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　　作為“美國夢”最重要的標(biāo)志，美國的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)40年代起，在政府推動下努力實現(xiàn)著“居者有其屋”的目標(biāo)。但從2006年中期開始，持續(xù)升溫的美國房地產(chǎn)市場開始降溫，潛在風(fēng)險也開始逐漸暴露。

　　房產(chǎn)與城市化如影隨形

　　回顧美國半個多世紀(jì)的發(fā)展，城市化就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要動力的城市擴大化和“后城市化”(即所謂郊區(qū)化和大都市區(qū)化)過程。

　　從統(tǒng)計看，20世紀(jì)美國有兩次人口遷移高潮：第一次是20世紀(jì)30年代到60年代初，人口大規(guī)模地從鄉(xiāng)村向城市遷移；第二次是20世紀(jì)60年代末到90年代，由于城市交通、污染和犯罪等原因，城市人口又從中心城向四周都市化的郊區(qū)遷移。因此，美國房地產(chǎn)市場實際是由中心城市(Central cities)、郊區(qū)和非大都市區(qū)域這三大市場組成。

　　美國城市化每一次大的階段性變化，顯然都與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)。如早期移民的土地購買和租約；20世紀(jì)初合同建造房屋和預(yù)制房屋；大蕭條前的保險公司開發(fā)城市公寓以及家庭住房抵押貸款的盛行；二戰(zhàn)后的VA(退伍軍人管理局)住房貸款擔(dān)保計劃和“萊維敦”式廉價住房；1977年的CRA(社區(qū)再投資)法案鼓勵金融機構(gòu)對中低收入地區(qū)發(fā)放住房開發(fā)、重建和消費貸款，等等，都為美國的城市化以及“后城市化”的推進(jìn)提供了動力。

　　政府促進(jìn)私人擁有住房

　　通過諸如《社區(qū)再投資法》等法律幫私人，尤其是低收入人群購置住房；并為私人購買住房提供大量財政補貼。

　　美國自住房的比率過去30年來穩(wěn)中微升，但始終在63%到65%間徘徊，直到布什上任后的前幾年開始新一輪沖刺。2005年，達(dá)到69.1%的歷史新高。布什最鐘愛的口號是建設(shè)一個“所有者社會”，鼓勵私人擁有住房是這個“所有者社會”的一個重要基石。

　　這背后，政府在鼓勵私人擁有住房方面的確起到了重要作用：成立房利美、房地美、吉利美三大政府支持的抵押貸款機構(gòu)；通過諸如《社區(qū)再投資法》等法律幫私人，尤其是低收入人群購置住房；并為私人購買住房提供大量財政補貼。

　　在這樣一個社會大環(huán)境下，低收入人群自然會不顧自己的經(jīng)濟實力，心甘情愿當(dāng)“房奴”。隸屬于政府的聯(lián)邦住房管理局從1934年開始，已經(jīng)幫助上百萬的低收入家庭實現(xiàn)了買房夢。

　　政府對市場的干預(yù)很少

　　在房產(chǎn)市場上，政府與所有其他業(yè)主一樣，也是一個普通業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。

　　美國是土地私有制國家，房產(chǎn)市場完全按市場規(guī)律運作，政府對市場的干預(yù)很少。在房產(chǎn)市場上，政府與所有其他業(yè)主一樣，也是一個普通業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。在與房產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府一是管規(guī)劃，通過規(guī)劃規(guī)定每一塊土地用途，建筑類型、高度、密度，進(jìn)行土地管制；二是管理房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，主要是通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售人員的考試發(fā)牌制度和房產(chǎn)估價人員的發(fā)牌制度規(guī)范房產(chǎn)市場；三是依法征稅；四是為公眾利益行使警察權(quán)力。

　　政府對土地的管轄權(quán)力主要包括如下幾方面：首先，政府向土地所有者征收地稅。在紐約等美國主要城市，隨處可以見到一些沒人住的破敗房屋(稱為棄屋)，這許多是因為地稅太重，業(yè)主無力負(fù)擔(dān)而主動放棄產(chǎn)權(quán)的“祖屋”，最后這些土地將被收歸國有。其次，為了公眾利益征用土地時，在與業(yè)主談判無法達(dá)成協(xié)議的情況下，政府可向法庭申請強制征用。

　　房地產(chǎn)降溫致次貸危機

　　政府支持房地產(chǎn)業(yè)繁榮的同時，卻也放松了監(jiān)管，讓金融界“創(chuàng)造”了一系列依附房產(chǎn)價值的、打包銷售的債券等“價值符號”，進(jìn)而引發(fā)了日益蔓延的金融危機。

　　2000年以來的美國房地產(chǎn)持續(xù)繁榮，持續(xù)的利率下降自然“功不可沒”。到2003年6月，聯(lián)邦基金利率降低到1%，聯(lián)邦基金利率達(dá)46年以來的最低水平。低利率政策使美國房地產(chǎn)市場有了過度寬松的金融環(huán)境，這使得美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。

　　從2006年中期開始，次級抵押貸款的還款利率大幅上升，購房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重，潛在風(fēng)險也開始逐漸暴露。由于房價走低，當(dāng)借款人無力償還、銀行把房屋出售時，但卻發(fā)現(xiàn)得到的資金不能彌補當(dāng)時的貸款和利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在貸款環(huán)節(jié)中出現(xiàn)虧損。

　　于是，“次貸危機”爆發(fā)。