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　　一、宏觀政策

　　在中央4萬億投資計劃強(qiáng)烈刺激下，僅2009年上半年全國新增貸款就達(dá)人民幣7.8萬億，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，新地王層出不窮。僅僅半年時間，中國的樓市便迅速扭跌為漲、一路高歌，接近甚至超過了2007年的水平。

　　從政策動向來看，雖然“適度寬松”的貨幣政策未變，但市場已出現(xiàn)貨幣政策微調(diào)和房地產(chǎn)信貸收緊的預(yù)期。如果房價繼續(xù)過快上漲，不排除政策再次收緊的可能性。此外國家也加大了對土地的監(jiān)管力度，下半年將嚴(yán)查囤地未建現(xiàn)象，進(jìn)一步規(guī)范土地市場。

　　二、二級市場分析

　　1、在售別墅項目

　　目前深圳在售或別墅項目主要有天麓六區(qū)及九區(qū)、萬科東海岸、溪山美地園、龍岸、佳兆業(yè)香瑞園、天琴灣、水榭山及深業(yè)紫麟山等8個項目。

　　成交量：由于早期推出的別墅大部分已售罄，剩余套數(shù)有限，導(dǎo)致市場成交量很少。隨著新盤的入市，成交量較7月(32套)大幅提升，累計成交131套，環(huán)比增長309%。新入市項目天麓六區(qū)和九區(qū)，則由于東部度假旅游的持續(xù)升溫，一經(jīng)推出就受到購房者的青睞，成為本月別墅銷量的主要力量。

　　成交價：8月份別墅價格依然堅挺，成交均價在2.2-8.6萬元/平方米之間，基本與上月持平，部分項目有小幅攀升。

　　2、在售平面豪宅

　　在售平面豪宅主要有萬科東海岸、華潤幸福里、百仕達(dá)樂郡、瓏園、新世界四季山水、中信紅樹灣五期、純水岸七期、博海名苑、東堤園、蘭溪谷二期、紅樹西岸、佳兆業(yè)香瑞園、首地榮御、皇庭港灣、浪琴半島、半島城邦二期、星河丹堤、溪山美地園、龍岸、圣莫麗斯、熙龍灣、公園大地等多個項目。

　　成交量：本月，平面豪宅市場共成交991套，環(huán)比下降16%；8月新盤供應(yīng)較集中，市場競爭激烈。

　　從個盤成交來看，7月份表現(xiàn)不錯的部分關(guān)外豪宅項目出現(xiàn)一定回落(無新產(chǎn)品推出，以消化存量為主)，新開盤的溪山美地園、純水岸、圣莫麗斯等幾個項目則取得不俗的銷售業(yè)績。

　　成交價：平面豪宅市場依然保持著較高的價格，大多項目保持高價或小幅提價。因位置及產(chǎn)品的不同，均價從1.5-5.5萬元/平方米不等。

　　3、將售項目

　　2009年9月-2010年上半年，深圳將有97.12萬平方米豪宅推出，產(chǎn)品類型極為豐富，囊括大平面、疊加、聯(lián)排、雙拼及獨棟別墅等。

　　近期豪宅供應(yīng)熱點仍集中在南山，尤其是重點規(guī)劃的后海灣片區(qū)，四季度將有幾個項目推出新品；

　　鹽田由于其濱海優(yōu)勢，依然為低密度的純別墅項目集中供應(yīng)地，預(yù)計2010年上半年集中入市；

　　9月份招華曦城和水榭山別墅產(chǎn)品陸續(xù)入市，屆時將填補(bǔ)目前別墅市場的空白。熱點項目十五峯、寶能太古城、三湘海尚預(yù)計9、10月推出新品，再度引爆南山的市場競爭。

　　三、豪宅三級市場分析

　　1、整體市場成交狀況

　　成交量：本月，豪宅二手房成交量有所回升，共成交131套，環(huán)比增幅近17%，成交面積為25029平方米。

　　一方面由于新盤的推出，分流了一部分客戶，另外信貸的收緊使三級市場成交受到抑制。本月豪宅三級市場中放盤量和成交量主要集中在華僑城片區(qū)。

　　成交價：本月豪宅三級市場成交均價為3.39萬/平方米，小幅下滑5.31%。天鵝堡8月份成交22套，據(jù)成交榜首，均價達(dá)3.37萬/平米，較7月份3.94萬/平米下降14%，成交以大戶型為主，購房目的大部分為自住，少量投資客；香蜜湖一號和天琴灣的成交均價最高，分別達(dá)到4.4萬/平米和4.6萬/平米，拉動了整個三級市場的均價。

　　2、三級豪宅市場成交分析

　　(1)部分區(qū)域成交量分析

　　以下數(shù)據(jù)主要選取了紅樹灣、香蜜湖、中心區(qū)等傳統(tǒng)豪宅區(qū)域的三級市場成交情況：

　　傳統(tǒng)豪宅片區(qū)三級市場整體成交量環(huán)比上升22%，受二套放貸政策影響，福田中心區(qū)、香蜜湖片區(qū)的成交量有所下降。華僑城、紅樹灣片區(qū)因新產(chǎn)品入市帶動了二手房市場的活躍，成交量有所攀升。對比四個片區(qū)，華僑城片區(qū)8月二手房成交量最大，共成交53套，成交單位以200平米以上的平面為主。

　　(2)部分區(qū)域成交價分析

　　除了紅樹灣片區(qū)價格堅挺外，另外三個片區(qū)環(huán)比都出現(xiàn)小幅下降。由于上兩個季度的市場好轉(zhuǎn)，業(yè)主信心爆膨，紛紛抬高價格，使得高價單位難以走量，成交據(jù)以低價單位為主。

　　(3)部分區(qū)域成交量

　　隨著成交套數(shù)的增加，09年8月份傳統(tǒng)豪宅片區(qū)三級市場整體成交面積同7月相比也有所上升，環(huán)比上升16%。其中紅樹灣片區(qū)上升幅度最大達(dá)165%，而華僑城片區(qū)由于其名列成交套數(shù)榜首，成交面積也最大。

　　3、三級豪宅市場小結(jié)

　　信貸收緊政策對傳統(tǒng)豪宅片三級市場的影響尚不明顯，幾個豪宅盤的開盤也帶動了相應(yīng)片區(qū)二手房的成交；

　　由于業(yè)主紛紛抬高價格，使得高價單位難以走量，成交集中在低價單位，片區(qū)成交均價下降；

　　信貸收緊政策對二手房市場的影響目前尚不明晰，還有待繼續(xù)觀察。(數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺)