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　　巔峰時(shí)旋即冷卻,萎靡后又復(fù)瘋狂,中國房地產(chǎn)業(yè)神經(jīng)性調(diào)整的內(nèi)在邏輯。

　　在寬松貨幣政策持續(xù)刺激下,人們堅(jiān)信中國房地產(chǎn)會(huì)復(fù)蘇。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于,形容這一過程應(yīng)該用V、U還是W?但市場(chǎng)的吸引力正在于不可預(yù)料性,最近兩個(gè)月以來,強(qiáng)勁反彈幾乎掃清了長達(dá)1年半的調(diào)整,軌跡看起來更像是字母E—迅速下降后,兩次跳躍便重回2007年的巔峰。

　　中原地產(chǎn)向《環(huán)球企業(yè)家》提供的北京大眾住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示,今年3至5月份每月的新房成交量分別同比上漲117%、190%和53%。同時(shí),北京上半年二手住宅成交量同比接近翻番。

　　“現(xiàn)在的市場(chǎng)活躍度已經(jīng)恢復(fù)到最高峰的水平。”北京中原地產(chǎn)的投資部總經(jīng)理張坤昱說。今年初北京住宅市場(chǎng)上的14萬套住宅庫存,到6月底已經(jīng)消耗近半。首城國際中心、金隅可樂、中堂再度出現(xiàn)買房者排號(hào)、搖號(hào)、抽簽購房的現(xiàn)象。這與同樣熱情高漲的購買汽車排隊(duì)一起,成為中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇的有力證明。

　　土地市場(chǎng)則直接復(fù)制了兩年前地王頻出的一幕。自5月份起,北京、上海、深圳等一線城市以及武漢、成都、寧波等二線城市的土地拍賣成交價(jià)格都不斷被刷新紀(jì)錄,北京廣渠路15號(hào)地塊成交樓面價(jià)高達(dá)每平米15000多元,已經(jīng)與該地區(qū)二手房均價(jià)持平。6月的最后一周,全國20個(gè)重點(diǎn)城市共成交住宅類地塊35宗,成交土地面積環(huán)比增加8倍—其中,有5宗地塊溢價(jià)翻番,有11宗地塊溢價(jià)超過五成。

　　因上市中止而飽受資金緊缺困擾的恒大集團(tuán),在春節(jié)后的兩月銷售額超過20億。不過,基于對(duì)后市的謹(jǐn)慎判斷,恒大集團(tuán)董事局主席許家印4月份提出未來3年以“穩(wěn)健經(jīng)營”為主,年內(nèi)不新增土地儲(chǔ)備,到2011年才將現(xiàn)有的4500萬平方米土地儲(chǔ)備增至5000萬平方米左右;但在7月份的上半年總結(jié)會(huì)議上,形勢(shì)發(fā)生了戲劇性變化,許將3年后的目標(biāo)提前至今年年底完成。當(dāng)月他們完成了創(chuàng)紀(jì)錄的30多億的銷售額。“我擔(dān)心地價(jià)會(huì)一直漲上去。沒有便宜地可拿了。”許家印告訴《環(huán)球企業(yè)家》。

　　與以往任何一次行情相同,資本市場(chǎng)開始展現(xiàn)其靈敏嗅覺和尋利本能。過去三個(gè)月,香港、新加坡資本市場(chǎng)為7家地產(chǎn)商,通過發(fā)債和增資擴(kuò)股提供了近20億美元相對(duì)廉價(jià)的彈藥。從2007年底以來開發(fā)商就鮮有在公開資本市場(chǎng)上融資的機(jī)會(huì),貸款亦變得可望不可及。不少流動(dòng)性緊缺的開發(fā)商求助于私募基金的注資,這些“禿鷹”們往往要求25%到30%年回報(bào)率。

　　脆弱的邏輯

　　春節(jié)前后還在哀嘆日子難熬的房地產(chǎn)商們也驚訝于反彈速度之快。剛性需求的釋放似乎已不足以解釋這一切。厘清其背后的邏輯,需梳理從2007年以來的幾次波峰和波谷成因。

　　2007年以前,持續(xù)的土地地根緊縮政策導(dǎo)致土地市場(chǎng)供需失衡,結(jié)果土地價(jià)格高漲,購房者遵循買漲不買跌的原則,助推了2007年瘋狂市場(chǎng)的到來;此后在當(dāng)年底啟動(dòng)防通脹的大背景下,持續(xù)緊縮的貨幣政策勒住了房地產(chǎn)商上游的資金鏈。而在市場(chǎng)層面,財(cái)稅和貸款方面對(duì)第二套房的嚴(yán)格限制,則將投資者踢出了市場(chǎng)。兩方夾擊之下,2007年的市場(chǎng)癲狂狀態(tài)已是強(qiáng)弩之末。而隨后的金融危機(jī)導(dǎo)致的需求極度萎縮則一舉推倒了房地產(chǎn)的多米諾骨牌。

　　政策和外部環(huán)境是上一輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的決定因素,今年以來的暴漲也不例外。