今天上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥等人就“住房保障問題”召開新聞發(fā)布會(huì)。為此，《觀點(diǎn)》雜志出品人陳詩濤接受媒體的訪問，她認(rèn)為，目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，限價(jià)房顯然是不適合市場(chǎng)的產(chǎn)品。

　　以下為采訪原文

　　經(jīng)濟(jì)適用房是否合理爭(zhēng)議原因在于經(jīng)濟(jì)適用房本身的產(chǎn)權(quán)問題不盡清晰

　　和訊網(wǎng)：今天上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人就“住房保障問題”接受兩會(huì)記者采訪，副部長(zhǎng)齊驥表示 ，今年中央財(cái)政投入330億建設(shè)廉租房，同時(shí)還將發(fā)行一些地方債作配套資金，預(yù)計(jì)將在全國(guó)范圍內(nèi)新增解決260萬戶低收入家庭的住房困難。請(qǐng)您分析一下，這樣的規(guī)劃目標(biāo)能在多大程度上緩解當(dāng)前中低收入者的住房難問題？對(duì)于樓市和房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)將帶來哪些影響？

　　陳詩濤：第一、260萬中低收入階層在中國(guó)整個(gè)中低收入階層當(dāng)中所占的比例不是很大，能在多大程度上緩解中低收入階層的住房難問題很難說。但實(shí)際意義在于中國(guó)廉租房制度啟動(dòng)，住房保障體系成為整個(gè)社會(huì)保障體系當(dāng)中重要的一環(huán)。保障性住房肯定有許多不足和需要完善之處，這將等待日后逐漸解決，不可能一步到位。

　　第二、必須看到，城市中低收入階層僅對(duì)城市而言只是解決中國(guó)住房問題一小部分，更為重要的是中國(guó)城市化進(jìn)程當(dāng)中，大量涌入城市的外來人口，此一部分人口面臨的問題還不僅僅是住房問題，還有教育、醫(yī)療等一系列保障問題。從目前來看，城市外來人口的住房保障方面還未納入城市住房保障體系，這是未來中國(guó)在住房保障體系的構(gòu)建當(dāng)中遇到的重要問題。

　　和訊網(wǎng)：圍繞經(jīng)濟(jì)適用房，今年兩會(huì)有一些不同的聲音出來，像清華大學(xué)教授蔡繼明、河南省工商聯(lián)副 主席王超斌，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)張小濟(jì)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)董事長(zhǎng)賀平等全國(guó)政協(xié)委 員，他們指出，經(jīng)濟(jì)適用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較特殊的“灰色區(qū)域”，與普通商品房相比，經(jīng)適房 和兩限房?jī)r(jià)格不低，但權(quán)益又受到很大限制，不像廉租房明確就是針對(duì)最低收入者，而且在實(shí)際運(yùn)行當(dāng)中還很容易滋生腐敗。因此，他呼吁停建經(jīng)適房，建議政府通過建廉租房，并對(duì)中低收入者實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼的辦法，緩解困難群體住房難問題。您是否支持該建議？

　　陳詩濤：經(jīng)濟(jì)適用房是否合理產(chǎn)生爭(zhēng)議的原因在于經(jīng)濟(jì)適用房本身的產(chǎn)權(quán)問題不盡清晰，此外，經(jīng)濟(jì)適用房面對(duì)的需求群體定位不是很明確。

　　廉租房——經(jīng)濟(jì)適用房——商品房的保障體系并沒有錯(cuò)。原則上來說，廉租房是針對(duì)城市低收入群體的，而經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)城市中等收入階層的過度性保障用房。此種體系并沒有錯(cuò)。核心是完善分配制度的問題。

　　貨幣補(bǔ)貼的方式原則上并不贊同，一個(gè)核心的問題是商品房市場(chǎng)價(jià)格漲跌對(duì)貨幣補(bǔ)貼影響較大，貨幣補(bǔ)貼的數(shù)額很難界定，抑或說針對(duì)不同收入程度的群體調(diào)整公積金數(shù)額是可行的方式，但目前尚無具體的操作方式。

　　和訊網(wǎng)：齊驥在今天的記者會(huì)上還表示，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房都是保障體系的一部分,實(shí)際各地在執(zhí)行的過程中,也有不少因地制宜的政策調(diào)整。對(duì)于房?jī)r(jià)相對(duì)比較–高、收入比較高的地區(qū),經(jīng)濟(jì)適用住房仍在大量的建設(shè),因?yàn)橛行枨蟮娜后w。西部地區(qū)則可用廉租房來代替。在您看來，這樣區(qū)別對(duì)待 的政策，能否平復(fù)政協(xié)委員們提出的停建建議？

　　陳詩濤：因地制宜是一種方式，但當(dāng)前中國(guó)城市人口的收入差距較大，部分城市停建經(jīng)濟(jì)適用房未必可取。當(dāng)然，這與城市本身對(duì)待廉租房的態(tài)度有關(guān)。

　　相反認(rèn)為中國(guó)的住房保障體系可以更靈活，并推出不同層次的產(chǎn)品，而不僅僅是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。例如，針對(duì)剛剛畢業(yè)的大學(xué)生可以提供大學(xué)生廉租房等。這些恰恰是地方政府的職責(zé)，地方政府有責(zé)任豐富的保障性住房品種。

