　嚴(yán)邦平 佛山市法恩潔具有限公司事業(yè)部總經(jīng)理，

　　李戰(zhàn)洪 重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司副總裁，

　　吳子劍 重慶財(cái)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，

　　顏　清 中國(guó)奧運(yùn)地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司重慶奧園總經(jīng)理，

　　李　杰 重慶市祥弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)，

　　喬志杰 永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)，

　　曾　濤 重慶時(shí)報(bào)編委總編輯助理，

　　陳詩(shī)濤 觀點(diǎn)新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長(zhǎng)。

　　歡迎各位嘉賓的到來(lái)。本次論壇還獲得了眾多重慶實(shí)力企業(yè)的參與，也得到了咱們重慶本地的以及全國(guó)的媒體同行的積極參與。我代表主辦方再次的感謝所有的嘉賓以及參與支持2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行的朋友們。歡迎大家。

　　各位朋友們，下面我們有請(qǐng)主辦方及協(xié)辦單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人致辭。首先有請(qǐng)的是重慶時(shí)報(bào)編委總編輯助理曾濤先生為我們致辭。有請(qǐng)。

　　曾濤：大家下午好。各位來(lái)賓，首先我代表主辦方對(duì)大家的光臨表示熱烈歡迎！重慶時(shí)報(bào)與觀點(diǎn)聯(lián)合主辦的2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行其主要的意義，我們認(rèn)為是他真正的發(fā)揮出傳媒的價(jià)值，聚集言論、傳播思想，一座城市，一個(gè)行業(yè)如果沒(méi)有自己的思想，沒(méi)有自己的觀點(diǎn)，那是很可怕的。

曾濤

　　沒(méi)有思想，沒(méi)有觀點(diǎn)的城市其文化土壤是貧瘠的，沒(méi)有思想沒(méi)有觀點(diǎn)的行業(yè)其市場(chǎng)價(jià)值是無(wú)序的，事實(shí)上作為中國(guó)最年輕的直轄市重慶，他正以積極健康的姿態(tài)出現(xiàn)在人們面前。房地產(chǎn)作為其代表行業(yè)，多年來(lái)一直以健康增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)令全國(guó)的同行羨慕。但是我們回首2008年10月份全球經(jīng)濟(jì)一片哀嚎，全國(guó)近20個(gè)城市掀起救市浪潮，直到10月22日財(cái)政部、央行聯(lián)合國(guó)稅總局出臺(tái)一系列的救市政策，以及通過(guò)一套套組合拳才為09年的市場(chǎng)奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。時(shí)隔一年，全球乃至中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)稍稍露出復(fù)蘇的跡象，但二次房貸開始全面緊縮，特別是8月份以來(lái)，由上海、北京、深圳開始的交易量變化或?qū)⒁I(lǐng)新一輪的成交量的下降。此時(shí)，重慶市長(zhǎng)黃奇帆提出了重慶未來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的新的目標(biāo)，那就是普通家庭6.5年的收入買一套房。重慶的房地產(chǎn)行業(yè)是否已經(jīng)率先走進(jìn)了新調(diào)控時(shí)代？

　　主持人：謝謝曾濤先生的致辭。從曾先生的致辭當(dāng)中親切的感受到重慶媒體為重慶房地產(chǎn)發(fā)展鼓與呼的熱情。接下來(lái)有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士為我們致辭。

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓和各位媒體的朋友下午好！

　　來(lái)到美麗的山城重慶，雖然這是城市觀點(diǎn)論壇五年以來(lái)第一次走進(jìn)這個(gè)近代史上的傳奇之城，但仍然強(qiáng)烈感覺到與2006年相比，重慶的房地產(chǎn)真的是發(fā)展得越來(lái)越好。因?yàn)橛洃浿?年前入住這里的時(shí)候，四周還比較冷清，但是今天走出去，新的各色樓盤林立，看到一番房地產(chǎn)欣欣向榮之景象。

陳詩(shī)濤

　　觀點(diǎn)新媒體旗下有觀點(diǎn)網(wǎng)、《觀點(diǎn)》雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇及城市觀點(diǎn)論壇。城市觀點(diǎn)論壇自2005年創(chuàng)立以來(lái)，連續(xù)走過(guò)了中國(guó)二十多個(gè)城市，2010年我們還將繼續(xù)舉辦下去。

　　進(jìn)入十月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)熱點(diǎn)話題應(yīng)該是“北京上海一線城市量跌價(jià)升”，而我剛從廣州過(guò)來(lái)，廣州深圳卻是一遍紅火。據(jù)說(shuō)重慶前兩日結(jié)束的房交會(huì)上展示的重慶房地產(chǎn)形勢(shì)卻很喜人。而看到眾多外資及上市品牌企業(yè)紛紛進(jìn)軍重慶，我們大概可以從中看到重慶地產(chǎn)繽紛的未來(lái)。

　　不過(guò)，我記得8月底在與陳啟宗先生探討下半年中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)的時(shí)候，他說(shuō)房企應(yīng)該要警覺了。當(dāng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)暖時(shí)，房地產(chǎn)就會(huì)進(jìn)行調(diào)整。果然，不到兩個(gè)月，可能大家都感覺到了房地產(chǎn)又將進(jìn)入到一個(gè)新的調(diào)整周期，其中一個(gè)突出現(xiàn)象就是10月開始幾家去香港進(jìn)行IPO的內(nèi)地房企規(guī)模都開始下調(diào)，而恒盛上市首日就遭遇嚴(yán)重破發(fā)。市場(chǎng)好象在轉(zhuǎn)變，新的周期已經(jīng)正悄然來(lái)臨，也許這個(gè)周期與前幾次的不一樣。那么這個(gè)周期又是什么？新的調(diào)控及未來(lái)房地產(chǎn)新的趨勢(shì)究竟會(huì)怎樣？

　　他山之石可以攻玉，為此，今天我們特別請(qǐng)來(lái)孟曉蘇先生、秦虹主任及龔方雄、祝惇若等諸多各界精英領(lǐng)袖現(xiàn)場(chǎng)講解，相信通過(guò)一個(gè)下午的腦力激蕩，我們所有與會(huì)者都會(huì)有所收獲，會(huì)有更多對(duì)未來(lái)堅(jiān)定的信心！

　　最后感謝我們重慶時(shí)報(bào)、金科集團(tuán)和一直支持我們的法恩莎衛(wèi)??！感謝所有與會(huì)來(lái)賓及媒體朋友！謝謝大家。

　　主持人：謝謝陳總的致辭。其實(shí)作為重慶的一個(gè)地產(chǎn)人，我很想代表重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)感謝觀點(diǎn)，因?yàn)槌鞘杏^點(diǎn)論壇已經(jīng)舉辦五年了，今天終于來(lái)到了重慶，也因?yàn)榻o了我們重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，來(lái)了這么多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、專家來(lái)共同為我們重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)把脈尋找在2010年我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底該怎么走。所以我建議我們大家感謝一下觀點(diǎn)。

　　主辦方致辭就正式結(jié)束。接下來(lái)我們將進(jìn)入今天重慶行論壇的演講議程。我們知道經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)全行業(yè)周期的調(diào)整，2009年房地產(chǎn)業(yè)將何去何從，我們的產(chǎn)業(yè)政策制定會(huì)往哪個(gè)方向發(fā)展，我們今天的演講議程將包含以下幾個(gè)主題和內(nèi)容，第一就是中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策解析，第二房地產(chǎn)融資潮和投資新機(jī)會(huì)解讀，第三2010年重慶房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)和重慶企業(yè)的發(fā)展，第四城市觀點(diǎn)論壇重慶行圓桌，我們將舉行招待晚宴，界時(shí)歡迎今天所有的參與者能夠留下來(lái)共進(jìn)晚宴。

　　本次重慶行論壇我們將分別請(qǐng)出中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇先生以及摩根大通中國(guó)投資銀行副主席兼中國(guó)綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄先生，佛山市法恩潔具有限公司大客戶經(jīng)理周贇先生，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)資深董事總經(jīng)理祝悙若先生和金科集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)黃紅云先生為我們演講。本次除了有正規(guī)的演講環(huán)節(jié)之外，我們還安排有一個(gè)觀點(diǎn)答問(wèn)環(huán)節(jié)，嘉賓在演講過(guò)程當(dāng)中，我們會(huì)請(qǐng)一個(gè)特約的評(píng)論員上臺(tái)來(lái)為我們嘉賓進(jìn)行互動(dòng)。我們今天來(lái)了這么多媒體，不僅有重慶本土的，也有來(lái)自全國(guó)各地的媒體，請(qǐng)大家珍惜這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，您也可以為臺(tái)上演講的嘉賓提問(wèn)。接下來(lái)首先有請(qǐng)今天第一場(chǎng)演講的特約評(píng)論員上臺(tái)，她是北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司合伙人吳小燕女士。

　　馬上請(qǐng)出我們今天第一場(chǎng)的主題演講嘉賓，有請(qǐng)中房集團(tuán)理事長(zhǎng)，中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇先生上臺(tái)。孟總演講的題目是地方土地財(cái)政和稅制改革。

　　孟曉蘇：各位業(yè)界同仁，各位媒體的朋友，大家下午好！很高興再來(lái)重慶參加房地產(chǎn)論壇，我記得去年這個(gè)時(shí)候我到這里來(lái)參加論壇，是由重慶市委市政府主辦的，薄熙來(lái)書記、王鴻舉市長(zhǎng)和黃奇帆常務(wù)副市長(zhǎng)都出席了會(huì)議。在去年那樣一個(gè)房地產(chǎn)低迷的時(shí)刻，重慶市帶頭由市里來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)時(shí)我講的題目是中國(guó)房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)，時(shí)隔一年我們看到這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)在全國(guó)包括在重慶出現(xiàn)了。

孟曉蘇

　　這次觀點(diǎn)的負(fù)責(zé)人跟我講，要我談物業(yè)稅。物業(yè)稅最早是在2003年，是由中房公司向國(guó)務(wù)院提出來(lái)的，是由當(dāng)時(shí)的副總理把我們叫到國(guó)務(wù)院做了匯報(bào)。征收物業(yè)稅這個(gè)建議也為地方政府依賴土地財(cái)政問(wèn)題和農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)問(wèn)題開辟了新的思路。在去年6月份，觀點(diǎn)組織的房地產(chǎn)論壇我重申了我多年的觀點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。去年10月份，就制定了關(guān)于允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)型建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的這樣一個(gè)重大決定，今年8月份我又在觀點(diǎn)組織的博鰲房地產(chǎn)論壇上提出來(lái)，用物業(yè)稅來(lái)取代土地財(cái)政?，F(xiàn)在來(lái)看物業(yè)稅這個(gè)觀點(diǎn)熱烈的議論，而且已經(jīng)在認(rèn)真的研究，新的管理層要求深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

　　我們需要研究物業(yè)稅的實(shí)施應(yīng)該說(shuō)可以解決地方政府過(guò)渡依賴土地財(cái)政的問(wèn)題。那么他和房地產(chǎn)的稅制改革是緊密聯(lián)系的。我談這么五個(gè)方面，第一個(gè)方面現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，土地財(cái)政已經(jīng)充分的顯現(xiàn)了他的落后性。從今年年初以來(lái)，我們看到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次呈現(xiàn)了一個(gè)旺銷的景象，到了9月份，我們看到商品房的銷售面積同比上漲了44.8%，而銷售額同比增長(zhǎng)了73.4%，到了9月份我們房地產(chǎn)銷售額就超過(guò)了歷史上最高年度銷售額，最高是2007年的2.6萬(wàn)億，而到現(xiàn)在9月份的銷售額已經(jīng)達(dá)到了2.75萬(wàn)億。在房地產(chǎn)旺銷的同時(shí)又出現(xiàn)了地王現(xiàn)象，為什么今年地王現(xiàn)象重申，和土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足有關(guān)系，我們獨(dú)家拍賣制度造成了地價(jià)升高。就是只由政府一家來(lái)拍賣土地。我們從這個(gè)現(xiàn)象中可以看到，一方面是各個(gè)村落都有可能提供城市的增量土地，但是一方面各個(gè)機(jī)構(gòu)卻不能夠向農(nóng)村來(lái)收購(gòu)他的集體建設(shè)用地，只能夠通過(guò)政府來(lái)征用然后再去拍賣。政府用壟斷權(quán)進(jìn)行了土地的集約經(jīng)營(yíng)，利用這個(gè)壟斷權(quán)賺取的土地差價(jià)卻在兩頭造成不良后果，一頭是城市的高地價(jià)，一頭是遲緩供應(yīng)，憲法規(guī)定的是國(guó)家為了公共利益需要配置耕地，但是土地管理法卻是把任何單位要想建設(shè)，都規(guī)定為要由國(guó)家征地才能建設(shè)，連經(jīng)營(yíng)性的建設(shè)用地也必須要征用，所以這種廉價(jià)征用，高價(jià)拍賣形成的土地差價(jià)已經(jīng)形成了地方政府的土地財(cái)政，他一年的收益就相當(dāng)于歷史上所有農(nóng)產(chǎn)品的剪刀差。這種低價(jià)征地，高價(jià)拍賣的做法已經(jīng)引發(fā)了農(nóng)村群眾的不滿。很多地方一畝地征用也就是10萬(wàn)、20萬(wàn)，但是拍出去價(jià)格可就驚人了，幾百萬(wàn)。這又引發(fā)了農(nóng)村群眾的不滿。

