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　　根據(jù)仲量聯(lián)行2009年第二季度市場回顧報告，廣州商業(yè)寫字樓市場復(fù)蘇跡象緩慢，只有國內(nèi)企業(yè)的租務(wù)需求仍然相對活躍，為寫字樓市場提供一點(diǎn)支撐。廣州消費(fèi)力疲軟影響零售需求，商鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)向下。內(nèi)需增長抵消外圍經(jīng)濟(jì)對工業(yè)物業(yè)市場的沖擊，由于需求相對穩(wěn)定，物流園和產(chǎn)業(yè)園租金水平平穩(wěn)。在最近新增貸款發(fā)放以及政府鼓勵措施的推動下，投資市場升溫。豪宅市場反彈，成交增加，推高普通住宅平均成交價。

　　仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理吳仲豪指出：“廣州整體房地產(chǎn)市場自去年年底以來的跌勢已在近兩個月收窄，顯示市場正在改善，投資氣氛好轉(zhuǎn)。”

　　甲級寫字樓市場

　　由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，外資公司擴(kuò)充意欲不高，部分企業(yè)考慮節(jié)約租金成本而遷往租金相對較低的大廈，該類租務(wù)活動推動第二季度廣州甲級寫字樓的成交。大部分外資企業(yè)仍然繼續(xù)采取續(xù)租和資源整合策略，同時縮減租賃面積案例增多。活躍的國內(nèi)企業(yè)在第二季度仍然支撐著寫字樓租務(wù)需求，這些需求主要來自金融和能源類行業(yè)。

　　由于第二季度廣州甲級寫字樓市場繼續(xù)沒有新供應(yīng)落成，凈吸納量因?yàn)閲鴥?nèi)需求增加而有所上升至約三萬平方米，整體空置率漸趨回穩(wěn)，與上季度相比只是輕微下降至19.8%。而隨著業(yè)主對市場的憂慮于近月逐漸淡化，雖然整體租金仍然繼續(xù)下滑，但跌幅已比上季明顯收窄，從第一季度下降8.8%，降到本季度下跌3.1%。

　　鑒于來自國內(nèi)企業(yè)的購買自用需求的不斷增多，甲級寫字樓大宗成交量上升。整體成交量上升帶動了資本值在第二季度回暖，從上季度環(huán)比下降10.1%后，本季度上升1.8%，出現(xiàn)了租金與售價走勢相悖的現(xiàn)象。

　　展望2009年下半年，由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚未明朗，短期內(nèi)跨國企業(yè)需求復(fù)蘇可能性低。2009年新供應(yīng)全部集中在下半年，將有近40萬平方米位于珠江新城和天河中央商務(wù)區(qū)的新供應(yīng)竣工，市場壓力將加大。“隨著供應(yīng)逐漸增加，以及需求復(fù)蘇步伐緩慢，預(yù)期下半年空置率將超過20%，”仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認(rèn)為，“下半年租金將會繼續(xù)下跌，但預(yù)期下降幅度將減緩。”

　　商鋪市場

　　廣州消費(fèi)品零售額增幅與去年同期相比繼續(xù)放緩，消費(fèi)力減弱影響零售商擴(kuò)張計劃。由于盈利預(yù)期轉(zhuǎn)淡，部分零售商傾向整合店鋪網(wǎng)絡(luò)并降低租金預(yù)算。對于新店拓展計劃，零售商比較審慎，非核心商業(yè)區(qū)的擴(kuò)張計劃受到較大影響。

　　由于零售商擴(kuò)充速度下降，整體商場空置率上升至6.8%。第二季度租務(wù)成交以中檔品牌為主，并集中在核心購物區(qū)。隨著需求下降和空置率上升，業(yè)主提供更多優(yōu)惠措施吸引新租戶進(jìn)駐，租金第二季度繼續(xù)下調(diào)，環(huán)比下降5.7%，但降幅收窄。

　　預(yù)計經(jīng)濟(jì)放緩將無可避免令消費(fèi)力增長有所放緩，但相信全年仍可維持雙位增幅。供應(yīng)方面，全年約10萬平方米的新購物商場在下半年落成，例如天河區(qū)的萬菱匯，這將為廣州零售市場帶來新景象。整體而言，經(jīng)濟(jì)放緩將令零售商傾向?qū)徤?，對一些傳統(tǒng)商鋪構(gòu)成壓力，但對一些新落成商場將不受影響。事實(shí)上，近期一些零售商對位于廣州核心購物區(qū)的新商場均感興趣，租務(wù)需求保持暢旺。例如，一西班牙時裝品牌將首次進(jìn)入廣州，進(jìn)駐年底開業(yè)的萬菱匯。

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　今年廣州首五個月出口額同比下降21.6%。雖然出口總額負(fù)增長繼續(xù)擴(kuò)大，但擴(kuò)大內(nèi)需的政策促進(jìn)內(nèi)需增長抵消外圍經(jīng)濟(jì)對工業(yè)物業(yè)市場的沖擊，特別是物流市場的租賃需求。例如中外運(yùn)第二季度承租了剛剛竣工的廣業(yè)開發(fā)區(qū)物流園全部倉庫面積。

　　產(chǎn)業(yè)升級雖然需要長時間來實(shí)現(xiàn)，但由于廣州高科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，國內(nèi)需求穩(wěn)定，金融風(fēng)暴對產(chǎn)業(yè)園的需求的沖擊相對緩和，廣州科學(xué)城仍然受外資公司歡迎，例如近期某外資公司租用園內(nèi)一棟寫字樓。

　　由于第二季度需求相對穩(wěn)定，物流園和產(chǎn)業(yè)園租金水平均保持平穩(wěn)。但2009下半年物流園物業(yè)供應(yīng)將大增，將使整體空置率繼續(xù)攀升，導(dǎo)致物流園租金在短期內(nèi)難有上升空間。而對產(chǎn)業(yè)園物業(yè)市場來說，年內(nèi)預(yù)計租金將保持穩(wěn)定。中長期來看，部分高新技術(shù)企業(yè)為節(jié)約成本，從市中心遷往其它成本較低的地方的需求會支撐產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。

　　投資市場

　　為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府推出一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的鼓勵措施以及放松信貸，流入房地產(chǎn)市場信貸量增加，市場流動性改善。同時，由于利率長時間維持在低水平，有助促進(jìn)物業(yè)投資需求。

　　盡管外資機(jī)構(gòu)性投資者仍然審慎，但國內(nèi)企業(yè)和個人投資者相對活躍。中、長遠(yuǎn)而言，保險行業(yè)對房地產(chǎn)市場蠢蠢欲動，加上REIT等多種投資渠道的增加都對房地產(chǎn)投資市場提供一定長遠(yuǎn)需求。

　　除了活躍的住宅市場之外，寫字樓物業(yè)備受追捧。政府刺激經(jīng)濟(jì)方案和國有企業(yè)自身發(fā)展的需要，大型國有企業(yè)購買甲級寫字樓作為辦公自用的需求增加，市場上大宗成交增多，例如國家開發(fā)銀行購買富力盈力大廈半棟寫字樓作自用。

　　豪宅市場

　　第二季度，廣州豪宅市場出現(xiàn)全面反彈，銷售量和售價齊升，并且由于豪宅成交增加，推高6月普通住宅平均成交價至9，976元每平方米。在政府增加資本流動性和推出一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的鼓勵措施雙管齊下，豪宅市場投資者信心增強(qiáng)刺激銷售量上揚(yáng)。例如，廣東放開港澳臺人士購買住宅的限制后，來自這些地區(qū)的投資者增多，促進(jìn)珠江新城的高端住宅樓盤的成交。

　　由于第二季度豪宅市場暢旺，開發(fā)商增加供應(yīng)來，仲量聯(lián)行監(jiān)測的豪宅成交量大幅攀升至約2000千套，回到2007年同期水平。豪宅成交量大幅上升推動資本值反彈，從上季度下降4.9%，到第二季度環(huán)比上升5.4%。

　　雖然受外資公司儉省成本影響，租務(wù)市場的需求尚未復(fù)蘇，但租金水平經(jīng)過五個季度連續(xù)下滑之后，已接近低位水平。租金第二季度輕微環(huán)比上升1.4%。

　　展望2009年下半年，豪宅市場將維持穩(wěn)定發(fā)展，短期內(nèi)，利率相信會持續(xù)低企，政府政策相信也只會傾向維持樓市穩(wěn)定，對需求不致有負(fù)面影響，唯未來供應(yīng)量將繼續(xù)增加，樓價大幅上升空間有限。同時，中國經(jīng)濟(jì)未來增長前景仍不確定，廣州出口負(fù)增長擴(kuò)大和疲弱的消費(fèi)水平，對樓市的后市支持力度帶來憂慮。租務(wù)市場方面，由于環(huán)球經(jīng)濟(jì)仍然不明朗，依靠外籍高管人士的豪宅租賃市場在下半年復(fù)蘇的可能性低，租金仍有壓力。

　　市場前景

　　仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結(jié)，“廣州房地產(chǎn)市場將會隨國內(nèi)經(jīng)濟(jì)步向穩(wěn)定而減輕動蕩壓力，但對于供應(yīng)較多的物業(yè)市場，將仍需面對需求疲弱及空置率上升的雙重打擊，短期內(nèi)，租金復(fù)蘇的可能性較低。雖然如此，投資市場仍可看高一線。低利率，資金充裕，不良資產(chǎn)數(shù)目不多，均對樓價帶來支持，有利投資市場。整體而言，各物業(yè)買賣市場于下半年相信會保持平穩(wěn)，唯較大而持久的復(fù)蘇仍需待經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)性反彈才會出現(xiàn)。”