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　　2008年第四季度，國際金融海嘯對(duì)中國房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　中國市場概覽

　　華北地區(qū)

　　國際金融海嘯對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)一步顯現(xiàn)。受跨國公司下調(diào)辦公物業(yè)租金預(yù)算及部份企業(yè)暫停擴(kuò)租的影響，北京、天津、西安、青島優(yōu)質(zhì)寫字樓租金下降，但沈陽與大連由于市場中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有限，租金環(huán)比仍保持穩(wěn)定。由于眾多零售商對(duì)于新店拓展步伐放緩，北京、大連、沈陽及青島都面對(duì)了平均市場租金的下調(diào)，而天津及西安兩城市受影響相對(duì)較小。高檔住宅銷售市場在經(jīng)歷了2008年銷售同比大幅下滑的背景下，六城市中只有西安市場的平均價(jià)格保持平穩(wěn)，其它五城市市場報(bào)價(jià)比上季度繼續(xù)下跌。受需求下降的作用，六城市的倉儲(chǔ)物流設(shè)施租金呈平穩(wěn)或有小幅下降趨勢(shì)。

　　華東地區(qū)

　　面對(duì)急速下滑的環(huán)球經(jīng)濟(jì)，華東各城市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場均出現(xiàn)負(fù)增長。上海寫字樓季度租金下跌顯著，達(dá)8.7％，而杭州、南京和寧波相對(duì)較小為2.3％、1.6％以及3.2％。高檔住宅市場，由于一些開發(fā)商降低了報(bào)價(jià)，杭州、寧波地區(qū)的高檔公寓售價(jià)環(huán)比分別大幅下滑了10.2％和9.4％，而上海和南京也錄得1.1％和2.1％的下降趨勢(shì)。然而，受國慶節(jié)和圣誕節(jié)的旺季影響，加之市場供應(yīng)量有限，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場相對(duì)活躍。首層商鋪?zhàn)饨鸹颈３址€(wěn)定，僅上海錄得微幅下滑。工業(yè)方面，市場也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

　　華南地區(qū)

　　季內(nèi)，全球金融危機(jī)對(duì)各地優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場的影響加劇。我們?cè)谌A南地區(qū)三個(gè)監(jiān)測(cè)的市場，廣州，深圳和門均錄得季度租金下跌。年內(nèi)最后一季，各個(gè)豪宅市場繼續(xù)售價(jià)及租金調(diào)整，但隨著售價(jià)進(jìn)一步下調(diào)，一手住宅銷售略顯回暖。廣州豪宅租金因供應(yīng)不斷增大，在上季下跌6.6%后，本季度再錄得8.5%的降幅。本季度廣州深圳優(yōu)質(zhì)商鋪市場相對(duì)平靜，租賃活動(dòng)不多及租金變化不大。而門則有一個(gè)定位高端的商場和一個(gè)新的百貨商店開張，但同時(shí)有一個(gè)百貨商場結(jié)束營業(yè)。工業(yè)物業(yè)部分依然在市場中表現(xiàn)較穩(wěn)定。

　　中西部地區(qū)

　　西部地區(qū)也受到了全球金融危機(jī)的影響，這表現(xiàn)在由于租戶特別是跨國公司的需求萎縮，成都的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金出現(xiàn)小幅下跌。

　　受益于二季度以來的降價(jià)和最近的一系列刺激政策，高檔住宅在四季度出現(xiàn)了成交量的上漲。優(yōu)質(zhì)商業(yè)和工業(yè)物業(yè)市場基本保持穩(wěn)定，較少受到外部因素的影響。

　　本季度，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓和優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場平均租金持續(xù)上揚(yáng)；高檔公寓市場表現(xiàn)依舊低迷，平均售價(jià)加速下滑，平均租金亦有所減少；工業(yè)用地供應(yīng)環(huán)比大幅增加，因此平均工業(yè)用地價(jià)格略低于上季度；由于物流設(shè)施需求較為平穩(wěn)，其平均租金環(huán)比小幅攀升。

　　進(jìn)入第四季度，金融危機(jī)對(duì)北京寫字樓市場影響加劇，更多客戶選擇與原項(xiàng)目續(xù)約或暫停擴(kuò)租計(jì)劃而采取觀望態(tài)度，造成市場整體需求持續(xù)下降。同時(shí)，本季度有四個(gè)項(xiàng)目落成，市場提供超過45萬平方米面積，是本年度落成量最大的季度。本季度北京寫字樓平均租金較上季度下滑2.5％，每月每平方米200.6元人民幣(下同)，而市場平均空置率則上升至21.9％。