　　我多次提出來(lái)要改革這種征地制度，要改變建設(shè)用地渠道單一的情況。我們都知道，現(xiàn)在我們建設(shè)保障性住房，特別是廉租房，土地出讓金的10%要求被用做廉租房，他可以解決城市住房困難戶的問(wèn)題，但是土地出讓金是從農(nóng)民拿來(lái)的土地差價(jià)，我們就感覺到這件事情并不這么美好了，利用這個(gè)差價(jià)能創(chuàng)造社會(huì)公平嗎？為什么地方政府熱衷于從土地差價(jià)中獲益呢？地方政府轉(zhuǎn)為虧空狀態(tài)，持續(xù)到今年已經(jīng)是每年12000多億，靠什么來(lái)補(bǔ)貼，就靠土地，他雖然可以補(bǔ)貼地方財(cái)政，卻陷入了一種錯(cuò)誤的制度設(shè)計(jì)。我們看到這些土地差價(jià)款，都是從征用農(nóng)民的土地中獲取的。到了2008年，由于土地大量的流拍，所以地方政府財(cái)政收入銳減，我們知道很多地方土地出讓金和房地產(chǎn)稅費(fèi)占到地方政府財(cái)政的46%，這種以地生財(cái)?shù)姆绞揭膊焕?8億畝土地的使用?，F(xiàn)在需要完善一個(gè)稅制設(shè)計(jì)，既然農(nóng)村的土地可以流轉(zhuǎn)了，中間差價(jià)沒(méi)有了，地方政府的財(cái)政虧空怎么解決呢？

　　第二好事難成。物業(yè)稅和地稅本來(lái)不是什么新東西，是世界各國(guó)，多數(shù)國(guó)家都實(shí)行的一種財(cái)產(chǎn)稅，帶美國(guó)、加拿大地方政府75%的稅收都來(lái)自物業(yè)稅和地稅，而他們一般是按照物業(yè)評(píng)估值的1%-3%來(lái)征收的，有的地方還要征收地稅，新加坡他的稅率是4%，但是他的評(píng)估值是可以折半來(lái)計(jì)算的。香港就是連最窮的老百姓，只要你有產(chǎn)權(quán)房，就要交差餉，這個(gè)是地稅、物業(yè)稅的一個(gè)基本含義，就是你這個(gè)土地不管是租的還是買的，你使用周邊的道路、環(huán)境，還有很多公職人員為你服務(wù)，還有軍隊(duì)人員為你駐守邊疆，保衛(wèi)安全，這些都是要交費(fèi)的。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)稅制存在交易環(huán)境稅負(fù)重，交易環(huán)境稅費(fèi)過(guò)重顯然對(duì)居民買賣房屋活動(dòng)和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不利的。當(dāng)時(shí)我們沒(méi)有征收物業(yè)稅的條件，而現(xiàn)在通過(guò)這么多年的房改和商品房的發(fā)展，現(xiàn)在老百姓有房的已經(jīng)達(dá)到86%的家庭，不少居民有了第二套，第三套甚至更多的房屋，具備了征收物業(yè)稅的條件，而開征物業(yè)稅也有利于社會(huì)公平，現(xiàn)在在住房持有上已經(jīng)顯現(xiàn)了比較大的差距，有些高收入者他們占了大量房屋土地資源，通過(guò)征收物業(yè)稅不僅可以促進(jìn)資源節(jié)約，還可以調(diào)整不同社會(huì)群體在資源占用上的公平關(guān)系。而物業(yè)稅征用以后，他轉(zhuǎn)移支付主要用于貧困戶的保障性住房建設(shè)，這樣有利于減少貧富差距，構(gòu)建和諧社會(huì)。他是這么一個(gè)好的稅種。但是這么一個(gè)好稅種，已經(jīng)呼喚了六年了，盡管把這個(gè)稅率一降再降，我們目前設(shè)置的是0.3%-0.8%，居民還是不愿意。有些專家說(shuō)不是給居民減少房屋流轉(zhuǎn)稅嗎，居民說(shuō)我們的流轉(zhuǎn)稅早就交完了啊。所以現(xiàn)在輿論對(duì)開征物業(yè)稅有種種議論，董藩教授說(shuō)了這么一句話，住宅物業(yè)稅十年也出不來(lái)。

　　第三設(shè)立一個(gè)新稅種需要細(xì)心的設(shè)計(jì)，并循序漸進(jìn)。怎么樣啟動(dòng)物業(yè)稅呢？第一步，商業(yè)房地產(chǎn)本身就在征用土地使用稅和房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)是有產(chǎn)權(quán)的，土地是沒(méi)有的，是租用的，那么現(xiàn)在在商業(yè)房地產(chǎn)上已經(jīng)實(shí)行這個(gè)稅，而且實(shí)行了多年了。實(shí)行這個(gè)稅制平移，兩個(gè)一合并就變成了物業(yè)稅了。第二步，從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房本身沒(méi)有交過(guò)土地出讓金，小產(chǎn)權(quán)房我們不是不鼓勵(lì)嗎，小產(chǎn)權(quán)房的稅率也不宜太低，因?yàn)樗旧頉](méi)有交過(guò)土地出讓金，而更多沒(méi)有買小產(chǎn)權(quán)的居民也會(huì)覺得心里很平衡。第三步就是對(duì)高檔住房和豪宅征收物業(yè)稅，有錢人多交稅，多承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，這個(gè)是一種社會(huì)公平。征收物業(yè)稅是一種調(diào)控措施，我們看到現(xiàn)在很多媒體在說(shuō)房地產(chǎn)過(guò)熱了，又要調(diào)控了，我認(rèn)為出臺(tái)其他的打壓消費(fèi)的措施是不可行的，但是如果適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，比如說(shuō)明年甚至后年出臺(tái)物業(yè)稅，分年度走，首先解決商業(yè)物業(yè)，然后一步步走，這樣有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱起到一個(gè)抑制作用。當(dāng)然批評(píng)開發(fā)商捂盤，我們?cè)诿绹?guó)開發(fā)的房子我們賣了是由物業(yè)者交稅，如果我們不賣，是由我們交稅。那么是不是要對(duì)居民的某一個(gè)平方米范圍之內(nèi)的基本住房實(shí)行免稅呢？也是可以考慮。如果要這樣一步步的走的話，物業(yè)稅在中國(guó)逐漸實(shí)行，就可以取代土地財(cái)政，我們經(jīng)過(guò)計(jì)算，大致和目前的土地財(cái)政能夠達(dá)到等額。

　　第四考驗(yàn)智商。第一個(gè)難題就是小產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題已經(jīng)產(chǎn)生了多年，現(xiàn)在盡管是限制，但是老百姓還是要去購(gòu)買，小產(chǎn)權(quán)房目前占了很大的比例了，在全國(guó)已經(jīng)相當(dāng)于大產(chǎn)權(quán)房面積的50%了。這個(gè)孩子已經(jīng)生出來(lái)了，你不可能再把他掐死。你說(shuō)他違法，其實(shí)是我們立法不到位，是法律沒(méi)有按照人民的意志進(jìn)行修改和完善。所以不能夠光是批評(píng)其違法，有人說(shuō)辦手續(xù)不玩了嗎，也可以，但是如果采取允許農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的辦法，允許征收物業(yè)稅這樣就能走向一個(gè)正常的軌道。再一個(gè)現(xiàn)在城市農(nóng)村本身是農(nóng)民的一個(gè)創(chuàng)造，農(nóng)民用城中村參與了城市的發(fā)展，而且農(nóng)民從城中村里面得到的收益也不少。比如深圳，深圳城中村的住房面積已經(jīng)占深圳住房面積的將近一半了，很多打工妹就住在這里。他彌補(bǔ)了地方政府多年沒(méi)有建廉租房的不足。如果有了物業(yè)稅就不必將這些農(nóng)村建設(shè)用地征為，你可以不必一次性變?yōu)?0年，然后就不能日后再按照高額來(lái)征稅了。

　　按照中央的三中全會(huì)的規(guī)定，今后這種土地是和國(guó)有土地可以享有平等權(quán)益的，如果能夠和國(guó)有土地享有平等權(quán)益，請(qǐng)問(wèn)未來(lái)是租地70年大產(chǎn)權(quán)房值錢，還是使用期永久的屬于集體的小產(chǎn)權(quán)房值錢呢？在國(guó)外就是后者這種土地就更值錢。所以房子值錢不是壞事，房屋越增值，物業(yè)稅收就越多，政府就得到了源源不斷的財(cái)源。

　　最后一條，推動(dòng)轉(zhuǎn)變。到底是從高收入者收稅，還是從低收入者那兒斂財(cái)呢？如果稅收體制設(shè)計(jì)失當(dāng)，就會(huì)引發(fā)動(dòng)亂甚至革命，過(guò)去英國(guó)人就是不適當(dāng)?shù)南虮泵廊罕娬鞫?，結(jié)果遭到了反抗，英國(guó)政府來(lái)鎮(zhèn)壓，北美殖民地就拿起槍來(lái)向自己的祖國(guó)打響了第一槍，經(jīng)過(guò)12年就建立了美國(guó)。英國(guó)人在大笨鐘底下說(shuō)我們就是在這里丟掉了美國(guó)。我們這個(gè)歷史上稅制不公這種情況引發(fā)人民反抗的比比皆是。我們中國(guó)農(nóng)民熱愛土地，但是在國(guó)民黨反動(dòng)派的統(tǒng)治之下他們得不到土地，共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)人民革命，我們眾多的農(nóng)民聚集到我們身旁是因?yàn)槲覀儗?shí)行的土地改革，廣大農(nóng)民得到了土地，他們就踴躍的參戰(zhàn)來(lái)保護(hù)自己的勝利果實(shí)。一些老將軍給我們講國(guó)民黨軍隊(duì)哪兒是我們打敗的，是人民群眾打敗的。后來(lái)我們黨又把土地的集體又再次承包給了農(nóng)民，現(xiàn)在人民公社還并沒(méi)有把土地都集中到國(guó)有，也就是集中到了集體，而現(xiàn)有的征地制度，由于城市化不可阻擋，現(xiàn)有的法規(guī)和征地制度就是又一次從農(nóng)村手里收地的通知書。中央明確了農(nóng)民的土地是有充分又有保障的土地承包權(quán)，穩(wěn)定承包關(guān)系長(zhǎng)期不變。我們中國(guó)憲法也早已規(guī)定土地是實(shí)行兩種供應(yīng)制，國(guó)家土地屬于國(guó)家所有，而農(nóng)村土地他是集體所有。所以我們的稅收制度應(yīng)當(dāng)是更加合理，從過(guò)去向農(nóng)村收取的土地差價(jià)轉(zhuǎn)到向城市的居民征收物業(yè)稅，讓擁有豪宅和多處住宅的多交稅，房屋價(jià)格低的少交稅，無(wú)房戶不交稅，當(dāng)然可以用這些稅收轉(zhuǎn)移支付來(lái)建設(shè)廉租房。我們的任務(wù)是要推動(dòng)房地產(chǎn)的稅制改革，完善中國(guó)的社會(huì)制度。構(gòu)建一個(gè)和諧社會(huì)。我講的內(nèi)容完了。謝謝大家！

