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　　第二，廣州市新增住宅供應(yīng)減少，供求失衡局面趨向緩解。部分余貨轉(zhuǎn)為現(xiàn)房后，發(fā)展商未提價(jià)，銷售動(dòng)力強(qiáng)勁。據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)2009年1-2月，廣州全市商品住宅新增供應(yīng)同比下降39%，市區(qū)的新增供應(yīng)更是大幅減少60%。由于08年以來多數(shù)發(fā)展商開發(fā)節(jié)奏減緩，預(yù)計(jì)這種新增供應(yīng)減少的趨勢(shì)，在2009年上半年不會(huì)改變。消化存量住宅仍是市場(chǎng)成交主體，不過由于前期余貨滯銷時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)在不少樓盤由原來銷售期房，隨著工程的推進(jìn)，目前已轉(zhuǎn)為準(zhǔn)現(xiàn)樓，隨著樓盤封頂，外立面充分顯現(xiàn)，更有樓盤園林已有充分展示，現(xiàn)房銷售可顯著增強(qiáng)成交動(dòng)力，從今年1、2月廣州商品住宅簽約監(jiān)測(cè)來看，簽約套數(shù)前20名的樓盤中以現(xiàn)房銷售為主的樓盤比重接近五成。以往，樓盤進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)樓的時(shí)候，開發(fā)商一般會(huì)提價(jià)銷售，但在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)準(zhǔn)現(xiàn)樓并無明顯提價(jià)情況下，現(xiàn)房銷售暢旺，即表明市場(chǎng)需求旺盛，也印證了市場(chǎng)上余貨轉(zhuǎn)為現(xiàn)房后更加強(qiáng)勁的成交動(dòng)力。

　　然后，從一季度前兩個(gè)月成交結(jié)構(gòu)回溯分析，中心城區(qū)和外圍區(qū)大部分樓盤價(jià)格見底，發(fā)展商促銷策略獲認(rèn)同，新的房?jī)r(jià)格局已經(jīng)開始確立。而且簽約套數(shù)分布比較均勻，不同板塊不同檔次的樓盤都能取得較好市場(chǎng)表現(xiàn)。例如上月14日開盤的光大水岸榕城北區(qū)，成為09年首個(gè)日光盤；接下來3月7日開賣的中海金沙灣“西堤”、南沙境界，均有不俗的銷售業(yè)績(jī)。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，這是當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)以釋放前期積壓需求為主的特征表現(xiàn)，首次剛性置業(yè)需求、改善居住條件的換房需求和沉淀財(cái)富的投資需求比較急切。

　　據(jù)廣州市國土房管局公布2月份成交備案數(shù)據(jù)顯示，全市新建商品住宅成交量有47萬平方米，但其中番禺16萬平方米、花都7萬多平方米，僅兩個(gè)外圍區(qū)即占到約一半的份額。在外圍成交已經(jīng)明顯放量的情況下，2月成交量比近五年月均數(shù)據(jù)仍有較大差距，照此分析，市場(chǎng)遠(yuǎn)未全面回暖，徹底反彈仍有待時(shí)機(jī)。

　　另外，值得注意的是，近期成交熱點(diǎn)樓盤或在性價(jià)比上突出、或具備可觀升值前景，尤其是地段優(yōu)越的中心區(qū)樓盤新貨供應(yīng)增量有限，物業(yè)稀缺性顯現(xiàn)。近期，在良好的銷售業(yè)績(jī)和客源儲(chǔ)備充裕的條件下，前期熱銷的少部分中心區(qū)樓盤可能對(duì)新推產(chǎn)品實(shí)行小幅升價(jià)。這也是市場(chǎng)供求雙方?jīng)Q策理性的表現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)來源：廣州國土及房屋資源管理局

　　整體而言，外圍經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)可能陷入更深的危機(jī)之中。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)雖優(yōu)于其他主要國家，但仍不容樂觀。雖由于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期較早，且房地產(chǎn)自身在投資、回報(bào)與使用上的長(zhǎng)周期特性可在一定程度規(guī)避大幅沖擊，憑借逐漸恢復(fù)的市場(chǎng)信心和供求雙方的理性預(yù)期，在發(fā)展商出貨良機(jī)即為置業(yè)者入市良機(jī)，置業(yè)者逐漸恢復(fù)的信心正是發(fā)展商促銷出貨平臺(tái)的共識(shí)下，廣州樓市有望延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。

　　另一方面，整體供求格局仍未改變，急于利用新增供應(yīng)減少而大幅拉升價(jià)格，引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲，則可能使房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)W走勢(shì)，形成新一輪博弈，打亂市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)步回暖節(jié)奏。