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　　在中央政策持續(xù)出臺或者不斷釋放積極信號的時候，我都是堅持地方政府不救市的觀點，無論是在公開場合還是政策咨詢場合。

　　相關(guān)專題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場

　　2008，國際經(jīng)濟環(huán)境與國內(nèi)經(jīng)濟調(diào)整的動蕩之年，中國房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？在學(xué)者大呼拯救股市之際？房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該怎樣完成救贖與自我救贖？在未來，房地產(chǎn)行業(yè)將為在宏觀經(jīng)濟的調(diào)整過程中承擔(dān)怎樣的責(zé)任與作用？在危機之下，房地產(chǎn)乃至與房地產(chǎn)相關(guān)的金融行業(yè)如何利用危機給予的空間完成自身的制度建設(shè)？日前，觀點網(wǎng)就相關(guān)問題采訪了深圳市社會科學(xué)院中國城市營運研究中心主任高海燕。

　　觀點網(wǎng)：你認(rèn)為目前深圳的房地產(chǎn)市場是否還有泡沫存在？

　　高海燕：很難用泡沫的是否存在來判斷今天的深圳樓市。如果用價格偏離成本和偏離常態(tài)目標(biāo)消費者的能力和意愿的角度來看，深圳樓市在整體上仍然有適度調(diào)整的空間。如果從投資需求作用力的程度來說，今天是不存在的。如果從目前的空置率高的現(xiàn)實情況來看，只能說，深圳樓市基于由泡沫經(jīng)濟成分而帶來的后果還是很嚴(yán)重的。當(dāng)前的供需關(guān)系自然是一個十分不平衡甚至畸形的狀況。盡管小戶型熱銷，但大戶型和豪宅銷售困難，因此，沒有全產(chǎn)品實現(xiàn)基本銷售率的市場，哪怕目前的交易量大幅上升，也不能說明深圳樓市回歸正常。

　　觀點網(wǎng)：日前，廣東省政府和深圳市政府都分別表示不會宣布救市政策，你認(rèn)為深圳需要政府救市嗎？如果需要，你認(rèn)為怎樣的救市政策最合適？

　　高海燕：截止到目前為止，在中央政策持續(xù)出臺或者不斷釋放積極信號的時候，我都是堅持地方政府不救市的觀點，無論是在公開場合還是政策咨詢場合。地方政府救市還能救什么？救市到底給誰提振信心并且是否能產(chǎn)生預(yù)期的結(jié)果？給房地產(chǎn)企業(yè)提振信心的結(jié)果是，價格下降階段性放緩，市場調(diào)整步驟受阻。給消費者提振信心，消費者是需要價格支持和整體經(jīng)濟環(huán)境的變暖的。

　　當(dāng)然，政府擔(dān)心的無非是兩點：一是房地產(chǎn)危機制造金融風(fēng)險；二是房地產(chǎn)制造社會風(fēng)險。這兩個問題的解決方案其實暗藏在宏觀經(jīng)濟的環(huán)境中，即救實業(yè)，確保社會整體就業(yè)狀況和工資水平不發(fā)生大的惡化，確保整體的社會信心。在此前提下，房地產(chǎn)的供需關(guān)系靠價格，通過更低層面的價格來啟動更大規(guī)模的適用消費人群。把以前高房價下不能參與房地產(chǎn)市場的人群吸引到市場中來。當(dāng)然，如果做了這些還不足以啟動市場，給予開發(fā)商外部經(jīng)營環(huán)境的減壓是由必要的，如減稅或者緩稅，土地出讓金的分期繳付、土地開發(fā)兩年周期的設(shè)限調(diào)整等等。如果市場在持續(xù)下探的過程中，或者說調(diào)整的價格已經(jīng)使得房地產(chǎn)行業(yè)沒法產(chǎn)生合理的、基本的利潤的情況下，仍然不能啟動市場，政府調(diào)整二手交易的五年限制和降低交易稅率也是有必要的。

　　另外，我認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場走到今天，需要一個重新梳理的機會。高利潤和快銷時代所產(chǎn)生的開發(fā)模式、經(jīng)營模式、管理模式需要調(diào)整。比如，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，比如資本能力的建設(shè)，比如改變現(xiàn)在拿地方式和政府的土地財政動機遙相呼應(yīng)的不健康現(xiàn)狀，比如降低開發(fā)企業(yè)平均利潤大大高于其它行業(yè)的現(xiàn)實和預(yù)期，比如解決高房價下所形成的高城市門檻和拖累居民消費支出的煩惱等等。其實，現(xiàn)在就是反思和改良的機會。當(dāng)然道理是這樣說，可是中央政府在今天要的是固定投資的拉升、市場交易的活躍，在這一急切的目標(biāo)下，很多秩序性的東西可能會被忽略，因此，可以預(yù)期的是，二手房政策和90/70政策將很快會被調(diào)整。

　　觀點網(wǎng)：近日，北京十位教授上書要求拯救股市，在你看來，樓市和股市之間到底誰應(yīng)該先一步振救？在整個宏觀經(jīng)濟中，股市和樓市之間誰的影響最大？

　　高海燕：股市好了，對樓市自然會有積極的影響，尤其是對激活改善性需求。但問題是，我們要不要用產(chǎn)生不合理的股市機制去換回一個短期的繁榮，從而讓股市陷入一種由市場以外的力量左右的惡性循環(huán)中？兩害相權(quán)取其重的話，股市可能比樓市更重要。

　　觀點網(wǎng)：你認(rèn)為目前的宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場有明顯的提振作用嗎?

　　高海燕：沒有，或者說短期內(nèi)提振作用有限。比如降息，大幅降息帶來的結(jié)果是更加加劇了消費者對經(jīng)濟形勢的擔(dān)憂，反而不肯出手將金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為物化資產(chǎn)或者投資。所以你很明顯的看到，目前的改善性住房的需求仍然不活躍。只有當(dāng)目前的政策對企業(yè)倒閉、失業(yè)率擴大、經(jīng)濟增長的拉動有相對明顯的效果，消費信心才會有上升的開始，那個時候，對房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是有作用力的。所以說，今天的房地產(chǎn)面臨的問題是在房地產(chǎn)本身的邊界之外的。