　　主持人：謝謝孟總精彩的演講。請(qǐng)留步。我們剛剛特約評(píng)論員在上面聽得非常認(rèn)真，接下來(lái)有請(qǐng)?zhí)丶s評(píng)論員向孟總提問(wèn)。

　　吳小燕：關(guān)于我們的物業(yè)稅的問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)是最近的一個(gè)熱門話題，不管是說(shuō)在前一陣子博鰲論壇上以及在這次兩會(huì)過(guò)程中，都是相關(guān)代表爭(zhēng)論的焦點(diǎn)話題。首先非常感謝孟總剛才給我們做了這樣一個(gè)精彩的演講。在座的以房地產(chǎn)企業(yè)居多，這也是在座關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，我們知道自94年稅制改革以后，地方政府為了解決地方財(cái)政收入這樣一個(gè)壓力，所以就目前來(lái)看，可以說(shuō)土地財(cái)政已經(jīng)成了最主要的收入來(lái)源，當(dāng)然就產(chǎn)生了剛才孟總談到的一方面產(chǎn)生了失地農(nóng)民的問(wèn)題，另一方面也大力的推動(dòng)了整個(gè)房?jī)r(jià)的飆升。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中，孟總也談到作為物業(yè)稅可能是解決這個(gè)問(wèn)題的一個(gè)很好的方式或者方法之一，但是我們也意識(shí)到，在物業(yè)稅這個(gè)概念提出來(lái)這么長(zhǎng)的時(shí)間里，物業(yè)稅如何去推行，以及在推行過(guò)程中，我們還面臨著一系列問(wèn)題，比如說(shuō)現(xiàn)在大家紛紛在爭(zhēng)論的如何對(duì)我們的物業(yè)進(jìn)行一個(gè)技術(shù)評(píng)估，以及新老物業(yè)如何來(lái)進(jìn)行分門別類的平衡，到目前為止關(guān)于物業(yè)稅目前我們只是在商業(yè)地產(chǎn)這一塊空轉(zhuǎn)。我想請(qǐng)問(wèn)一下就孟總來(lái)看，剛才您也提出來(lái)了，如果物業(yè)稅要推行的話，您提出了四個(gè)不同，可能物業(yè)稅的推行業(yè)內(nèi)有些說(shuō)法，說(shuō)十年都不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作，孟總認(rèn)為物業(yè)稅這塊大概是什么樣的一個(gè)時(shí)間可能會(huì)更深切的影響到我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作？

　　第二個(gè)問(wèn)題是剛才孟總也提到了，在這個(gè)過(guò)程中很重要的一個(gè)突破口是小產(chǎn)權(quán)，我對(duì)于小產(chǎn)權(quán)的定義，我更愿意把他定義為山寨版的經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)槭紫刃‘a(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格相對(duì)比較便宜，從一個(gè)意義上來(lái)講他的存在是合情，但是不合法?，F(xiàn)在孟總提出來(lái)物業(yè)稅可以作為解決小產(chǎn)權(quán)房的很有效的手段，那么重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一塊先行地，實(shí)際上在重慶也一直在推行地票流轉(zhuǎn)的制度，孟總認(rèn)為我們的小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展和我們地票流轉(zhuǎn)之間會(huì)是一個(gè)相輔相成的關(guān)系呢？還是會(huì)相應(yīng)的有一些相對(duì)的沖突？

　　孟曉蘇：小燕剛剛發(fā)表了一個(gè)很好的講演。其實(shí)我認(rèn)為物業(yè)稅目前不是一個(gè)如何實(shí)施的問(wèn)題，而是一個(gè)要不要實(shí)施的問(wèn)題。至于如何進(jìn)行稅制的設(shè)計(jì)，我們有的是聰明人，而且可以逐漸的完善。要不要征收物業(yè)稅主要還是考慮地方政府要不要收入，收入不夠的話怎么辦呢，咱們這些年就走了一條歪路，就是稀里糊涂的征地賣地，這條路已經(jīng)走到頭了，不能再走下去了，再走下去就會(huì)影響到我們和農(nóng)民群眾的關(guān)系，影響到共產(chǎn)黨的地位。所以我們現(xiàn)在有這個(gè)智慧要推出一些財(cái)產(chǎn)稅，社會(huì)上有一批人他們付得起稅，有些人房子有很多套也引發(fā)了很多不滿。至于小產(chǎn)權(quán)和地票也好這個(gè)都是我多年來(lái)的一種愿望，我在前年最早提出來(lái)讓農(nóng)民帶著地票進(jìn)城，所以重慶帶頭把這個(gè)地票拿了出來(lái)這真是一件好事，可喜可賀，畢竟我們提的是觀點(diǎn)，而重慶在這里扎扎實(shí)實(shí)向前走了一步。我認(rèn)為一個(gè)社會(huì)要不斷的從不盡合理，走向更加合理，這是我們每一個(gè)人的目標(biāo)，也是執(zhí)政黨的目標(biāo)。如果我們能夠把制度設(shè)計(jì)得盡可能的盡善盡美，追求盡可能的完美，這樣就能夠構(gòu)建和諧社會(huì)，同時(shí)又能夠合理的讓社會(huì)各個(gè)方面來(lái)進(jìn)行負(fù)擔(dān)。在這方面全世界都有了成功的經(jīng)驗(yàn)，而我們?yōu)槭裁床蝗W(xué)呢。所以我認(rèn)為在未來(lái)幾年都應(yīng)當(dāng)通過(guò)智慧來(lái)逐漸的解決。

孟曉蘇觀點(diǎn)答問(wèn)

　　吳小燕：我想接下來(lái)把我們寶貴的時(shí)間留給我們?cè)谧姆康禺a(chǎn)界的朋友。

　　主持人：今天孟總講的是物業(yè)稅方面的問(wèn)題，剛剛您也說(shuō)到這個(gè)問(wèn)題有很多其他的專家持不同的觀點(diǎn)。在臺(tái)下的孟總的老同學(xué)，我們的龔總有持有不同的觀點(diǎn)。

　　龔方雄：我等一下會(huì)就另一個(gè)問(wèn)題發(fā)表我的觀點(diǎn)。孟總我們私下確實(shí)也討論過(guò)，您剛剛其實(shí)講得非常全面，其實(shí)物業(yè)稅的征收的法理基礎(chǔ)是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。我們國(guó)家雖然大家對(duì)房屋有所有權(quán)，但是對(duì)土地并沒(méi)有所有權(quán)，那么稅之所以稱之為稅，是政府對(duì)不屬于自己的東西，對(duì)屬于老百姓或者經(jīng)濟(jì)實(shí)體本身所有的東西進(jìn)行的一種征收，那叫稅。在土地所有權(quán)不屬于民眾，仍然是政府的情況下，實(shí)際上這個(gè)稅從某種程度上，比如說(shuō)在開發(fā)商拿地，在老百姓用錢買房子的過(guò)程中，某種程度上已經(jīng)支付了這個(gè)稅，我們的土地使用權(quán)又是70年。

龔方雄

　　所以說(shuō)如果在沒(méi)有土地使用權(quán)的情況下，征收土地稅和房產(chǎn)稅這個(gè)有沒(méi)有一定的法理基礎(chǔ)，這個(gè)問(wèn)題值得探討。這個(gè)問(wèn)題也非常復(fù)雜，從國(guó)際上來(lái)講美國(guó)大部分的房子是有土地使用權(quán)的，所以他的房產(chǎn)稅，物業(yè)稅就比較高，在香港，在英國(guó)他的土地實(shí)際上是屬于皇家或者屬于政府，他對(duì)政府征的稅不叫土地稅，他實(shí)際上是一種費(fèi)，非常非常低，大概每年只有百分之零點(diǎn)幾。從這種體制上來(lái)論證這個(gè)問(wèn)題的話，我覺得還有很多值得探討的地方。同時(shí)這個(gè)稅本身能不能推得出來(lái)，可行性的方面也有很多問(wèn)題值得探討。至于從法理上和可行性的探討雙方面都要來(lái)做的話，我們實(shí)實(shí)在在對(duì)這個(gè)問(wèn)題做一個(gè)判斷的話，這個(gè)稅確實(shí)您認(rèn)為，您是這個(gè)稅的倡導(dǎo)者，您認(rèn)為在未來(lái)的十年能不能推得出？

　　孟曉蘇：我覺得龔博士講的這些觀點(diǎn)很有道理。我希望在研究物業(yè)稅的時(shí)候要關(guān)注到龔博士的這些重要的觀點(diǎn)。我講完了。

　　提問(wèn)：在被征收的群體當(dāng)中其實(shí)有一個(gè)特殊的群體，那就是公務(wù)員系統(tǒng)，他們獲得的住房和普通老百姓以及所謂的富人在獲得房子的過(guò)程當(dāng)中有很大的差異化，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題的解決，就是老百姓能否接受物業(yè)稅這個(gè)稅種當(dāng)中最為核心的問(wèn)題。而且現(xiàn)在在很多媒體層面上都帶回避這樣一個(gè)問(wèn)題。那么孟總，從您的角度來(lái)看如何來(lái)解決這樣一個(gè)問(wèn)題？

　　孟曉蘇：應(yīng)該說(shuō)在法律面前人人平等，就像現(xiàn)在的所得稅一樣，大家都是按照自己的收入額和一定的比例來(lái)納稅。但是你剛才談到關(guān)于公務(wù)員的問(wèn)題，我恰恰要說(shuō)的是為什么我們這些財(cái)產(chǎn)稅出臺(tái)慢呢，不光是物業(yè)稅，物業(yè)稅他有利于農(nóng)民，可以減輕農(nóng)民壓力，但是制定法律的不是農(nóng)民，是誰(shuí)，是公務(wù)員。還有遺產(chǎn)稅醞釀了十年沒(méi)有出來(lái)，是誰(shuí)反對(duì)呢，我們現(xiàn)在看到億萬(wàn)富翁不納稅，現(xiàn)在富二代形成了。確實(shí)在世界很多國(guó)家都實(shí)行遺產(chǎn)稅這個(gè)是有道理的，我們?yōu)槭裁催z產(chǎn)稅就出不來(lái)呢？是窮人反對(duì)，誰(shuí)是窮人呢，是原來(lái)的那些老干部，他說(shuō)我們好不容易有了房，他們認(rèn)為放在下一代再去通過(guò)物業(yè)稅吧，等這些4、50歲的人他們到了老年的時(shí)候再去征收遺產(chǎn)稅吧，那些搞房地產(chǎn)的，他們有錢，所以現(xiàn)在遺產(chǎn)稅也是出不來(lái)。但是一個(gè)健全的社會(huì)不能沒(méi)有這樣的調(diào)節(jié)稅。所以我認(rèn)為現(xiàn)在是需要呼吁這些稅種的時(shí)候了，這些稅種的建立將會(huì)有利于構(gòu)建和諧社會(huì)，讓那些無(wú)意中現(xiàn)在被傷害的群體能夠得到公正的待遇，特別是在稅費(fèi)負(fù)擔(dān)上不要過(guò)多的向最窮困的群體傾斜。我們已經(jīng)免除了全國(guó)的農(nóng)業(yè)稅，很好。但不要忘記了我們一年從土地差價(jià)上所拿到這些地方財(cái)政要比農(nóng)業(yè)稅要多不知多少倍。所以現(xiàn)在這個(gè)土地財(cái)政是一個(gè)不由自主走上了這么一條道路，是一個(gè)不合理的設(shè)計(jì)，我們需要改變這個(gè)設(shè)計(jì)，改變這種設(shè)計(jì)也是完善我們中國(guó)的社會(huì)主義制度的一個(gè)重要的方面，我們可以從更高的層次來(lái)認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題的深度。

