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　　11月廣州樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，幾乎沒有受到新政的影響。深圳銷售一手住宅6435套，環(huán)比上升84.75%，是2008年以來銷量最大的一個(gè)月。

　　廣州

　　寫字樓業(yè)主降租吸引優(yōu)質(zhì)客戶

　　因應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢變化，不少公司寫字樓租賃策略轉(zhuǎn)趨保守，11月份廣州的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租賃活動(dòng)明顯有所減少。甲級寫字樓的業(yè)主開始意識到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，租金的報(bào)價(jià)普遍有所下降，尤其是一些空置率較高的新落成寫字樓。同時(shí)，業(yè)主明顯表現(xiàn)出對優(yōu)質(zhì)客戶的偏愛，如知名的跨國公司，或者租賃整層以上面積的大客戶，往往能夠在租金方面獲得更大的談判空間。另一方面，未來供應(yīng)的壓力也是促使業(yè)主轉(zhuǎn)變態(tài)度的原因之一。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，2009年和2010年計(jì)劃入市的廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)約為190萬平方米，其中不乏以廣州國際金融中心為代表的大型高端項(xiàng)目。若所有新增供應(yīng)均如期投入市場，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的競爭將更趨激烈。因此，業(yè)主降租吸引優(yōu)質(zhì)租戶不失為當(dāng)前市場條件下的理性選擇。

　　新政首月廣州樓市表現(xiàn)平穩(wěn)

　　根據(jù)陽光家緣的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月的新建商品住宅成交總量為5769套，與10月基本持平。廣州樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，幾乎沒有受到中央新政的影響。從成交情況來看，位于市郊的低價(jià)樓盤仍然是成交的主力，同時(shí)一些以低價(jià)開盤的市區(qū)住宅項(xiàng)目也取得不錯(cuò)的成交業(yè)績。世邦魏理仕認(rèn)為，新政通過調(diào)低稅費(fèi)和利率直接降低了購房成本，對穩(wěn)定住宅市場，重建市場信心起著一定的作用。不過，優(yōu)惠的購房費(fèi)用只占房屋總價(jià)很小的比例，實(shí)際房價(jià)才是購房者關(guān)心的重點(diǎn)，而且在未來經(jīng)濟(jì)走勢不明朗的情況下，置業(yè)行為更趨謹(jǐn)慎。

　　昌盛有意出讓中華廣場

　　有消息報(bào)道，廣州開發(fā)商昌盛中國有意整體出售其持有的中華廣場物業(yè)，包括大型購物中心中華廣場內(nèi)約60，000平方米的商鋪面積及甲級寫字樓中華國際中心約40，000平方米的寫字樓，據(jù)稱，整體叫價(jià)約人民幣29億元并已引起多方潛在買家關(guān)注。昌盛中國是中華廣場及中華國際中心的開發(fā)商及最大的業(yè)主，年初曾因國際資本市場不穩(wěn)定、市場狀況不利以及香港近期部分IPO的交易表現(xiàn)欠佳而宣布擱置香港IPO計(jì)劃。根據(jù)世邦魏理仕觀察，此次中華廣場出讓屬于個(gè)別事件，并非因?yàn)閺V州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)發(fā)展前景不佳。相反，廣州現(xiàn)時(shí)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空間緊缺，商鋪?zhàn)饨鹪诟呶贿\(yùn)行，回報(bào)率穩(wěn)定，而消費(fèi)零售市場亦保持興旺，世邦魏理仕對市場前景仍然看好。

　　生產(chǎn)型租戶傾向短租期

　　全球經(jīng)濟(jì)不景對本地物業(yè)市場的影響開始蔓延至工業(yè)物業(yè)設(shè)施。據(jù)世邦魏理仕觀察，廣州一些生產(chǎn)型企業(yè)，尤其是跨國公司在廣州地區(qū)設(shè)立的生產(chǎn)型分支機(jī)構(gòu)，在新租或續(xù)租廠房等工業(yè)設(shè)施時(shí)傾向選擇較短的租期，而非往常三年或五年的較長租期，以保留短期調(diào)整的靈活性。世邦魏理仕認(rèn)為，生產(chǎn)型企業(yè)采用較短的工業(yè)物業(yè)租期，反映其對全球經(jīng)濟(jì)前景信心不足，因而采取謹(jǐn)慎的策略應(yīng)對商品市場需求的萎縮。若全球經(jīng)濟(jì)以及市場信心不能在短時(shí)內(nèi)恢復(fù)，租戶這種謹(jǐn)慎策略仍將持續(xù)。