　　保障性住房體系的核心在于此種制度在中國(guó)的啟動(dòng)，至于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房未來產(chǎn)品和形式可以不斷的摸索和豐富。

　　限價(jià)房是不適合市場(chǎng)的產(chǎn)品

　　和訊網(wǎng)：同樣引起廣泛關(guān)注的還有限價(jià)房。由于近期的房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期，一些地方的商品房?jī)r(jià)格甚至降到了限價(jià)房?jī)r(jià)格以下，加上購(gòu)房者擔(dān)心限價(jià)房質(zhì)量不高，交通不便，最終出現(xiàn)了一些限價(jià)房無人問津的局面。齊驥在這次發(fā)布會(huì)上指出，保障性安居工程選址要盡可能地選擇在較成熟的區(qū)域。您怎么 看限價(jià)房的未來？

　　陳詩濤：從市場(chǎng)檢驗(yàn)來看，限價(jià)房顯然是不適合市場(chǎng)的產(chǎn)品。目前我們只是看到廣州的情況，限價(jià)房在市場(chǎng)下跌的情況之下與周邊的商品房不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　歸根結(jié)底，我們認(rèn)為保障性住房不應(yīng)該進(jìn)入市場(chǎng)，與商品房競(jìng)爭(zhēng)，保障性住房在與商品房純粹放到市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中是不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。限價(jià)房的尷尬就在這里。例如限價(jià)房進(jìn)入市中心的話，那么限價(jià)房的產(chǎn)權(quán)問題就凸顯出來了，如果是購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)的話，市中心的限價(jià)房的增值部分就可能成為購(gòu)房者套利的部分，顯然不合理。這就使得政府需要花費(fèi)更多的行政資源去解決更多的問題。

　　因而必須把保障性住房與商品房區(qū)分開來，保障性住房的市場(chǎng)流通及產(chǎn)權(quán)界定要有嚴(yán)格的規(guī)定，甚至不允許保障性住房進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通。

　　中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來幾年的發(fā)展將會(huì)有一個(gè)調(diào)整期

　　和訊網(wǎng)：住房難、高房?jī)r(jià)問題長(zhǎng)期困擾中低收入者，但也有人擔(dān)心房?jī)r(jià)過分下降會(huì)損害中產(chǎn)階級(jí)利益， 您怎么看未來一段時(shí)間的房?jī)r(jià)走勢(shì)和房地產(chǎn)發(fā)展？

　　陳詩濤：任何市場(chǎng)走向不可能是單一的曲線調(diào)整的邏輯，就是說是U型抑或是V型。我們對(duì)2009年乃至往后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷均是震蕩調(diào)整，原因是2007-2008年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了1998年以來的一個(gè)峰值。從某種程度上來說，房?jī)r(jià)要回到2007年的水平抑或說超過2007年的水平，需要經(jīng)歷一個(gè)調(diào)整期。事實(shí)上，我們認(rèn)為，經(jīng)過2008年的調(diào)整之后，中國(guó)各個(gè)城市房地產(chǎn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值會(huì)被判斷出來，這個(gè)將是未來判斷房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要依據(jù)。

　　當(dāng)然，長(zhǎng)期來看，作為不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)格肯定是上漲的，這點(diǎn)毋庸置疑。

　　從行業(yè)本身發(fā)展的角度來看，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來幾年的發(fā)展將會(huì)有一個(gè)調(diào)整期，這種調(diào)整期也許意味著放慢擴(kuò)張速度，降低利潤(rùn)預(yù)期，并逐步消減企業(yè)負(fù)債等方面。產(chǎn)品調(diào)整上會(huì)更符合社會(huì)實(shí)際需求。行業(yè)整體利潤(rùn)會(huì)降下來。

　　無論如何未來兩點(diǎn)值得注意，一是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來全球經(jīng)濟(jì)中所處的地位。這點(diǎn)很重要，在例如上海、北京等城市當(dāng)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的地位往往決定了這些城市房?jī)r(jià)的最高值的那一部分。

　　二是中國(guó)城市化進(jìn)程，這點(diǎn)理解很簡(jiǎn)單，當(dāng)城市外來人口進(jìn)入城市的居住需求乃至定居需求增加的時(shí)候，房地產(chǎn)的供應(yīng)與需求之間的差異或顯現(xiàn)出來，而中國(guó)城市本身的建設(shè)用地的供應(yīng)上顯示出資源局限。

　　至于住房難、高房?jī)r(jià)的問題，從2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整當(dāng)中我們已經(jīng)可以看到當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值。

　　不能說中國(guó)所有的人都期望可以在城市擁有自己的住房，否則住房本身的價(jià)值和價(jià)格是不存在的。社會(huì)資源本身的局限就決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)門檻，在當(dāng)前的社會(huì)環(huán)境當(dāng)中，始終會(huì)有排除在門檻之外的人。

　　中低收入階層的住房問題在當(dāng)前社會(huì)的任何一個(gè)國(guó)家都長(zhǎng)期存在，我們需要正視，但不能因此而做一些不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的事情。保障性住房的提供只是一個(gè)方面，不一定能夠解決所有問題，我們需要正視。