　　主持人：謝謝孟總精彩的演講。接下來(lái)有請(qǐng)我們第二位演講嘉賓，他就是摩根大通中國(guó)投資銀行副主席兼中國(guó)綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄先生上臺(tái)。他演講的題目是房地產(chǎn)企業(yè)的融資潮和IPO窗口。

　　龔方雄：今天非常高興有機(jī)會(huì)到重慶來(lái)跟我們地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注者和從業(yè)者來(lái)做一個(gè)交流。今天我的講演的就是房地產(chǎn)企業(yè)IPO和在市場(chǎng)上的融資窗口的探討。之所以會(huì)提出這個(gè)問(wèn)題，我想主辦方剛剛在開幕詞當(dāng)中也提到了，最近在香港有很多地產(chǎn)商現(xiàn)在正在排隊(duì)上市，有些地方開發(fā)商上市首日股價(jià)就跌破了發(fā)行價(jià)，最近一段時(shí)間有些開發(fā)商就不得不縮減在市場(chǎng)上上市融資的規(guī)模。這個(gè)現(xiàn)象說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題？

龔方雄

　　我們房地產(chǎn)開發(fā)商他的融資窗口在過(guò)去一年多的時(shí)間，金融風(fēng)暴爆發(fā)以后，實(shí)際上都是對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)閉的，就是說(shuō)他們已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有走向這個(gè)窗口，這個(gè)窗口也沒(méi)有向他們打開。好不容易全球金融風(fēng)暴時(shí)已結(jié)束，全球經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭也非常強(qiáng)勁，在這種情況下為什么房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)上融資還這么艱難呢？確實(shí)值得探討。我給大家講我的觀點(diǎn)。

　　首先，我們覺得目前市場(chǎng)上面臨的這種融資困難的一個(gè)現(xiàn)象，尤其在香港這個(gè)現(xiàn)象，應(yīng)該來(lái)講是一個(gè)相對(duì)，而不是一個(gè)絕對(duì)。應(yīng)該是一個(gè)短暫的，而不是一個(gè)長(zhǎng)久的一個(gè)現(xiàn)象。怎么講呢？實(shí)際上大家也提到我們摩根大通也在8、9月份掌握了一個(gè)非常好的窗口，為恒盛地產(chǎn)進(jìn)行了融資，我們?yōu)楹闶⒌禺a(chǎn)融資還是非常成功的，當(dāng)時(shí)我們做這單融資的時(shí)候市場(chǎng)的氛圍和條件都非常好，而且在融資的過(guò)程當(dāng)中，我們同時(shí)在香港為三家中資背景的企業(yè)做了10億美金以上的融資，這里面包括恒盛地產(chǎn)，包括盛大廣的上市，也包括澳門永利，永利是在澳門經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，這三個(gè)融資規(guī)模實(shí)際上都是大大超出了以前最初的融資規(guī)模的預(yù)想。因?yàn)?、9月份市場(chǎng)的份額很好，股市反彈非常厲害，所以定價(jià)也就比較進(jìn)取，可能市場(chǎng)在這么進(jìn)取的定價(jià)的環(huán)境之下，再一看未來(lái)排隊(duì)上市的房地產(chǎn)商極其多，所以市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)非常非常短暫的消化不良的現(xiàn)象。

　　這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講是一個(gè)什么樣的教訓(xùn)呢？就是這個(gè)窗口時(shí)開時(shí)關(guān)，這個(gè)時(shí)機(jī)的把握非常非常重要。這個(gè)時(shí)機(jī)的把握不是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的問(wèn)題，我們之所以能夠在很短的時(shí)間內(nèi)，一個(gè)月左右，今年香港唯一的三單10億美金以上的集資都是由我們摩根大通來(lái)做的，實(shí)際上我們對(duì)這種市場(chǎng)的時(shí)機(jī)把握相對(duì)來(lái)講，我覺得從市場(chǎng)的驗(yàn)證角度來(lái)講比較好。而且大家知道今年以來(lái)很多首創(chuàng)性的企業(yè)融資的業(yè)務(wù)，實(shí)際上都是我們摩根大通來(lái)開創(chuàng)的，這一方面印證了摩根大通現(xiàn)在全球來(lái)講是最強(qiáng)的投資銀行，各種排名都印證了這一點(diǎn)，而且今年4月份市場(chǎng)環(huán)境非常不好的情況下，我們推動(dòng)了中國(guó)忠旺的上市，當(dāng)時(shí)為中資企業(yè)融資，在金融風(fēng)暴肆虐的情況下沒(méi)有人敢做，開創(chuàng)性的工作是由我們里做，恒盛地產(chǎn)也是今年中國(guó)房地產(chǎn)在香港第一次上市，也是我們來(lái)做的。我之所以講這個(gè)融資窗口現(xiàn)在仍然是打開的，但是市場(chǎng)環(huán)境，投資者的情緒好象有一些變化，這個(gè)變化實(shí)際上不是對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的前景發(fā)生了變化，他只是一個(gè)對(duì)定價(jià)的一個(gè)相對(duì)的敏感性和短期一個(gè)供求關(guān)系造成的。因?yàn)樵谖磥?lái)的幾個(gè)月里面，還會(huì)上市的地產(chǎn)企業(yè)太多了。大家都集中在這個(gè)窗口里面，所以說(shuō)市場(chǎng)的容量有限。

　　再就是，現(xiàn)在的市場(chǎng)是在預(yù)測(cè)著明年政策可能會(huì)發(fā)生的一個(gè)轉(zhuǎn)向，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家知道從8、9月份A股市場(chǎng)開始，香港也是這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一段時(shí)間是一直是跑出大勢(shì)，所以我們認(rèn)為，從9月末期以來(lái)到今年年底其實(shí)從上市的角度來(lái)講可能并不是最佳的一個(gè)上市的窗口，但是到明年第一季度，明年第二季度，明年甚至全年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)上市窗口一直會(huì)開放。怎么講呢？結(jié)合到我們對(duì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的判斷來(lái)看。首先經(jīng)濟(jì)我剛剛已經(jīng)講，全球經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在處在復(fù)蘇階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已經(jīng)進(jìn)入了比較成熟的階段，在這種環(huán)境之下，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)應(yīng)該會(huì)好于今年，尤其是中國(guó)盈利的表現(xiàn)會(huì)好于今年，這個(gè)根本的原因在于，明年增長(zhǎng)的動(dòng)力會(huì)發(fā)生變化，今年主要是靠四萬(wàn)億，四萬(wàn)億集中于國(guó)有企業(yè)，有一種現(xiàn)象大家一直在熱議，就是所謂的國(guó)進(jìn)民退，但是明年這種國(guó)進(jìn)民退的現(xiàn)象會(huì)有所改變，因?yàn)槊髂杲?jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的動(dòng)力可能會(huì)來(lái)自于出口，而不僅僅來(lái)自于國(guó)家對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)。今年8%的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率應(yīng)該來(lái)講是在出口下降20%的情況下取得的，那么明年我們國(guó)家的出口在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，就可能會(huì)從20%的下降變?yōu)?0%的成長(zhǎng)，這是一個(gè)非常巨大的反轉(zhuǎn)。

　　在這種情況下，如果出口能夠做到10%的增長(zhǎng)，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)就不是談保8%的問(wèn)題，而是有沒(méi)有可能超過(guò)10%的成長(zhǎng)，我們認(rèn)為超過(guò)9%以上的成長(zhǎng)明年是可以做到的。而且企業(yè)的效益會(huì)更好，尤其是上市公司的效益，因?yàn)檫@個(gè)部分跟民營(yíng)經(jīng)濟(jì)非常有關(guān)系。跟非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)非常有關(guān)系。大家知道今年雖然貸款額巨大，但是很多需要資金的民營(yíng)企業(yè)、中小企業(yè)拿不到錢，只要出口回來(lái)了，那么企業(yè)的自有資金，尤其是非國(guó)有企業(yè)的自有資金就會(huì)改善。所以從這個(gè)角度來(lái)講企業(yè)的盈利性也好，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)效率也好，明年會(huì)好于今年。所以整體來(lái)看我們對(duì)股市的判斷，這是我在市場(chǎng)上一直講的，我們?nèi)匀惶幵谝粋€(gè)牛市運(yùn)行的一個(gè)階段。這個(gè)牛市運(yùn)行的階段在8月份、9月份市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中得到了考驗(yàn)。我們覺得這一波股市從新站上3000點(diǎn)應(yīng)該來(lái)講是一個(gè)比較可持續(xù)預(yù)見的過(guò)程。我在6月份就講過(guò)，在未來(lái)6個(gè)月我們A股市場(chǎng)至少還有20%的上漲空間，6月份我敢講這個(gè)話，就是當(dāng)時(shí)我對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇會(huì)好于很多人的預(yù)期，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的力度也會(huì)好于很多人的預(yù)期，所以我們才敢講這個(gè)話，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上氛圍還很不確定?，F(xiàn)在三個(gè)月過(guò)去了，股市仍然徘徊在3000點(diǎn)，我們的觀點(diǎn)有沒(méi)有變呢？沒(méi)有變。6-12月會(huì)上升到3600點(diǎn)左右，現(xiàn)在三個(gè)月已經(jīng)過(guò)去了，這個(gè)觀點(diǎn)不變的話，在未來(lái)3-9個(gè)月我們9股市場(chǎng)至少還有20%的上漲空間。所以在經(jīng)濟(jì)越來(lái)越好的情況下，股市越來(lái)越好的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能變差，我們認(rèn)為最近的所謂很多熱議的房地產(chǎn)的拐點(diǎn)是否又已經(jīng)出現(xiàn)了，這個(gè)是杞人憂天。

　　現(xiàn)在大家知道房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績(jī)基本上在頭7個(gè)月全年的任務(wù)都已經(jīng)完成了，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際上是待價(jià)而沽，他不機(jī)遇賣盤，所以成交量的下跌是一個(gè)非常非常技術(shù)性的問(wèn)題。而且從市場(chǎng)來(lái)講，大家知道為什么前段時(shí)間A股市場(chǎng)還有香港市場(chǎng)房地產(chǎn)股會(huì)調(diào)整那么多呢？有兩個(gè)原因。一個(gè)就是由于成交量下降引發(fā)的是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了拐點(diǎn)的爭(zhēng)論?，F(xiàn)在我覺得大家的共識(shí)已經(jīng)明確了，這個(gè)應(yīng)該不是拐點(diǎn)，所以最近幾天房地產(chǎn)股反彈得非常好，第二就是市場(chǎng)對(duì)流動(dòng)性，對(duì)未來(lái)的政策走向要做出一個(gè)判斷，要做出一個(gè)提前的消化。這個(gè)我們覺得從現(xiàn)在到年底也會(huì)進(jìn)展得差不多七七八八，到明年如果政策上真正開始調(diào)整，真正開始加息的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的影響，尤其是對(duì)股票市場(chǎng)的影響不會(huì)這么大，市場(chǎng)永遠(yuǎn)是提前消化的。當(dāng)你這個(gè)消息真正來(lái)臨的時(shí)候，市場(chǎng)對(duì)這個(gè)消息就已經(jīng)消化得差不多了。最重要的是一個(gè)流動(dòng)性問(wèn)題。首先大家知道我們的貸款流動(dòng)性常常都是前高后低，今年上半年平均每個(gè)月有1萬(wàn)億左右的貸款，到下半年，每個(gè)月只有4、5千億的貸款，但是從明年一季度開始我們銀行貸款又會(huì)增加，這是銀行體系運(yùn)作的規(guī)律。到明年上半年，尤其是1月份開始，貸款的增速又會(huì)增加到8、9千億的時(shí)候，市場(chǎng)又會(huì)感覺流動(dòng)性來(lái)了。但是明年第二季度每個(gè)季度的貸款規(guī)?？赡苓€會(huì)比現(xiàn)在要高。所以從這個(gè)角度來(lái)講，我們認(rèn)為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)也好，股票市場(chǎng)也好還會(huì)有另一波的熱潮。所以我剛剛講這是一個(gè)階段性的現(xiàn)象，而不是一個(gè)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)市。

