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　　所以最關(guān)鍵的是現(xiàn)在要建立信心，媒體也需要幫助市場(chǎng)建立信心。溫總理具體講到：領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)國家的信心，企業(yè)家對(duì)經(jīng)營的信心，個(gè)人對(duì)消費(fèi)的信心，華僑華人對(duì)祖國的信心。這是溫總理在日本講的，如果他要在廣東講的話，我想會(huì)加上另外一句：媒體對(duì)國家的信心。

　　第四：這個(gè)是現(xiàn)在比較現(xiàn)實(shí)的，就是推出反向抵押貸款。反向抵押貸款作為房地產(chǎn)金融，是因?yàn)樗梢酝苿?dòng)養(yǎng)老，承擔(dān)這樣一個(gè)社會(huì)保障的功能。

　　房地產(chǎn)一般來講有四種功能：一是居住功能，二是財(cái)富功能，三是融資功能，四是養(yǎng)老功能。

　　房地產(chǎn)反向抵押貸款這種產(chǎn)品說起來是保險(xiǎn)公司作為主體，但是操作起來工作量大的是房地產(chǎn)企業(yè)。因?yàn)檎麄€(gè)的房屋管理和房屋評(píng)估是房地產(chǎn)企業(yè)的事情。

　　反向抵押貸款有利于構(gòu)建和諧社會(huì)，這個(gè)事情是保險(xiǎn)公司09年的重點(diǎn)。保險(xiǎn)公司09年的重點(diǎn)是保障性，而不是投資性?，F(xiàn)在很多投資性的保險(xiǎn)，對(duì)于居民越來越?jīng)]有吸引力了，但是在多事之秋、社會(huì)動(dòng)蕩的時(shí)候，人們?cè)敢赓I保險(xiǎn)，買保障性的保險(xiǎn)。

　　現(xiàn)在還在討論，要不要給人們發(fā)放購物券刺激消費(fèi)。但是最好的刺激消費(fèi)的方法是讓老人源源不斷地消費(fèi)。反向抵押貸款可以鼓勵(lì)老人消費(fèi)。

　　現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)金融突圍就是這四條。

　　還有第五是PE。中房現(xiàn)在已經(jīng)拿出了一個(gè)載體，就是160多個(gè)住宅區(qū)的舊區(qū)改造，并以這個(gè)作為題材。如果能夠拿這個(gè)題材搞PE是可行的。但是這個(gè)還在啟動(dòng)，具體怎么樣還很難說。可能還是主要依靠銀行的開發(fā)貸款。

　　現(xiàn)在PE的市場(chǎng)不是很好，所以現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)金融之路就是我剛才說的四條。

　　Q：大家比較關(guān)心的可能是明年保險(xiǎn)公司的資金是否會(huì)大量進(jìn)入房地產(chǎn)，在您看來呢？

　　孟曉蘇：保險(xiǎn)公司目前投資金融不動(dòng)產(chǎn)，國家有個(gè)規(guī)定，不超過全部資金的8%，其中5%是可以做投資，3%是可以做股權(quán)。保險(xiǎn)公司也可以參與PE。

　　全國3萬億的保險(xiǎn)資產(chǎn)，3%就是900億，這個(gè)資金要控制一個(gè)公司是很容易的事情。目前來看保險(xiǎn)公司投資金融不動(dòng)產(chǎn)可能主要還是從股權(quán)上進(jìn)行考慮的，這只是目前保險(xiǎn)公司的想法，不排除未來可能推出新的房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。

　　Q：當(dāng)前關(guān)于REITs的討論很多，我們應(yīng)該如何看待REITs，保險(xiǎn)公司會(huì)不會(huì)投資REITs？

　　孟曉蘇：09年是REITs的一個(gè)起步之年，明年是一個(gè)大發(fā)展之年，一旦搞起來就是一發(fā)不可收拾，這個(gè)東西對(duì)中國老百姓而言是太好了，比一般上市公司還好，因?yàn)樗钟械氖俏飿I(yè)，有租金，租金每年都有報(bào)告。其業(yè)績只是受到租賃環(huán)境的影響。

　　所以目前來講，國務(wù)院所說的拓寬企業(yè)融資渠道里邊，對(duì)于我們最適合的是REITs。

　　REITs不僅是持有物業(yè)，持有人可以分紅，也可以通過流通市場(chǎng)上市，是一個(gè)非常好的資本體，如果這個(gè)可以在中國出現(xiàn)，并且在股市上占有一席之地，它就可以改變目前股市上資金量少，缺乏穩(wěn)定性收益率的資產(chǎn)等等問題。

　　保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，最好的方式就是加入REITs，這個(gè)收益率一般達(dá)到7%、8%，這是一個(gè)非常好的載體。雖然現(xiàn)在利息降下來了，但是也可以達(dá)到6%或者6.5%，這也是可以接受的。

　　Q：您如何看待在一輪經(jīng)濟(jì)周期當(dāng)中的房地產(chǎn)行業(yè)本身的作用？如何看待宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的影響？

　　孟曉蘇：我認(rèn)為，每一輪房地產(chǎn)低谷都會(huì)有一批企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)。我們經(jīng)歷了幾次房地產(chǎn)低谷，包括像萬科這樣的企業(yè)都是在第二次房地產(chǎn)低谷的時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的。

　　第三輪是97、98年，這一輪低谷之后也有很多企業(yè)進(jìn)入了房地產(chǎn)。為什么這么說呢？經(jīng)濟(jì)低谷之后首先復(fù)蘇的房地產(chǎn)行業(yè)，如果房地產(chǎn)不復(fù)蘇，別的產(chǎn)業(yè)也很難復(fù)蘇，如果房地產(chǎn)業(yè)火不起來，別的產(chǎn)業(yè)也很難帶動(dòng)起來。比如說鋼材、水泥這些行業(yè)，都是房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)起來的。

　　這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。我們現(xiàn)在可以看一下，如果下一步的政策是繼續(xù)抑制樓市的話，那么經(jīng)濟(jì)就肯定起不來，而鋼材和水泥要起來也是不可能的。

　　所以房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)是有先導(dǎo)作用的。如果其他行業(yè)看到房地產(chǎn)企業(yè)起來了，就會(huì)進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中來。

　　現(xiàn)在又是一輪經(jīng)濟(jì)低谷，又是一輪拉動(dòng)內(nèi)需，又是一輪國債投資，接著就是經(jīng)濟(jì)如果向好，房地產(chǎn)將先于其他行業(yè)發(fā)展。

　　那個(gè)時(shí)候，就像2000年一樣，別的行業(yè)都不掙錢，就是房地產(chǎn)掙錢，所以大家紛紛都做起了房地產(chǎn)，到2004年以后，拉動(dòng)了各個(gè)行業(yè)的興旺。這么一個(gè)規(guī)律在今后還會(huì)發(fā)生作用的。