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　　西塔開始有了紙上藍(lán)圖

　　政府欽點越秀？

　　2005年西塔地塊招標(biāo)之際，廣州土地市場上“地王”頻出。但西塔項目仍因頭戴廣州新地標(biāo)的光環(huán)，備受業(yè)內(nèi)矚目。

　　2005年8月10日，廣州市國土局刊登土地使用權(quán)招標(biāo)出讓公告。招標(biāo)對競標(biāo)人設(shè)置了一個很高的門檻:“必須具有海內(nèi)外發(fā)行股票或貸款等融資能力和渠道”、“企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)人民幣50億元以上，凈資產(chǎn)達(dá)人民幣20億元以上，過去三年平均資產(chǎn)負(fù)債率≤70%”等等。“將開發(fā)商的資質(zhì)嚴(yán)格納入招投標(biāo)的條件，是廣州土地招拍掛以來的第一次”，當(dāng)時主持西塔招投標(biāo)項目的部門負(fù)責(zé)人稱。

　　2005年8月29日，“西塔”的招標(biāo)報名正式截止。經(jīng)過一系列角逐，富力、香港新世界、上海長峰、恒大、越秀城建和香港新鴻基六大開發(fā)商獲得“初賽權(quán)”。其中，越秀城建集團(tuán)集合了旗下越秀地產(chǎn)、廣州城建集團(tuán)和廣州城建開發(fā)公司三家子公司聯(lián)合投標(biāo)。

　　基于各家競投人在當(dāng)時的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)對于新廣州地標(biāo)花落誰家的猜測一直不絕于耳。

　　老牌國企越秀城建和在香港地產(chǎn)界有投資“地標(biāo)”傳統(tǒng)的新鴻基，被業(yè)內(nèi)視為最有可能勝出的兩家企業(yè)。

　　2005年9月15日，廣州市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行了一次規(guī)格甚高的招標(biāo)會。十幾只大型行李箱放在主席臺前，里面裝有六家競標(biāo)人做的關(guān)于西塔的所有“功課”。

　　這一輪決賽的游戲規(guī)則采用了“綜合評分法”。開標(biāo)時，恒大和越秀城建均開出了2856元/平方米的最高土地競投價格，并都在“市政配套費申請減免比例”這項指標(biāo)表示“不需減免”。因此獲得了最高分。

　　而新鴻基卻令人大跌眼鏡地提出“零地價”。開出零地價意味著新鴻基在評分上比其他開發(fā)商少了至少25分。對這一驚人之舉，新鴻基方面卻一直緘默不論。而現(xiàn)場觀望的業(yè)內(nèi)人士議論紛紛，大都認(rèn)為，除非他們不想在西塔上有所進(jìn)取，或者他們在其他方面有必勝的信心，否則無法解釋此舉。

　　2005年9月20日，廣州市國土房管局公布珠江新城西幢超高層建筑(俗稱西塔)的土地出讓中標(biāo)結(jié)果，越秀城建集團(tuán)以最高分中標(biāo)。

　　當(dāng)時相關(guān)政府部門在回應(yīng)評標(biāo)結(jié)果時指出，“越秀城建勝在公司綜合實力”。但包括寒桐房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理韓世同在內(nèi)的房地產(chǎn)界人士指出，越秀城建的國企背景才是讓政府“放心”的一大原因，越秀城建的中標(biāo)有“欽點”之嫌。

　　再創(chuàng)世界新紀(jì)錄

　　西塔的奪標(biāo)，成為在住宅地產(chǎn)市場打拼了20年的越秀城建向商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的標(biāo)志性事件。而該集團(tuán)更為宏大的“野心”，則是計劃2005年之后的未來五年，累計投入自有資金210億元，開發(fā)以商業(yè)地產(chǎn)為主的超過500萬平方米的項目。

　　業(yè)界一度對越秀城建能否籌措齊西塔60億元的啟動資金，充滿了懷疑。

　　然而，越秀城建奪標(biāo)3個月后，就有施工隊伍進(jìn)駐西塔地塊開始進(jìn)行建設(shè)準(zhǔn)備，似乎證實了越秀城建一直向外界的表態(tài):西塔項目資金籌措很順利。其相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在不同場合都透露，自有資金已經(jīng)接近60%，而很多大型商業(yè)銀行亦都非常愿意合作，西塔項目的資金保障遠(yuǎn)比60億元的投資概算充裕。就在2005年12月21日，該集團(tuán)旗下越秀投資房地產(chǎn)信托基金(0405.HK)在香港正式掛牌。同月28日，八大銀行也與越秀城建集團(tuán)簽訂綜合授信協(xié)議，綜合授信額度為128億元。