　　這其中最主要的一點(diǎn)，就是明年假如出現(xiàn)政策上的轉(zhuǎn)向，緊縮的程度會(huì)有多大，這一點(diǎn)非常關(guān)鍵。我們認(rèn)為明年即使政策要緊縮，緊縮的空間會(huì)非常有限。原因在哪里呢？原因我本人也一直在強(qiáng)調(diào)，這一波全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是由庫(kù)存調(diào)整，重新添加庫(kù)存所帶動(dòng)的一波周期性反彈。全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)長(zhǎng)期的周期性問(wèn)題并沒(méi)有解決，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率已經(jīng)從3%降到2%，未來(lái)18個(gè)月如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)有接近4%左右的成長(zhǎng)的話，到2011年、2012年他的成長(zhǎng)率可能又會(huì)回到1%左右。這就是為什么各國(guó)政府現(xiàn)在都齊聲合力來(lái)宣導(dǎo)一種理念，現(xiàn)在還不是退市的時(shí)機(jī)，現(xiàn)在政策還要保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，因?yàn)楦鲊?guó)政府，包括我們市場(chǎng)參與者對(duì)這次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭到底能維持多長(zhǎng)，心里沒(méi)有底。所以他不可能明年大規(guī)模加息以后，到后年，大后年又出現(xiàn)減息的情況。所以他一直強(qiáng)調(diào)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。所以明年市場(chǎng)所期望的緊縮會(huì)非常溫和，到這個(gè)緊縮真正來(lái)臨的時(shí)候，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)層面基本面不斷的好，市場(chǎng)對(duì)緊縮的接受度會(huì)非常非常強(qiáng)，所以不會(huì)阻擋整個(gè)市場(chǎng)上升的空間。

　　再就是流動(dòng)性相對(duì)充裕的狀況會(huì)長(zhǎng)期存在。低息相對(duì)充裕的狀況，利息相對(duì)充裕的狀況會(huì)長(zhǎng)期存在，如果存在這種狀況，有一種現(xiàn)象就是所有的紙幣都會(huì)出現(xiàn)貶值。前段時(shí)間商品資源類的股票上漲很快，國(guó)際油價(jià)現(xiàn)在也回到80美金，黃金突破了1000美金，美金出現(xiàn)了相對(duì)的走軟，走貶的只是針對(duì)一些高息貨幣。這個(gè)是有原因的。因?yàn)楝F(xiàn)在歐元也好，美金也好，日元也好，所有的主要貨幣利息都很低，所以現(xiàn)在金融市場(chǎng)對(duì)基金的套息盤，不像以前日元利息為零，你就去買美金，買歐元，買英鎊，現(xiàn)在大家的利息都很低，你去做空一種貨幣，那個(gè)息差套得并不多，所以一般不會(huì)出現(xiàn)日元連續(xù)不斷的前一段時(shí)間在金融風(fēng)暴之前從80貶到140這種情況，美金會(huì)貶值，但是他會(huì)繼續(xù)溫和性的貶值，那么對(duì)高息貨幣，比如澳元會(huì)貶值多得多一點(diǎn)。但是由于所有主要貨幣利息都很低，而且各國(guó)央行還強(qiáng)調(diào)不輕言退市，所以利息這么低的情況下，如果大家想借美元，想借貨幣，買什么呢？是買實(shí)體資產(chǎn)，買有形資產(chǎn)。所有紙幣都要貶值，在這種情況下有形資產(chǎn)，實(shí)體資產(chǎn)就會(huì)增值，所以黃金、資源、商品、土地。所以在全球紙幣還要不斷貶值的情況下，而且通貨膨脹在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中很難出現(xiàn)的情況下，什么東西會(huì)增值呢？土地、黃金、資源、商品這些東西會(huì)增值。所以這個(gè)趨勢(shì)非常明顯。所以我們絕對(duì)不同意最近所謂的融資窗口的討論，最近所謂成交量的討論就預(yù)示中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，我們覺得這個(gè)拐點(diǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)，因?yàn)檫@還是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的一個(gè)復(fù)蘇周期的一個(gè)開始。而不是一個(gè)結(jié)束。我就講到這里。謝謝大家。

　　主持人：謝謝龔總。馬上進(jìn)行我們觀點(diǎn)問(wèn)答時(shí)間。我們知道龔總是投行大顎，您更多的是做的企業(yè)上市的事情，那么作為一個(gè)股民，這幾天地產(chǎn)股持續(xù)上漲的原因是什么？你也說(shuō)到這幾天地產(chǎn)股的上漲您用的是反彈這樣一個(gè)詞，那到底是反彈還是反轉(zhuǎn)？我是一個(gè)普通老百姓，我現(xiàn)在有一點(diǎn)閑錢，您是建議我買房產(chǎn)還是買地產(chǎn)股？

　　龔方雄：這些問(wèn)題都是非常敏感的話題。首先，最后一個(gè)問(wèn)題先回答，手里有錢到底是買股還是買房，這個(gè)東西絕對(duì)要因人而異，不能有一個(gè)泛泛的，如果你有閑錢，之所以稱為閑錢，就是沒(méi)準(zhǔn)你有的時(shí)候想用他做點(diǎn)什么事，就是他的流動(dòng)性要好，那么閑錢還是投入在股市要好，如果你要想用錢去買房子的話，我覺得有剛性需求最好，假如你確實(shí)想買房自住，買房自住這個(gè)需求驅(qū)動(dòng)之下，實(shí)際上不要在市場(chǎng)上所謂的路死鳥，因?yàn)槟闶亲宰〉姆?，房?jī)r(jià)買了以后暫時(shí)的上升和下跌對(duì)你關(guān)系都不大，但是我一直強(qiáng)調(diào)的一個(gè)觀點(diǎn)就是中國(guó)的土地價(jià)格長(zhǎng)期一定是一個(gè)上升的。中國(guó)上升的通道非常非常明顯，在有上升通道的情況下，他有一定周期性的波動(dòng)，但是你踩點(diǎn)踩得不好，你會(huì)發(fā)現(xiàn)下一輪周期的底點(diǎn)比上一輪周期的高點(diǎn)房?jī)r(jià)還要貴，因?yàn)樗恋貎r(jià)值一直是上升的，我想問(wèn)問(wèn)在座的各位，這一輪房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)很快，全球金融風(fēng)暴，從下降到上升恢復(fù)周期很快，有多少人在周期的底部買到了房子？在這個(gè)周期的底部就是去年12月份的時(shí)候他的樓價(jià)是不是比五年前，十年前還高很多？第三個(gè)問(wèn)題大家知道樓市在各個(gè)城市里面他的價(jià)位基本上已經(jīng)回到甚至貼近歷史的最高水平，但是我們的股市最高點(diǎn)是6千多點(diǎn)，那么現(xiàn)在只有3千點(diǎn)，所以股市只回去了一半，樓價(jià)已經(jīng)回到了歷史高位。所以長(zhǎng)期來(lái)講，你說(shuō)投資股市好，還是投資房市好？這個(gè)問(wèn)題就不需要我來(lái)回答，大家自己回答。剛剛第二個(gè)問(wèn)題，房?jī)r(jià)我剛剛用的是反彈而不是反轉(zhuǎn)，實(shí)際上我的觀點(diǎn)是反轉(zhuǎn)早已經(jīng)發(fā)生了，我在去年第四季度的時(shí)候就講我們的樓市房市經(jīng)濟(jì)見底論，我們從1月份大力推兩個(gè)板塊，一個(gè)是房地產(chǎn)一個(gè)汽車，在金融風(fēng)暴最熱鬧的時(shí)候，我們推的主要兩個(gè)板塊就是房地產(chǎn)和汽車，所以說(shuō)我為什么用反彈這個(gè)詞呢？因?yàn)榍岸螘r(shí)間這個(gè)板塊有一定的調(diào)整，現(xiàn)在又彈上來(lái)了，如果說(shuō)是反轉(zhuǎn)的話實(shí)際上早就已經(jīng)發(fā)生了，所以我還是延續(xù)我剛剛的話，這是一個(gè)好幾年的牛市，應(yīng)該來(lái)講不會(huì)輕易的結(jié)束。結(jié)合重慶的情況來(lái)講我覺得重慶樓價(jià)相對(duì)來(lái)講還是比較低的。

　　主持人：今天聽了您這番話之后肯定大家回去都要買地產(chǎn)股了。

　　觀點(diǎn)新媒體：龔總您好，我們看到從十一過(guò)后到現(xiàn)在有幾支上市的股票，比如像寶龍，寶龍是在認(rèn)購(gòu)價(jià)進(jìn)行了一個(gè)降低，包括認(rèn)購(gòu)金額也進(jìn)行了降低，現(xiàn)在恒大也傳出認(rèn)購(gòu)金額進(jìn)行了縮減，這是否意味著上市最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去了？

　　龔方雄：我覺得從短期來(lái)講最佳的上市窗口應(yīng)該是在8、9月份。在未來(lái)幾個(gè)月由于供求關(guān)系，很多企業(yè)都擠在這個(gè)窗口上市，從企業(yè)融資的角度來(lái)講，這未必是最佳時(shí)機(jī)，但是我們覺得明年這個(gè)窗口會(huì)重新展開。我覺得整體來(lái)講對(duì)中國(guó)企業(yè)，尤其房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的窗口在這一輪周期當(dāng)中沒(méi)有結(jié)束，明年仍然是一個(gè)非常好的窗口。

　　提問(wèn)：龔總，我們現(xiàn)在的融資渠道相對(duì)比較狹窄一些，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托這個(gè)概念其實(shí)在境外62年產(chǎn)生以后到現(xiàn)在都有，國(guó)內(nèi)雖然有些注冊(cè)公司在注冊(cè)，但是實(shí)施的卻很少。就您的觀察，房地產(chǎn)信托這個(gè)概念，在國(guó)內(nèi)，在重慶這樣一個(gè)區(qū)域什么樣的時(shí)間點(diǎn)才會(huì)真正的展開呢？

　　龔方雄：我覺得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道需要拓寬拓開，這個(gè)更多的是政策層面的問(wèn)題。我們現(xiàn)在關(guān)注的是給創(chuàng)新型企業(yè)，中小企業(yè)，其他非房地產(chǎn)業(yè)的中小企業(yè)的融資渠道，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道的打開問(wèn)題，一直是比較敏感的社會(huì)和政治問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)講，政策的可持續(xù)性就很難講，我覺得這不是一個(gè)需要和不需要的問(wèn)題，這是一個(gè)有沒(méi)有膽量去做的問(wèn)題。所以這變成一個(gè)政策性的問(wèn)題。所以我們大家在這里探討的空間有限。

　　主持人：由于時(shí)間關(guān)系，對(duì)于龔總的觀點(diǎn)答問(wèn)就到這里。謝謝。因?yàn)槲覀兘酉聛?lái)還有很多機(jī)會(huì)，包括我們還有圓桌以及接下來(lái)的晚宴大家有更多的時(shí)間可以跟我們專家進(jìn)行交流。接下來(lái)請(qǐng)出我們今天的第三位演講嘉賓他是佛山市法恩潔具有限公司大客戶經(jīng)理周贇先生。

　　周贇：各位房地產(chǎn)的朋友，各位媒體的朋友大家下午好。剛才兩位專家從政策和金融方面給大家介紹了很多相關(guān)的情況。我現(xiàn)在從法恩莎，從一個(gè)做衛(wèi)浴的層面給大家介紹一下相關(guān)的法恩莎的東西。法恩莎進(jìn)入中國(guó)四強(qiáng)已經(jīng)有十年之久，是將唯美、優(yōu)雅的潔具產(chǎn)品帶給消費(fèi)者。為了進(jìn)一步改善和提升整體衛(wèi)浴空間，我們導(dǎo)入了瓷磚的研發(fā)和生產(chǎn)，將為廣大消費(fèi)者締造更為優(yōu)質(zhì)的整體生活空間。法恩莎在品牌塑造過(guò)程當(dāng)中有一個(gè)很深刻的體會(huì)，就是比消費(fèi)者想得更多，比消費(fèi)者更了解自己本身的需求。

