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　　因?yàn)檎弑趬镜仍颍C券化的REITs或許難以在短期內(nèi)在國內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市交易。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄔瓊 對于期盼REITs許久的投資者來說，REITs即將出臺的消息無法引起他們太大興奮。一個(gè)并不能夠?qū)⑽飿I(yè)直接證券化的REITs方案也許將被試行，這也許意味著大多數(shù)國內(nèi)投資者并不能夠直接通過證券的方式獲得投資房地產(chǎn)物業(yè)的便利。

　　“債券”版REITs

　　在備受矚目的REITs發(fā)行方案研討中，一份“央行—銀監(jiān)會”牽頭的方案引起了投資者的注意。

　　此份方案由浦東方面提出，具體操作模式為：REITs由張江高科、浦東金橋、外高橋和陸家嘴四大公司聯(lián)合發(fā)起，該四家公司將物業(yè)委托于基金公司成立REITs，基金公司向銀監(jiān)會申請信托發(fā)行，獲得批準(zhǔn)后，信托單位可以在全國銀行間市場發(fā)行，信托計(jì)劃的資金實(shí)行保管制,資金保管機(jī)構(gòu)由依法設(shè)立并取得相應(yīng)保管資格的商業(yè)銀行擔(dān)任。

　　有媒體披露該方案涉及物業(yè)總數(shù)達(dá)105項(xiàng)，所涉物業(yè)資產(chǎn)包括辦公樓、廠房、社區(qū)配套等。但該方案同時(shí)顯示，REITs只針對機(jī)構(gòu)投資者，在銀行內(nèi)部進(jìn)行流動交易，而并非針對普通投資者。

　　同時(shí)，方案顯示REITs本身并不影響物業(yè)原業(yè)主的所有權(quán)，物業(yè)原業(yè)主僅是以租金作為抵押物向信托進(jìn)行融資，投資者在投資過程中享有物業(yè)升值及租金回報(bào)收益。

　　證券化REITs案例

　　事實(shí)上，在諸多關(guān)于REITs方案的揣測當(dāng)中，大多數(shù)人認(rèn)為REITs最為直接的用途是讓普通投資者能夠通過投資證券的方式享受投資不動產(chǎn)的收益及回報(bào)。

　　在大多數(shù)境外成功的REITs案例當(dāng)中，投資者投資REITs的核心目的是分享物業(yè)的租金收益。諸多REITs案例顯示，物業(yè)90%以上的出租收益屬于普通投資者。

　　在香港上市交易的成功REITs案例為領(lǐng)匯投資及越秀房托。他們均是以出租回報(bào)相對穩(wěn)定的物業(yè)組合后上市進(jìn)行交易，并通過資產(chǎn)管理公司對項(xiàng)目進(jìn)行管理，普通投資者通過購買股票的方式獲得股權(quán)，并分享物業(yè)租金。

　　據(jù)了解，在香港上市的內(nèi)地REITs越秀房托即是將旗下多項(xiàng)物業(yè)進(jìn)行組合后打包在香港上市交易，越秀城建在自身物業(yè)管理部門的基礎(chǔ)上成立資產(chǎn)管理公司對上市物業(yè)進(jìn)行管理。

　　且與本次浦東提出的REITs方案不同，大多數(shù)境外上市交易的REITs，其物業(yè)主要構(gòu)成為商場和寫字樓。

　　證券化REITs的難點(diǎn)

　　事實(shí)上，市場更多的觀點(diǎn)認(rèn)為因?yàn)檎弑趬镜仍?，證券化的REITs或許難以在短期內(nèi)在國內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市交易。

　　但仲量聯(lián)行投資部董事總經(jīng)理鐘德堯則認(rèn)為，證券化REITs難以實(shí)現(xiàn)的根本原因是目前國內(nèi)商用物業(yè)的質(zhì)量。其認(rèn)為，REITs的核心是通過穩(wěn)定的租金回報(bào)為投資者帶來固定的收益。

　　但鐘德堯認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)擁有這樣質(zhì)素的商場及寫字樓并不多見。鐘德堯表示，無論是稅收壁壘還是監(jiān)管要求，其目的均是讓REITs能夠給投資者帶來穩(wěn)定的收益，但目前國內(nèi)的商用物業(yè)的投資性收益回報(bào)不僅僅有政策壁壘方面的原因，同樣，商用物業(yè)的素質(zhì)亦是影響租金回報(bào)的重要因素。

　　同時(shí)，鐘德堯還表示，影響當(dāng)前商用物業(yè)證券化上市交易的另一個(gè)重要原因是業(yè)主的“套現(xiàn)”目的。其認(rèn)為，如果原業(yè)主僅是希望通過REITs進(jìn)行套現(xiàn)的話，其往往會將REITs的發(fā)行價(jià)格定高，但這顯然是損害投資者的。同時(shí)，鐘德堯稱，如果REITs本身給業(yè)主帶來的回報(bào)無法超過商用物業(yè)整體出售的話，那么REITs的意義顯然并不大。