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　　中石油“抄底”整購(gòu)

　　一位北京業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)網(wǎng)，此次20.6億元的整售很早就已經(jīng)在洽談了，通過(guò)中信信托最終接盤(pán)的應(yīng)該還是華油北京服務(wù)總公司。

　　據(jù)了解，華油北京服務(wù)總公司實(shí)際上是負(fù)責(zé)中石油集團(tuán)機(jī)關(guān)提供后勤保障后勤的機(jī)構(gòu)。1992年12月，中國(guó)石油天然氣總公司黨組決定把行政事務(wù)局從機(jī)關(guān)分離出來(lái)，組建華油北京服務(wù)總公司。

　　根據(jù)中石油集團(tuán)的網(wǎng)站介紹，華油北京服務(wù)總公司旗下有一家房地產(chǎn)公司，該公司受集團(tuán)公司委托負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、公有住房出售并負(fù)責(zé)公共維修基金、住房公積金、住房補(bǔ)貼及小型工程管理，同時(shí)負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)住房制度改革工作及在京單位房改政策、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作等。

　　“在寫(xiě)字樓和住宅打包銷(xiāo)售的情況下，此次出售的單價(jià)僅為9476元，遠(yuǎn)低于此前公司周邊項(xiàng)目的均價(jià)16000元。”興業(yè)證券分析師王嘉分析，“由于該項(xiàng)目土地取得時(shí)間較早，土地加建安成本在8000元左右，目前整體銷(xiāo)售部分的毛利率在15%左右，由于基本沒(méi)有銷(xiāo)售費(fèi)用發(fā)生，因此凈利潤(rùn)率預(yù)計(jì)在3.75%左右。”

　　顯然，與其他太陽(yáng)宮項(xiàng)目超過(guò)40%的毛利率相比，此次收購(gòu)對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)是一筆非常劃算的買(mǎi)賣(mài)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，若此次收購(gòu)的第三方為中石油集團(tuán)的關(guān)聯(lián)公司，加上上次的寫(xiě)字樓收購(gòu)，中石油集團(tuán)在短短5個(gè)月內(nèi)投入到北京樓市的資金就達(dá)到了27.3億。在銷(xiāo)售低迷短期的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改變的情況下，實(shí)力央企的整購(gòu)行為為負(fù)債率高企的房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的“套現(xiàn)”手段。

　　冠城大通資金解困

　　根據(jù)冠城大通的三季報(bào)，其擁有貨幣資金約13億，短期和一年內(nèi)到期負(fù)債為34億，考慮到本次20.6億的銷(xiāo)售額以及09年以來(lái)冠城名敦道A區(qū)約7億的銷(xiāo)售額，公司的貨幣資金將達(dá)到40億左右，超過(guò)有息流動(dòng)負(fù)債，困擾公司多時(shí)的流動(dòng)性短缺狀況將因此而有顯著改變。

　　2008年12月27日，冠城大通公告稱，公司此前準(zhǔn)備發(fā)行6.5億元公司債的計(jì)劃未獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)。這是2008年惟一一家未過(guò)的房企。另外，由于資本市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致公司2008年完成的增發(fā)實(shí)際募集資金僅有5億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于計(jì)劃的募集額度。

　　不過(guò)，當(dāng)時(shí)即便公司債獲批，6.5億元對(duì)冠城大通來(lái)講，也是杯水車(chē)薪。從冠城大通去年三季報(bào)數(shù)據(jù)看，冠城大通資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76.7％，凈債務(wù)率達(dá)298%，短期借款27.78億元，一年內(nèi)到期的借款高達(dá)6億元左右。

　　同樣，冠城大通依然在不斷增加的土地儲(chǔ)備也加大其資金鏈條的緊繃，如全資子公司蘇州冠城宏業(yè)與關(guān)聯(lián)方森帝貿(mào)易聯(lián)合競(jìng)得位于深圳市南山區(qū)月亮灣大道93號(hào)T101-0047宗地項(xiàng)目；其子公司北京太陽(yáng)宮競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū)D區(qū)69.68萬(wàn)平方米的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　因此方正證券分析師周偉表示，由于2008年公開(kāi)增發(fā)實(shí)募資金遠(yuǎn)低于預(yù)期且公司債發(fā)行申請(qǐng)未獲通過(guò)，所以采取整體銷(xiāo)售是冠城大通快速回籠資金、加快后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重大舉措。