　　居住文化涉及到與消費(fèi)者相關(guān)的所有因素。法恩莎擁有一個(gè)強(qiáng)大的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，每年開發(fā)衛(wèi)浴新產(chǎn)品數(shù)十款，同時(shí)我們跟房地產(chǎn)開發(fā)商合作，與開發(fā)商共同設(shè)計(jì)整體浴室空間，使衛(wèi)生間占地面積又小，使用又很舒適，還可以提供整體空間的解決方案。法恩莎目前擁有所有的產(chǎn)品型號(hào)大家可以看一下，從陶瓷潔具、龍頭五金、瓷磚等幾大系列的產(chǎn)品。這是我們的1658產(chǎn)品，這是配套的龍頭和浴缸，這整套的方案可以解決整個(gè)衛(wèi)生間的需求。

周贇

　　法恩莎的瓷磚有四大系列，凡高、西西啡網(wǎng)，卡爾卡松，華麗金樹，拋光磚我們現(xiàn)在有四大系列，滲花磚、庫(kù)利南系列等等。瓷片我們現(xiàn)在主要是有六個(gè)系列。

　　法恩莎的產(chǎn)品通過(guò)了ISO9000認(rèn)證，是國(guó)家免檢企業(yè)，產(chǎn)品通過(guò)了環(huán)保要求認(rèn)證。下面給大家介紹的就是法恩莎的浴室空間的一個(gè)組合，家庭空間的應(yīng)用主要在衛(wèi)浴產(chǎn)品的組合，下面整個(gè)空間的布置都是使用法恩莎的瓷磚跟法恩莎潔具整體衛(wèi)浴空間的配置，這是1661，這是1659配套的大型的經(jīng)濟(jì)浴缸和地面的瓷磚和墻面，這是1665，這是1630，配套的是一個(gè)蒸汽的淋浴房，這是我們最經(jīng)典的1668。這是我們?cè)谫e館用得比較多的一款產(chǎn)品是1603。這是整體空間的設(shè)計(jì)方案，這是餐廳使用不同瓷磚的配置方式，這是廚房跟餐廳整體的設(shè)計(jì)方案，這是衛(wèi)生間。

　　法恩莎目前衛(wèi)浴跟瓷磚廣泛的應(yīng)用在不同的星級(jí)酒店、高檔住宅和別墅，法恩莎自進(jìn)入市場(chǎng)以來(lái)深受星級(jí)賓館用戶的喜愛，到目前我們已經(jīng)有湖南華天大酒店，張家界萬(wàn)福溫泉國(guó)際渡假村等酒店和賓館采用了法恩莎的衛(wèi)浴和瓷磚產(chǎn)品。下面給大家展示一下圖片。

　　法恩莎衛(wèi)浴產(chǎn)品在房地產(chǎn)企業(yè)的使用，我們從2000年開始憑借產(chǎn)品的品質(zhì)，目前法恩莎已經(jīng)合作的房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下幾個(gè)企業(yè)，請(qǐng)看圖片。這是我們產(chǎn)品所用的現(xiàn)場(chǎng)的照片。法恩莎在重慶的主要項(xiàng)目有以下幾個(gè)項(xiàng)目，請(qǐng)看圖片。

　　目前法恩莎產(chǎn)品在高端裝飾上，因?yàn)槲覀儺a(chǎn)品物美價(jià)廉，加上我們優(yōu)質(zhì)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們將以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和完善的服務(wù)合理的價(jià)格與重慶的房地產(chǎn)開發(fā)商共同合作，為廣大的消費(fèi)者提供更好的居住空間。歡迎重慶的房地產(chǎn)開發(fā)商到法恩莎參觀、考察。給大家提供一個(gè)更好的居住環(huán)境。謝謝大家！

　　主持人：謝謝周贇先生精彩的演講。法恩莎也是我們房地產(chǎn)配套的一個(gè)很好的品牌，今天來(lái)了這么多房地產(chǎn)企業(yè)，如果對(duì)他們產(chǎn)品有意向的話可以跟他們進(jìn)一步溝通。接下來(lái)我們馬上請(qǐng)出第四位演講嘉賓有請(qǐng)世邦魏理仕中國(guó)區(qū)資深董事總經(jīng)理祝悙若先生上臺(tái)演講。

　　祝惇若：我保證不需要20分鐘。我今天演講的題目是重慶房地產(chǎn)發(fā)展和他的高端物業(yè)。首先跟大家分享一下一些關(guān)于重慶房地產(chǎn)的一些數(shù)據(jù)，我們新出版的2009房地產(chǎn)專題報(bào)告，這個(gè)調(diào)查的結(jié)果出乎我們的意料，重慶在全國(guó)15個(gè)被調(diào)查城市的綜合排名僅次于北京上海之后，盡管重慶的辦公樓市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)排名比較靠后，但是住宅市場(chǎng)名列第一。這對(duì)重慶排名的拉伸起了很大的作用，之所以能夠排名第三，我們認(rèn)為對(duì)重慶房地產(chǎn)發(fā)展有幾個(gè)不可忽略的突出優(yōu)勢(shì)。這個(gè)排名是我們公司研究綜合考慮的房地產(chǎn)投資，基礎(chǔ)設(shè)施的投資，人口，非常復(fù)雜的，有很多參數(shù)考慮綜合得出來(lái)的。

祝惇若

　　首先看看重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅數(shù)量容量巨大。從這個(gè)城市的常住人口來(lái)看有2800多萬(wàn)，是全國(guó)最大的一個(gè)城市，將重慶和其他的城市做一個(gè)比較的話，我們可以看到整個(gè)重慶的規(guī)模與北京上海等特大城市相當(dāng)，但是重慶城市化率目前只有50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市上海、北京、廣州、深圳80%的水平，所以重慶未來(lái)城市化發(fā)展的空間是非常巨大的。

　　從這個(gè)圖上我們可以看出住宅銷售量反映了重慶市場(chǎng)在全國(guó)所處的位置，以及過(guò)去三年總的住宅銷售量，過(guò)去三年住宅總的銷售量來(lái)看重慶的規(guī)模和上海差不多，上海是全國(guó)的第一位，他的經(jīng)濟(jì)地位，他的國(guó)際性，但是我們也很驚訝的看到重慶在過(guò)去三年總共的銷售也是8546萬(wàn)平方米，僅次于上海，上海大約是8800萬(wàn)。我們可以看到由于過(guò)去三年的銷售很大程度提升了整個(gè)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)的位置。

　　可持續(xù)成長(zhǎng)能力。重慶市場(chǎng)不僅容量大，還具有較好的可持續(xù)成長(zhǎng)能力，這個(gè)體現(xiàn)在本地居民的房?jī)r(jià)支付能力上面。根據(jù)重慶市政府的統(tǒng)計(jì)，重慶的年人均可支配收入幾乎6倍住宅的平均房地產(chǎn)均價(jià)，如果是用這項(xiàng)指標(biāo)作為參考，可以說(shuō)重慶是在中國(guó)主要的一、二線城市中購(gòu)房負(fù)擔(dān)是最輕的。所以我們看到重慶是非常幸運(yùn)的，北京、深圳、杭州是在購(gòu)房負(fù)擔(dān)是最重的。

　　再看一下地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例。我們研究重慶的地價(jià)占房?jī)r(jià)的15%，和其他城市相比他也是最低的。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持合理的增長(zhǎng)，以及推動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展都有好處。

　　供求關(guān)系方面。這是一個(gè)至關(guān)重要的因素，在過(guò)去三年呈現(xiàn)一個(gè)比較理想的，這也有利于住宅市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。重慶另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是他的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這為房地產(chǎn)發(fā)展提供了可靠的大環(huán)境，這表現(xiàn)為重慶GDP總量在二線城市處于前列，屬于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很快的城市，與沿海城市相比，金融危機(jī)對(duì)重慶的產(chǎn)業(yè)造成的影響幾乎非常小。2008年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到外部環(huán)境的影響逐步顯現(xiàn)，開發(fā)投資增速放緩，需求觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期。自2000年以來(lái)重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次下滑20%以下，這里面也一個(gè)黃色的點(diǎn)，我們可以看到重慶的房地產(chǎn)開發(fā)總量和增速在全國(guó)范圍內(nèi)還是處于相對(duì)穩(wěn)定的城市之一。與此比較，重慶的投資規(guī)模相對(duì)于全國(guó)很多城市都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，比如像深圳、北京、寧波、成都都是在這個(gè)線以下的。

　　我們?cè)倏纯?009年以來(lái)的變化，大家都知道住宅銷售出現(xiàn)反彈，銷售面積基本上是逐月上升，成交價(jià)格也是穩(wěn)中有升，這里可以看到，全國(guó)、西部、以及重慶的三個(gè)比較，這是來(lái)自重慶市統(tǒng)計(jì)局的公報(bào)，銷售的回暖也是開發(fā)商資金逐步充裕，開發(fā)商在2009年投資逐步回穩(wěn)，在9月份公布的最新報(bào)告中，前8個(gè)月投資同比增長(zhǎng)達(dá)到16.9%，這個(gè)增速已經(jīng)超過(guò)了2008年全年的水平。說(shuō)明重慶市場(chǎng)在投資方面已經(jīng)逐步擺脫了2008年金融危機(jī)的影響，開發(fā)商和投資商都看好重慶市場(chǎng)的未來(lái)走向。

　　開發(fā)商的信心恢復(fù)也是表現(xiàn)在土地的交易上面，前八個(gè)月土地成交金額同比增長(zhǎng)超過(guò)50%，全國(guó)知名的開發(fā)商如萬(wàn)科、保利這些開發(fā)商都在重慶大量購(gòu)置土地。

　　高端物業(yè)可以說(shuō)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。受重慶整體市場(chǎng)逐步回暖的帶動(dòng)，2009年三季度重慶高檔住宅銷售情況較去年同期明顯好轉(zhuǎn)，根據(jù)我們世邦魏理仕的監(jiān)測(cè)，三季度高檔住宅銷售同比上漲，達(dá)到人民幣每平方米8420元。我們世邦魏理仕公司內(nèi)部的數(shù)據(jù)采樣的標(biāo)準(zhǔn)是我們對(duì)重慶高檔住宅物業(yè)的定義是每平方米7千元。高檔物業(yè)的平均租金也是連續(xù)三個(gè)季度上漲，從近期市場(chǎng)的活躍程度我們也可以看出重慶高檔住宅市場(chǎng)保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。市中心、稀缺地段由具有良好背景的開發(fā)商開發(fā)高檔住宅受到購(gòu)房者的青睞，本地購(gòu)買者仍然是重慶市場(chǎng)的主流。存量和未來(lái)的供應(yīng)高檔住宅，這里主要是指每平方米7千以上的，未來(lái)高檔住宅規(guī)模有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)，尤其從2010年我們可以看到有大量的入市，2010年以后也是有大量的供應(yīng)，這里主要是高檔公寓和別墅。

　　在全國(guó)來(lái)看，這15個(gè)城市中重慶高檔住宅的租金和售價(jià)處于比較低的位置。我們認(rèn)為隨著重慶的城市進(jìn)一步建設(shè)開放，我們對(duì)其租金和發(fā)展?jié)摿κ欠浅Ｓ行判牡?。這是重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場(chǎng)，尤其是甲級(jí)寫字樓從去年年底受到全球經(jīng)濟(jì)變化的影響，市場(chǎng)需求相對(duì)下降，以跨國(guó)公司為代表的外來(lái)需求對(duì)新設(shè)或者擴(kuò)大辦公室表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，而國(guó)內(nèi)企業(yè)相對(duì)受影響比較小，對(duì)寫字樓的需求起到一定的支撐作用。到今年三季度，需求逐步平穩(wěn)，以小面積需求為主。平均租金是止跌回升的，環(huán)比上升了0.2%。優(yōu)質(zhì)寫字樓售價(jià)同樣止跌回升，環(huán)比上漲了3%，空置率也上升了0.3%。

　　再來(lái)看一下優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應(yīng)量，我們預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年供應(yīng)將逐步增加，供應(yīng)高峰在2012年，屆時(shí)寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將逐步加劇，但由于新建項(xiàng)目的品質(zhì)較高，所帶來(lái)的高價(jià)和國(guó)內(nèi)對(duì)購(gòu)買寫字樓的逐步需求，進(jìn)有助于緩解租金和售價(jià)所面臨的市場(chǎng)壓力。