　　深圳

　　寫字樓業(yè)主降租吸引優(yōu)質(zhì)客戶

　　深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場近期向租戶主導(dǎo)市場轉(zhuǎn)變，租戶的議價(jià)優(yōu)勢明顯增大。受到最近深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場需求下降影響，部分樓宇空置率趨升，新建物業(yè)吸納速度減慢，租金叫價(jià)下調(diào)。寫字樓業(yè)主和發(fā)展商為吸收優(yōu)質(zhì)租戶，開始提供租金和租期更為靈活的租賃條款，個(gè)別條款甚至為某些特定客戶量身定做。世邦魏理仕認(rèn)為，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，可供租戶選擇的優(yōu)質(zhì)寫字樓空間增多，令租戶對租金及其他租賃條款的議價(jià)優(yōu)勢增加。因此，如果地理位置、租賃面積及租金水平符合公司發(fā)展的需要，現(xiàn)時(shí)不失為租戶尤其是外資企業(yè)爭取更好的租賃條款及理想的辦公環(huán)境的良好時(shí)機(jī)。

　　11月新建住宅銷售量劇增

　　根據(jù)深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月深圳共銷售一手住宅6435套，環(huán)比上升84.75%，是2008年以來銷量最大的一個(gè)月。世邦魏理仕認(rèn)為，銷量急升一方面與中央新政的刺激作用有關(guān)。國家的房產(chǎn)新政降低了房產(chǎn)交易成本，有助于恢復(fù)市場信心。更重要的是，月內(nèi)關(guān)外及南山新盤供應(yīng)量大增，且大部分定價(jià)較預(yù)期低而銷售情況良好。但經(jīng)濟(jì)前景的不明朗，可能影響消費(fèi)者的購房信心，判斷住宅市場已開始走出低谷為時(shí)尚早。

　　福田中心區(qū)商圈吸引力漸增

　　福田中心區(qū)兩大購物廣場——星河COCO PARK和怡景中心城最近在租戶調(diào)整中均成功為區(qū)內(nèi)引入了新品牌。星河COCO PARK在開業(yè)兩年后的首次租戶調(diào)整中，引入MANGO、G-STAR、adidas三葉草、滿記等知名時(shí)裝及餐飲品牌；而同位于中心區(qū)的怡景中心城亦為該商圈首次引入家電巨頭順電及國際快速時(shí)裝品牌ZARA等。世邦魏理仕認(rèn)為，此次兩大購物中心的租戶調(diào)整一方面反映了福田中心區(qū)大型購物廣場運(yùn)營已日趨成熟，需要對場內(nèi)的租戶組合及配置進(jìn)一步優(yōu)化，以提升商場定位及吸引更多消費(fèi)者。從零售商的角度看，隨著優(yōu)質(zhì)寫字樓及其他設(shè)施不斷落成，作為深圳新興商圈的福田中心區(qū)，商務(wù)及商業(yè)氛圍逐漸濃厚，適宜擇機(jī)進(jìn)駐。

　　深圳美資廠縮減租賃面積

　　在深美資大型制造企業(yè)有意縮減廠房租賃面積。近期，某美國大型制造企業(yè)計(jì)劃搬遷廠房或原址減少生產(chǎn)線，縮小約20%的廠房租賃面積。由于出口量下降，而深圳廠房租金相對較高，部分美資大企業(yè)有意縮減其在深圳的生產(chǎn)規(guī)模，或減少租賃面積并提高空間利用效率，藉此降低廠房租賃成本。同時(shí)，美資廠房租戶對物業(yè)質(zhì)量的要求亦有所降低，如原要求2-3年樓齡物業(yè)的租戶，現(xiàn)在可能滿足于5-7年樓齡的設(shè)施。世邦魏理仕估計(jì)，隨著全球經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步惡化，美資廠商縮減在深圳生產(chǎn)線規(guī)模的行動(dòng)可能會擴(kuò)大，在一定程度上推高深圳工業(yè)廠房的空置率。