　　在愈演愈烈的金融危機(jī)的影響下，一些海外公司削減了員工到北京的外派計(jì)劃和居住預(yù)算，導(dǎo)致高檔住宅租賃市場的需求出現(xiàn)明顯下降，高檔公寓及服務(wù)式公寓租金分別環(huán)比下調(diào)了5.7%和5.4%，分別達(dá)到每月每平方米102.9元和208.6元。高檔公寓銷售速度繼續(xù)放緩，市場存量在不斷增大，平均報(bào)價(jià)較上季微降0.6%，為每平方米28，861元。

　　2008年第四季度，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)保持放量增長，6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場，新增商業(yè)面積391，000平方米，相比上季度上漲10.4％。由于多數(shù)項(xiàng)目租金低于全市平均水平，使本季度首層及二層租金分別較上季度下降5.1％和6.1％，達(dá)到每天每平米27.2元和19.1元。大量的新增項(xiàng)目入市，在對(duì)物業(yè)需求放緩的情下，市場整體空置率環(huán)比上升了0.8個(gè)百分點(diǎn)達(dá)7.2％。

　　四季度，北京工業(yè)物業(yè)市場需求整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。雖然制造類企業(yè)對(duì)工業(yè)廠房的需求正在下降，但是業(yè)主方現(xiàn)在仍是觀望的態(tài)度，在年末并沒有以下調(diào)租金報(bào)價(jià)的方式去刺激市場需求，因此本季工業(yè)廠房平均租金為每月每平方米38.9元，和上季度持平。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之后，北京物流設(shè)施的新增供應(yīng)增大，但是市場需求沒有明顯的增長，造成本季租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降2.6%，達(dá)到每月每平方米31.5元。

　　隨著企業(yè)縮減開支以應(yīng)對(duì)由全球金融海嘯所引發(fā)的困境，上海寫字樓市場的需求下降，且本季內(nèi)出現(xiàn)負(fù)吸納。本季全市平均租金也因此環(huán)比下跌8.7%至每月每平方米241.8元，浦西和浦東的平均租金分別環(huán)比下跌9.5%和7.4%。本季沒有新增供應(yīng)，而市場空置率繼續(xù)環(huán)比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)至10.5%。

　　本季度一些高檔公寓報(bào)價(jià)開始下調(diào)，導(dǎo)致本季度高檔公寓平均價(jià)格開始回調(diào)，環(huán)比微幅下降1.1％，錄得每平方米36，491元。同時(shí)，高檔公寓租金延續(xù)上個(gè)季度的趨勢(shì)，環(huán)比下降1.6％，錄得每月每平方米152.6元。

　　2008年第四季度，在全球經(jīng)濟(jì)減速的背景下，零售市場表現(xiàn)趨弱，而業(yè)主方則對(duì)此市場變化作出了快速的反應(yīng)。不少業(yè)主調(diào)降了租金報(bào)價(jià)，使本季首層和二層平均租金環(huán)比分別下降2.7%和2.3%。位于南京東路的改建項(xiàng)目353廣場和浦東的九六廣場于本季開業(yè)，為市場新增供應(yīng)81，000平方米。

　　受到國際金融危機(jī)以及大量新增工業(yè)用地上市的影響，使得本季度上海工業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)地價(jià)和租金雙雙下滑的局面。2008年第四季度平均工業(yè)地價(jià)環(huán)比大幅下滑5%至每平方米1，085.1元，同時(shí)物流設(shè)施租金也出現(xiàn)環(huán)比1.4%的降幅。

　　季內(nèi)寫字樓業(yè)主開始調(diào)低租金以吸引優(yōu)質(zhì)租客，廣州寫字樓平均租金較上季度下降3.7%，錄得每月每平方米103.3元。本季度紫園國際大和君悅中央國際兩棟寫字樓交付使用，提供68，600平方米新增面積，整體空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至15％。

　　本季度廣州高檔公寓供應(yīng)量持續(xù)放大，售價(jià)和租金繼續(xù)下跌，其中售價(jià)環(huán)比下跌3.4％至每平方米19，038元，而租金則環(huán)比下降8.5％至每月每平方米54.4元。七個(gè)高檔住宅項(xiàng)目在本季度開始預(yù)售，為市場帶來2，289套公寓的新增供應(yīng)。

　　2008年第四季度，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金輕微環(huán)比下滑0.9%至每天每平方米48.2元。季內(nèi)無新增優(yōu)質(zhì)購物中心落成，部分最優(yōu)質(zhì)的商場保持滿租狀態(tài)，整體空置率維持在8.3%，與上季持平。零售商，尤其是一些國際品牌的擴(kuò)張態(tài)度轉(zhuǎn)趨謹(jǐn)慎，以應(yīng)對(duì)現(xiàn)時(shí)不明朗的經(jīng)濟(jì)前景。