　　我們從對(duì)15個(gè)城市的調(diào)查來(lái)看，我們認(rèn)為天津和重慶是最具有潛力。首先天津有他的地理優(yōu)勢(shì)吸引了許多歐美大的銀行，比如匯豐、花旗、渣打。重慶作為中西部最重要的城市，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，良好的投資環(huán)境，較低的辦公成本也吸引了大量的外資，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，06年以來(lái)重慶甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量為零，這為市場(chǎng)的發(fā)展提供了巨大的空間。重慶的租金和售價(jià)水平在全國(guó)始終處于比較低的水平，甚至還不如一些二線城市。這里我想強(qiáng)調(diào)一下，作為甲級(jí)寫字樓的最大客戶，銀行和金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展是一個(gè)城市發(fā)展?jié)摿Φ闹饕笜?biāo)，外資機(jī)構(gòu)都在積極進(jìn)入中國(guó)的內(nèi)地市場(chǎng)，上海、北京等一線城市不再是這些外資銀行唯一的選擇，他們?yōu)榱藫屜冉?qiáng)大的客戶基礎(chǔ)，那么二、三線城市成為他們擴(kuò)張的一個(gè)重要部分。而國(guó)內(nèi)銀行，國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)也都是從原來(lái)的一級(jí)寫字樓搬到了頂級(jí)寫字樓，這些都將成為重慶寫字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

　　最后我們看一下優(yōu)質(zhì)的零售商業(yè)物業(yè)。2009年三季度重慶零售市場(chǎng)表現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全市社會(huì)商品零售總額增長(zhǎng)接近20%，部分國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌還是有條不紊在重慶進(jìn)行著擴(kuò)張，但總體上商家對(duì)新開店的店數(shù)表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，重慶多點(diǎn)式的商圈結(jié)構(gòu)，為優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。新增外來(lái)品牌，如大洋百貨這些都取得了較好的市場(chǎng)效果。由于三季度為傳統(tǒng)的零售淡季，優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金小幅度下降，環(huán)比下降0.7%，整個(gè)市場(chǎng)的空置率與二季度基本上持平，在4.9%-5%之間。由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，一些原來(lái)計(jì)劃開業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都被推遲了，因此可以預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金還將保持在高位，空置率保持在較低的水平，尤其是中心城區(qū)。

　　這是從全國(guó)來(lái)看重慶的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)物業(yè)是再一個(gè)比較合理的水平上面。雖然重慶的市場(chǎng)規(guī)模和物業(yè)讓我們對(duì)未來(lái)發(fā)展空間比較樂(lè)觀，但是我們也不能忽視這個(gè)市場(chǎng)所面臨的一些挑戰(zhàn)。比如巨大的人口基數(shù)提升了城市消費(fèi)的市場(chǎng)規(guī)模，但也受制于收入水平，重慶在消費(fèi)能力這一項(xiàng)，在15個(gè)城市里面一直是排名靠后的，除了目前發(fā)展比較成熟的幾個(gè)商圈之外，整個(gè)重慶的商業(yè)物業(yè)要進(jìn)一步拓展，并提升檔次，還有待于消費(fèi)能力的進(jìn)一步提高。另外重慶的寫字樓目前與其他城市相比，我們可以看到差距也是比較大的，這表現(xiàn)在重慶在2006-2008年租金增長(zhǎng)上面排名靠后，他是負(fù)增長(zhǎng)。我們從這個(gè)圖表上來(lái)看他排名最后一位。很多重慶現(xiàn)有的一些寫字樓的硬件以及服務(wù)已經(jīng)跟不上市場(chǎng)發(fā)展的需要。

　　總的來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為重慶的人口規(guī)模支撐了其住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間，住宅市場(chǎng)在2009年逐步恢復(fù)，高端物業(yè)目前還處于起步階段，我們世邦魏理仕對(duì)重慶非?？春梦磥?lái)的高端市場(chǎng)。最后我想借2分鐘的機(jī)會(huì)跟大家介紹一下世邦魏理仕，世邦魏理仕是一家具有200多年歷史的公司，最早是成立于1773年在倫敦，在90年代和美國(guó)一個(gè)公司合并，這個(gè)公司叫世邦，所以叫世邦魏理仕，這里可以看到我們的一些排名，全球的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，我們是唯一一家進(jìn)入財(cái)富500強(qiáng)的企業(yè)，我們的營(yíng)業(yè)收入是我們最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的2.5倍。這是我們品牌的一些榮譽(yù)以及我們?cè)谑袌?chǎng)上的地位。連續(xù)三年獲得商業(yè)周刊50強(qiáng)中最佳公司的殊榮，連續(xù)八年獲得全球品牌提名，財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)，我們公司是在去年6月份進(jìn)入了重慶市場(chǎng)，現(xiàn)在在重慶已經(jīng)設(shè)立了分公司，主要是能夠?yàn)槲覀兊目蛻簟⒎康禺a(chǎn)發(fā)展商以及政府提供全方位服務(wù)。我們主要的服務(wù)對(duì)象是政府、產(chǎn)業(yè)及資本。我這里順便介紹一下我們成都分公司總經(jīng)理林文強(qiáng)先生。我今天演講到這里。謝謝大家。

　　主持人：謝謝今天?？偨o我們帶來(lái)的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究報(bào)告。世邦魏理仕是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司？

　　祝惇若：對(duì)不起，我想糾正一下，世邦魏理仕不是物業(yè)管理公司。

　　主持人：您是2008年10月15日世邦魏理仕重慶分公司成立是吧，到現(xiàn)在應(yīng)該一年了，不知道這一年當(dāng)中是怎么為我們重慶的地產(chǎn)服務(wù)的呢？在接下來(lái)又有些什么樣的計(jì)劃？

　　祝惇若：我們的公司在去年10月份成立了，也是一個(gè)比較新的，重慶是我們?cè)谡麄€(gè)中國(guó)12個(gè)城市分公司中是最后成立的一個(gè)。因?yàn)槲覀冞^(guò)去幾年一直在致力于擴(kuò)張我們的服務(wù)品牌，由于今年上半年整個(gè)大的環(huán)境的影響，我們今年放慢了步伐。去年我們開設(shè)了沈陽(yáng)和重慶的分公司，在進(jìn)入重慶市場(chǎng)之后，我們的業(yè)務(wù)發(fā)展一直是在穩(wěn)步朝前，我們最后一個(gè)分公司從規(guī)模來(lái)講肯定是不如我們?cè)谄渌鞘薪⒌模绕涫窃谏虾?、北京一線城市建立的規(guī)模，我們?cè)谌珖?guó)是一個(gè)品牌，是幾大城市一起為重慶當(dāng)?shù)卣?、發(fā)展商以及企業(yè)的投資商在提供房地產(chǎn)的服務(wù)，我們的服務(wù)主要是四大塊，物業(yè)管理在我們內(nèi)部稱作資產(chǎn)管理，包括購(gòu)物中心管理，設(shè)備設(shè)施管理，是我們四大牌之一的一個(gè)內(nèi)容。另外就是大家經(jīng)常看到我們叫代理服務(wù)，可能看到我們代理某一個(gè)住宅的銷售，一個(gè)高檔住宅的租賃，然后是寫字樓的租賃，可能有的是我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)方面也是非?；钴S的。另外兩塊，一塊是我們叫咨詢策劃，主要是在重慶，在整個(gè)四川西部我們已經(jīng)做了很多項(xiàng)目，包括為發(fā)展商的整個(gè)策略上面定位，怎么樣的發(fā)展，其實(shí)我們重慶的分公司的業(yè)務(wù)不單單是在重慶，還包括延伸到昆明以及其他周邊的城市。我們最后一塊就是投資，地產(chǎn)投資的一個(gè)咨詢策劃。這主要是我們的業(yè)務(wù)。

　　主持人：謝謝?？?。今天讓我們對(duì)世邦魏理仕有了更加深入的了解。今天也來(lái)了很多政府和其他的發(fā)展商，接下來(lái)如果要跟世邦魏理仕有進(jìn)一步合作的可以下來(lái)溝通。下面我們請(qǐng)出今天第五位演講嘉賓，有請(qǐng)重慶市金科實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生。

　　李戰(zhàn)洪：談不上演講。因?yàn)辄S董事長(zhǎng)今天出差有事，所以我來(lái)頂替他來(lái)說(shuō)。我這里有一個(gè)想法，我上來(lái)，我不想借這個(gè)時(shí)間來(lái)打金科的廣告，我就把題目改了，我就不去說(shuō)金科，因?yàn)榻鹂剖强慨a(chǎn)品來(lái)說(shuō)話和靠物業(yè)服務(wù)來(lái)說(shuō)話的這樣一個(gè)企業(yè)，我不需要在業(yè)內(nèi)再來(lái)重復(fù)說(shuō)一次，我覺得毫無(wú)疑義。所以我就把題目改了，我就和大家聊聊一些想法。這次觀點(diǎn)到重慶來(lái)，我們作為主要合作單位，我也是想希望和觀點(diǎn)合作，讓我們這些專家和學(xué)者和一些企業(yè)家們能夠來(lái)重慶，多一點(diǎn)時(shí)間和大家溝通交流。所以15分鐘的時(shí)間，現(xiàn)在按照時(shí)間的安排已經(jīng)超過(guò)了20分鐘，我想爭(zhēng)取在10分鐘之內(nèi)說(shuō)完。

李戰(zhàn)洪

　　我就談?wù)勛约旱囊恍┫敕ò?。這幾天剛好在思考很多問(wèn)題，我就想把這些思考沉淀下來(lái)，把他成為觀點(diǎn)也好，然后通過(guò)企業(yè)戰(zhàn)略里面吸取一些教訓(xùn)，指導(dǎo)我們的工作。這段時(shí)間查閱了大量的一些資料，也進(jìn)行了大量的閱讀，發(fā)現(xiàn)當(dāng)今世界上房地產(chǎn)的中國(guó)地位和美元的世界地位有相呼應(yīng)，有許多的共性和不同的特制。在市場(chǎng)過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，美國(guó)的美元獅子正在假裝綿羊，中國(guó)的房地產(chǎn)綿羊正在扮演著獅子。美元占全球24%的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，他占11%的世界貿(mào)易份額，美元他能夠改變一切，他可以改變商品的價(jià)格和油價(jià)，美元波動(dòng)會(huì)影響貿(mào)易，他在短期和周期還沒(méi)有美元的替代品。所以一段時(shí)間以來(lái)美國(guó)的巨額國(guó)債可以賣到世界各地，他只需要印美鈔，美國(guó)就可以坐享中國(guó)的鞋襪和歐洲的奢侈品，美元他是世界儲(chǔ)備貨幣的地位，這就是美元的世界地位。這里面我們可以看出來(lái)，從1971年開始美元就開始覺得自己有可能崩潰，所以我把他視為憂患意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，他這個(gè)理由一說(shuō)就說(shuō)了三十多年，直到今天美元作為世界儲(chǔ)備貨幣的地位還未被撼動(dòng)過(guò)，他和美國(guó)軍事上一些明顯不同的做法，美元這頭獅子他就一直裝綿羊，軍事上他一直就是強(qiáng)勢(shì)，他就利用次貸危機(jī)，美元甚至讓別的國(guó)家比自己更慘，他在這次金融危機(jī)中，美國(guó)始終在動(dòng)蕩中掌握到主動(dòng)權(quán)，掌握到危機(jī)的節(jié)奏。

