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　　市場分析要點：

　　1)國土資源部于8月23日再次重申下半年將加強土地的批后監(jiān)管，各地方除堅持更為嚴格的土地審批外，還要開展對已審批用地的核查與監(jiān)管，審查的重點將集中在用地比率及是否存在囤而未建現(xiàn)象。短期內(nèi)管理層對于土地囤而未建現(xiàn)象的頻繁表態(tài)，預(yù)示著政策執(zhí)行效力也將好于市場預(yù)期，促使發(fā)展商加快開工建設(shè)，從而增大二級市場供應(yīng)。

　　2) 8月全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)從銀行獲得的信貸資金由7月份的人民幣1,942億元回落至1,739億元，環(huán)比7月下降近1成。其中發(fā)展商從銀行直接獲得的國內(nèi)貸款總量僅為860億元，較1月至7月932億元的月均水平回落8%，可見短期內(nèi)銀行對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持較前期已略顯謹慎；但值得注意的是，8月份居民個人購房按揭貸款總額卻高達879億元，超出1月至7月月均按揭貸款總量近7成，并創(chuàng)出2009年以來新高，全國范圍內(nèi)居民購房需求依然旺盛。

　　3)根據(jù)A股30家市值最大上市房地產(chǎn)企業(yè)的第2季度季報顯示，受益于前期良好的銷售環(huán)境，30家房企的凈現(xiàn)金流狀況明顯好轉(zhuǎn)，其中3家房企凈現(xiàn)金流高達40至60億元，另有16家房企也有5至20億元的凈現(xiàn)金在手。預(yù)計充?，F(xiàn)金流有助上市房企在土地市場上表現(xiàn)積極，并可提升其自身的產(chǎn)品定價，但需要注意的是，30家房企中仍有4家房企的現(xiàn)金流呈現(xiàn)負值。

　　4) DTZ戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份十大樣本城市商品住宅價格持續(xù)走高，一線樣本城市商品住宅價格較7月份上漲10.8%，并刷新2007年的高峰期水平，再創(chuàng)新高；二線樣本城市也有近7%的漲幅。十大樣本城市房價持續(xù)上揚，使短期觀望氛圍加大。8月十大樣本城市共成交商品住宅1,013萬平方米，較7月份回落2.7%，是今年3月份以來的新低。自6月以來成交量已連續(xù)3個月環(huán)比回落，但回落幅度有所放緩。

　　5) DTZ戴德梁行通過對北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市1月至8月分月十大熱銷樓盤的跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，自6月份以來四大城市商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中，高端及豪宅產(chǎn)品的成交占比(以銷售套數(shù)計算)已由1月至5月份的37%上升到了最近3個月的49%，已經(jīng)近半。高端及豪宅產(chǎn)品對于普通住宅的替代效應(yīng)也是近期房價持續(xù)高走的主要誘因之一。

　　6)本行認為，短期市場呈現(xiàn)的“價升量跌”并不能預(yù)示本輪行情的終結(jié)，而可視為復(fù)蘇道路上的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。首先與2007年信貸緊縮同時打壓投資需求與剛性需求不同，目前針對剛性需求的信貸支持依然較為寬松，利率仍處于歷史低位，居民購房支付比例已恢復(fù)至2004-05年水平，有效的購房需求并未被打壓，而剛性需求僅是短期觀望為主。同時，前期去庫存也已接近尾聲，一線樣本城市庫存去化已超過9成，市場已明顯呈現(xiàn)新增供應(yīng)不足的現(xiàn)象。因此，預(yù)計從微觀層面增大普通住宅的供給，將有助于供需結(jié)構(gòu)的平衡，從而平抑高位運行的房價。