　　雖然面對(duì)商品市場需求的萎縮，本季度物流設(shè)施租金仍錄得小幅上升，環(huán)比上升0.5%至每月每平方米27.1元。工業(yè)用地平均價(jià)格受到南沙小虎島化工區(qū)地價(jià)推動(dòng)，輕微上升至每平方米455.4元，較上季微漲0.8%。

　　受外圍經(jīng)濟(jì)影響，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場需求疲軟。業(yè)主租金叫價(jià)開始下調(diào)，季內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金錄得5.7%的下跌，達(dá)至每月每平方米116.7元。兩座甲級(jí)寫字樓在季內(nèi)落成，共為市場提供101，900平方米新增面積，其中包括一座位于中心區(qū)的單一業(yè)權(quán)商。季末空置率上升至9.5%。

　　深圳一手豪宅市場在本季度繼續(xù)錄得價(jià)格下跌，高檔公寓平均價(jià)格環(huán)比下跌6.1%至每平方米28，077元。瓏園及皇庭港灣分別在福田區(qū)和南山區(qū)推出預(yù)售，為市場提供約750套高檔公寓單位。本季深圳高檔公寓租金保持平穩(wěn)，環(huán)比微升0.3%至每月每平方米63.3元。

　　2008年第四季度，盡管部分零售商放緩在深擴(kuò)張步伐，但國際快速時(shí)裝品牌仍然積極開店。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)一樓商鋪平均租金環(huán)比上升1.9%至每日每平方米22.9元。本季度沒有新增供應(yīng)，空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，錄得全年最低的5.6%。

　　深圳物流設(shè)施需求有下滑象，第四季度平均租金環(huán)比下降2.7%至每月每平方米28.2元。本季度全市超過30宗工業(yè)用地成功出讓，主要集中于光明新區(qū)、南山高新科技園及大工業(yè)區(qū)。季內(nèi)平均工業(yè)地價(jià)環(huán)比下跌1.8%，達(dá)到每平方米839.6元。

　　四季度大連寫字樓市場表現(xiàn)穩(wěn)定，新增供應(yīng)和吸納量同步放大。位于延安路的一方大交付使用，為市場帶來33，550平方米新增供應(yīng)。本季度租賃需求減弱，但由于上季度簽約客戶的入住，季內(nèi)吸納面積仍達(dá)到18，940平方米，平均空置率環(huán)比上漲1.1個(gè)百分點(diǎn)至18.6%。寫字樓租金較上季度環(huán)比增長0.1%，達(dá)到每月每平方米71.6元。

　　四季度大連部分高檔公寓報(bào)價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，且新項(xiàng)目開盤定價(jià)趨于平緩。高檔公寓平均售價(jià)環(huán)比下降5%達(dá)到每平方米14，012元。受季節(jié)因素和金融危機(jī)的綜合影響，租賃市場表現(xiàn)平淡。老城區(qū)租賃需求減少，開發(fā)區(qū)由于存量有限租金相對(duì)穩(wěn)定。綜合來看高檔公寓平均租金錄得每月每平方米82.1元，環(huán)比增長0.7%。

　　四季度，位于人民路的時(shí)代廣場和青泥洼的久光百貨相繼開業(yè)，共為市場帶來53，040平方米新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)。這也是大連零售物業(yè)市場在3年來的首個(gè)供應(yīng)高峰。受新增供應(yīng)項(xiàng)目影響，首層和二層租金分別下跌至每天每平方米25.4元和每天每平方米17.7元。同時(shí)三大主要購物中心百年城、和平廣場和天興羅斯福仍舊處于升級(jí)改造階段，導(dǎo)致市場整體空置率明顯上升，達(dá)到20.5%。

　　四季度大連IT企業(yè)擴(kuò)張放緩導(dǎo)致研發(fā)中心寫字樓租賃需求減弱，租金環(huán)比下降1.3%至每月每平方米47.8元。物流設(shè)施租金仍然保持上升趨勢(shì)，環(huán)比增長1%達(dá)到每月每平方米21.7元。廠房租金相對(duì)穩(wěn)定，達(dá)到每月每平方米20.6元，環(huán)比增長1.9%。季內(nèi)共有9幅工業(yè)用地掛牌出讓。工業(yè)用地價(jià)格環(huán)比上漲0.7%達(dá)到每平方米463元。

 　　世邦魏理仕：08年4季度中國市場指數(shù)(下)

　　（文章未完，下半部將于明天出版，敬請(qǐng)期待。）