　　第二個(gè)我為什么把中國(guó)的房地產(chǎn)比作綿羊，是因?yàn)槠浒l(fā)展的時(shí)間比較短，資本實(shí)力不強(qiáng)，行業(yè)還不成熟，專業(yè)化程度還不高。但是十幾年以來(lái)一直在裝腔作勢(shì)的做獅子，甚至是獅王。中國(guó)房地產(chǎn)這只綿羊多年來(lái)扮演獅子，一是因?yàn)?008年當(dāng)中國(guó)意識(shí)到金融將迎來(lái)寒冬的時(shí)候，他馬上就調(diào)整宏觀調(diào)控的方向，政府第一出手的行業(yè)就是房地產(chǎn)，第二個(gè)就是中國(guó)房地產(chǎn)和中國(guó)建筑業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率接近20%，增加值占GDP的10%，房地產(chǎn)的投資占固定資產(chǎn)投資比重的25%，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行全部貸款余額20%。所以許多地方和政府他采取土地財(cái)政，剛剛孟理事長(zhǎng)也說(shuō)了，地方財(cái)政中有30%甚至50%以上來(lái)自房地產(chǎn)，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成了依賴。而且世界銀行的調(diào)查也顯示，每增加100億的住房資金，將增加120-200億的住房需求，將帶動(dòng)100-150億其他商品的銷售。正因?yàn)槿绱?，所以我把中?guó)房地產(chǎn)比作正在扮演著獅子，其實(shí)他還是綿羊。

　　為什么美元有他的世界地位，中國(guó)的房地產(chǎn)有他的中國(guó)地位，剛剛的一組數(shù)字可以看出來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的確具有國(guó)家地位。為什么有中國(guó)地位，是因?yàn)槭畮啄陙?lái)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著舉足輕重的作用。相關(guān)的數(shù)據(jù)，1997-2008年間房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率由6.32%增加到13%，其增長(zhǎng)速度和貢獻(xiàn)率在主要行業(yè)中排前列，2008年盡管受到宏觀經(jīng)濟(jì)的下調(diào)，但是仍然完成開發(fā)投資30580億，同比增長(zhǎng)20.9%，其中商品住宅完成投資22081億元，同比增長(zhǎng)20.6%，遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)的速度和其他行業(yè)投資增速。所以房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)地方財(cái)政的收入和基礎(chǔ)建設(shè)做出了很大的貢獻(xiàn)。在2007年全年土地出讓的總收入大約為1.2萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政的1/4左右，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保8引起普遍關(guān)注，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)房地產(chǎn)功不可沒(méi)。

　　金科在這個(gè)里面吸取什么教訓(xùn)，金科的做法就是學(xué)習(xí)美元，主要是三個(gè)方面，美元他能夠上升到世界地位，的確他有些優(yōu)越性和他的優(yōu)勢(shì)都是值得研究探討和學(xué)習(xí)的。第一我們學(xué)習(xí)美元的風(fēng)險(xiǎn)控制的能力，他的風(fēng)險(xiǎn)控制是系統(tǒng)性的，專業(yè)性的和高端性的，他從1971年開始就提出了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這正是我們房地產(chǎn)企業(yè)所缺失的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展將近20多年來(lái)，什么樣的企業(yè)在里面基本上都能獲得成功，在這種情況之下，往往會(huì)忽略風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。那么我們金科要學(xué)什么，我們要學(xué)他的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，包括風(fēng)險(xiǎn)控制能力。第二個(gè)學(xué)美元制度的自我的評(píng)估能力，這種自我的評(píng)估能力包含他的戰(zhàn)略意識(shí)，包括自己的企業(yè)能力，產(chǎn)品能力，服務(wù)能力等等。包括重慶的開發(fā)商，的確他的能力在全國(guó)是超常，從龍湖、金科全國(guó)發(fā)展之后，離開重慶這個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，一到其他的城市馬上就能脫穎而出，其實(shí)這里面也是金科、龍湖對(duì)自己能力正確評(píng)估以后進(jìn)行的全國(guó)化。包括金科今年在重慶以外的城市現(xiàn)在銷售已經(jīng)超過(guò)50%以上了。第三個(gè)是學(xué)美元制度他要體現(xiàn)美國(guó)的國(guó)家戰(zhàn)略，由于美元的霸權(quán)地位受到挑戰(zhàn)，面對(duì)這種挑戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，美國(guó)就會(huì)不斷的制定和修整他的策略，制定有針對(duì)性的目標(biāo)，所以美國(guó)制定的美元戰(zhàn)略是最值得中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界去觀察學(xué)習(xí)的，要有戰(zhàn)略意識(shí)。就這樣，我的發(fā)言就到此。時(shí)間到了。謝謝。

　　主持人：謝謝李總的精彩演講。各位來(lái)賓，各位朋友們，今天我們論壇吸引來(lái)了很多的媒體，在我們論壇現(xiàn)場(chǎng)就有三個(gè)網(wǎng)站在進(jìn)行同步直播，除了觀點(diǎn)網(wǎng)之外，還有我們重慶本地的搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)以及搜房網(wǎng)都在進(jìn)行同步的直播，接下來(lái)我建議大家用熱烈的掌聲對(duì)他們的支持和認(rèn)真工作表示衷心的感謝！接下來(lái)我們繼續(xù)請(qǐng)出今天第六位演講嘉賓有請(qǐng)陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖先生。

　　范小沖：我們這次論壇的主人之一在這兒都不給金科做廣告，我在這兒更不敢講陽(yáng)光100了。今天給我的題目也是說(shuō)房地產(chǎn)的品牌和戰(zhàn)略，我覺得這兩點(diǎn)確實(shí)非常重要。特別是在這次經(jīng)過(guò)了07、08年大的房地產(chǎn)的和經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，真正考驗(yàn)的實(shí)際上不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是市場(chǎng)，不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單考驗(yàn)的是每個(gè)樓盤，更重要的是考驗(yàn)的每個(gè)企業(yè)真正的品牌和戰(zhàn)略。所以看到危機(jī)，不同的企業(yè)實(shí)際上他采取了不同的措施，不同的企業(yè)在這次渡過(guò)危機(jī)中實(shí)際上也跟他的品牌和戰(zhàn)略是非常相干的。品牌實(shí)際上是非常重要的，我們過(guò)去也是每一個(gè)項(xiàng)目都叫一個(gè)名字，從2000年開始聚焦，開始叫一個(gè)名字，實(shí)際上這個(gè)品牌意識(shí)不光是一個(gè)名字的問(wèn)題，他更多的是你這個(gè)企業(yè)，你的定位是什么，你的目標(biāo)客戶群是什么，你今后想往哪個(gè)方向去發(fā)展，實(shí)際上更多的定位是一個(gè)企業(yè)找到了一個(gè)方向，找到了他今后成長(zhǎng)的一個(gè)方向和目標(biāo)。所以如果一個(gè)企業(yè)，他沒(méi)有形成他的品牌，沒(méi)有在客戶心目中形成這樣一個(gè)定位，那他在風(fēng)浪中就很容易今天刮東風(fēng)就往東邊走，明天掛西風(fēng)就往西邊走。

范小沖

　　一定要形成品牌的特點(diǎn)和客戶心目中的品牌定位。剛才說(shuō)戰(zhàn)略實(shí)際上就是一個(gè)企業(yè)品牌的一個(gè)選擇和一個(gè)方向。剛才李總講二線城市，金科現(xiàn)在也是從重慶走向了全國(guó)，實(shí)際上二線城市是中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展最具潛力的地方。我們很多投資者問(wèn)上海、北京等等，我們告訴他真正中國(guó)的未來(lái)在二線城市。在一線城市城市化率現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了80%，他的房地產(chǎn)發(fā)展階段是一個(gè)逐漸城市升級(jí)的階段，而二線城市是一個(gè)增量階段，現(xiàn)在城市在不斷的升級(jí)，特別是這些地方還有非?？杖钡氖袌?chǎng)，還有相對(duì)多的土地，而且他的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該來(lái)說(shuō)相對(duì)較弱，所以在二線城市實(shí)際上他擁有一個(gè)更長(zhǎng)久的未來(lái)，今天這個(gè)資本市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的只認(rèn)一線城市的這些一線品牌，現(xiàn)在開始更多的給這些擁有在二線城市開發(fā)的這些品牌企業(yè)給予更高的價(jià)值的認(rèn)定。

　　所以這些二線城市他會(huì)是一個(gè)未來(lái)，特別是像重慶，剛才世邦魏理仕也談到了，天津等于說(shuō)是二線城市的領(lǐng)頭羊，我們也在重慶六年了，非常感受到了重慶市場(chǎng)快速的成長(zhǎng)。再有我們?cè)谶@次整個(gè)危機(jī)中我們也感受到了，過(guò)去房地產(chǎn)很多都是坐地生財(cái)，大家更多的把這個(gè)產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上不更多的去研究自己的品牌、能力和產(chǎn)品，開始更多的關(guān)注與資本市場(chǎng)，更多關(guān)注與在各地囤積土地，因?yàn)榇_實(shí)在過(guò)去幾年，很多年中，很多房地產(chǎn)公司真正的利潤(rùn)來(lái)源實(shí)際上更多并不來(lái)源于他的產(chǎn)品，實(shí)際上更來(lái)源于他的土地的增值。實(shí)際上是土地的地價(jià)，靠產(chǎn)品銷售變現(xiàn)了。所以土地變成了大家來(lái)奔著首富，奔著未來(lái)的成長(zhǎng)，所以變成了一個(gè)大家所公認(rèn)的這么樣一個(gè)捷徑。實(shí)際上在這次危機(jī)中大家很多人感受到，大家擁有更多的土地會(huì)占有更多的資金。在土地中當(dāng)然他未必真正給你帶來(lái)增值，因?yàn)榻裉斓耐恋卣咭呀?jīng)發(fā)生了改變，過(guò)去的掛牌只交定金等等這些可能未來(lái)是越來(lái)越難了。現(xiàn)在土地要一次性付清，地價(jià)也不許分期辦證，土地的地價(jià)又是征稅，你要是閑置不開發(fā)也要交占用費(fèi)，也要收回。所以今后完全靠土地來(lái)使房地產(chǎn)增值這條路越來(lái)越窄了，所以更多的今天土地資源也是越來(lái)越稀缺，更多的企業(yè)可能更多的應(yīng)該考慮如何在有限的土地中，通過(guò)自己的品牌，通過(guò)自己的產(chǎn)品，通過(guò)自己的能力來(lái)創(chuàng)造更高的價(jià)值，而不是靠囤地，靠快速開發(fā)，靠消耗資源來(lái)成長(zhǎng)。包括今天的萬(wàn)科，可能在這次的全球的危機(jī)中，包括房地產(chǎn)的危機(jī)中他也吸取了非常多的教訓(xùn)，所以我們現(xiàn)在看到萬(wàn)科也在轉(zhuǎn)型，也在從過(guò)去的靠快速開發(fā)，靠土地滾動(dòng)，靠規(guī)模開發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)走向了一個(gè)品質(zhì)和效益的這個(gè)路。所以房地產(chǎn)企業(yè)這條路可能是更加的重要。

　　再有就是走向了全國(guó)，房地產(chǎn)過(guò)去作為一個(gè)樓盤在全國(guó)各地多項(xiàng)目跨地域的開發(fā)完全是兩回事，做一個(gè)項(xiàng)目你完全可以通過(guò)產(chǎn)品的打造，通過(guò)你的營(yíng)銷，通過(guò)你的營(yíng)造，在目標(biāo)客戶群中營(yíng)造來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。而真正上升到了企業(yè)品牌，和一個(gè)跨地域的管理的時(shí)候，你多項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)候，你整個(gè)集團(tuán)的管控能力，不簡(jiǎn)單的是資金的問(wèn)題，更多的是你的管控能力，包括你的企業(yè)文化這些都是非常重要的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)而言，你十個(gè)項(xiàng)目可能做得都盈利了，可能一個(gè)項(xiàng)目就把你拖死。所以今天大家走向二線城市，走向全國(guó)可能大家所面臨的最大的一個(gè)瓶頸可能是企業(yè)的真正的品牌能力，你在客戶心目中的地位是不是能夠得到認(rèn)可你的戰(zhàn)略是不是跟今天的形式相符，你的管控能力能不能做到，如果這些都能夠做到了，剛才龔總也談到了，現(xiàn)在的國(guó)際市場(chǎng)資本流動(dòng)是非常充裕的，資金成本也是比較低的，所以在今天又不差錢的這么一個(gè)時(shí)代，真正做好的還是要把自己做好，而不要一味的光想去找錢。做好了資本是追逐利潤(rùn)的。謝謝！

　　>> 點(diǎn)擊進(jìn)入：現(xiàn)場(chǎng)直播：2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行（下）