　　2007年1月26日，西塔地面項目全面開工，并擬出1007天的建設(shè)周期，2009年10月28日竣工的計劃。到2007年5月28日，珠江新城西塔項目再獲得由中行牽頭、四家銀行組建的銀團(tuán)所提供的30億元貸款。

　　除了有金融機構(gòu)“頻頻獻(xiàn)媚”之外，廣州市政府也對西塔格外地關(guān)照。

　　廣州市政府曾經(jīng)委托戴德梁行廣州公司為西塔項目做可行性投資分析，而幾乎與西塔招標(biāo)同時，廣州市建委又牽頭成立了西塔籌備小組，為西塔建設(shè)直接做技術(shù)支持。西塔的建設(shè)管理模式被稱作“政府策劃、市場運作、企業(yè)建管”的新型模式。廣州市建委曾堅決表態(tài)“西塔絕對不爛尾”，為了兌現(xiàn)這個承諾，也開出“如果因投資商自身原因延誤工期，政府將按企業(yè)承諾，啟動預(yù)案及時處置，保證工程正常推進(jìn)”的條件。

　　西塔的建設(shè)如期進(jìn)行，并在2008年6月6日正式命名廣州國際金融中心。創(chuàng)下了兩天建一層的世界“新”速度，刷新了原來由深圳地王大廈2.5天/層的紀(jì)錄。此外，還經(jīng)受住了“即使在八度廣州千年罕遇地震(廣州抗震設(shè)防烈度為七度)作用下，仍然屹立不倒”的設(shè)計試驗。

　　資料顯示，西塔占地面積3.1萬平方米，總建筑面積約45萬平方米。整個建筑由兩大部分組成:地下4層、地上103層的主塔樓和28層的附樓。將成為華南地區(qū)最頂級的綜合性商用物業(yè)，集五星級酒店、寫字樓、高檔商場等多種功能于一體。

　　打破勞倫斯魔咒

　　“大廈建成，經(jīng)濟(jì)衰退。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯在上世紀(jì)末提出的魔咒，會否在西塔身上應(yīng)驗？

　　據(jù)了解，目前珠江新城寫字樓市場已經(jīng)面臨了巨大的壓力。高力國際的研究數(shù)據(jù)顯示:珠江新城寫字樓目前還有180萬平方米的存量等待釋放，其中有60%位于中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)中的一半尚未完工;預(yù)計在2010年，珠江新城將迎來寫字樓供應(yīng)的井噴階段，屆時將有115萬平方米的面積推出市場。而租金價格方面，第一太平戴維斯的報告顯示，今年下半年以來，珠江新城甲級寫字樓市場吸納速度放緩，租金水平下降6.0%。

　　正逢金融風(fēng)暴。西塔似乎生不逢時。

　　但越秀投資有限公司副總經(jīng)理、越秀城建國際金融中心有限公司總經(jīng)理黃維綱則表示樂觀:“目前我們正在與重點目標(biāo)客戶進(jìn)行廣泛的溝通洽談，一些知名跨國企業(yè)、金融機構(gòu)、中介服務(wù)公司和商業(yè)經(jīng)營公司已表達(dá)了進(jìn)駐廣州國際金融中心的意向，但出于商業(yè)機密不便透露詳情。”

　　“項目資金運營情況良好，在西塔項目接近封頂之際才啟用銀團(tuán)貸款，后續(xù)資金非常充足。今年城建地產(chǎn)逆市飄紅，2007年的業(yè)績還增長了30%，能保障項目資金的投入。”越秀企業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理梁由潘強調(diào)。

　　但越秀城建方面也承認(rèn)，受制于全球金融海嘯以及未來兩年內(nèi)珠江新城寫字樓市場龐大的供應(yīng)量，市場未必能在短時間內(nèi)完全消化。他們保持樂觀的理由在于，西塔是地標(biāo)性建筑，且國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓具有良好的市場需求，擁有理想的租金成長能力以及持續(xù)競爭力。另一方面，金融海嘯也造成了一些商業(yè)地產(chǎn)項目的延后推出，實力強勁的開發(fā)商反而有機會逆市而上，占據(jù)先機。而且，廣州國際金融中心將于2010年投入使用，屆時經(jīng)濟(jì)狀況會趨于好轉(zhuǎn)。