隨著錦延大廈被低價(jià)拋售，外資在上海寫(xiě)字樓的發(fā)展告一段落。或許，這又將是一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折。

　　錦延大廈，作為上海曾經(jīng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，也是較早對(duì)外資開(kāi)放并受到青睞的寫(xiě)字樓，隨著10年歲月的流逝，其自持出租的收益率再加上目前上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響，已不再讓上海古北（集團(tuán)）有限公司心動(dòng)，其正欲將錦延大廈剩下的兩層以不到2000萬(wàn)元的低價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　古北低價(jià)拋售

　　黃白相間的錦延大廈是一幢樓高24層的辦公樓，建成時(shí)間已近10年。隨著時(shí)間的流逝以及大上海的日益繁華，昔日風(fēng)光的外衣逐漸黯淡，其周邊早已是一片成熟的商務(wù)區(qū)。緊挨著的是東方海外大廈和新民晚報(bào)大樓；北面正對(duì)延安路高架，與上海展覽中心、嘉里中心等隔路相對(duì)；東面則與馬勒別墅、城市酒店相鄰，交通四通八達(dá)。錦延大廈的地段可謂得天獨(dú)厚，南京西路商圈、靜安寺商圈、淮海路商圈和人民廣場(chǎng)商圈都在四周不遠(yuǎn)處。

　　上海古北集團(tuán)此次欲出售的是錦延大廈的第7層和第8層，辦公樓面積共計(jì)為1095平方米，掛牌總價(jià)1908.8萬(wàn)元，這兩層辦公樓的平均每平方米單價(jià)在17432元左右。

　　而據(jù)了解，錦延大廈70平方米的每月租金可達(dá)3600-3800元左右，銷售均價(jià)約為25714元/平方米。相比之下，古北集團(tuán)這次掛牌轉(zhuǎn)讓錦延大廈辦公樓的單價(jià)折讓32%左右。

　　無(wú)論如何，雖然古北是在拋售錦延大廈剩余的辦公樓，但在延安中路、陜西南路這樣黃金地段的辦公樓，17432元/平方米的單價(jià)確實(shí)是有點(diǎn)低。

　　事實(shí)上，由于美國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)，外資在上海寫(xiě)字樓的投資似乎也開(kāi)始顯得疲憊。之前有市場(chǎng)消息稱，過(guò)去一段時(shí)間以來(lái)，多家海外投資基金開(kāi)始通過(guò)中介尋找買家，準(zhǔn)備出售此前在上海購(gòu)買的物業(yè)資產(chǎn)。例如：摩根士丹利計(jì)劃將其在上海投資的第一個(gè)項(xiàng)目“錦麟天地”酒店式公寓出售；花旗銀行擬出售閔行漕河景苑其中兩幢高層小戶型公寓；雷曼兄弟出售去年聯(lián)合資本策略拿下的福海商廈；美林名下包括南京西路開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在內(nèi)的物業(yè)正在尋找買家。

　　另外，第三季度上海有環(huán)球金融中心、未來(lái)資產(chǎn)大廈、中建大廈和東海廣場(chǎng)等四個(gè)高檔寫(xiě)字樓入市，其中最為重要的是占據(jù)大約一半新入市面積的“上海新地標(biāo)”環(huán)球金融中心。然而，在辦公樓空間增加的同時(shí)，租戶并沒(méi)有大面積的擴(kuò)張。

　　一向堅(jiān)挺的上海寫(xiě)字樓在這些因素的作用下終于開(kāi)始走軟，整體空置率大幅上升至9.8%，為四年來(lái)新高。產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓的成交量比第二季度下滑47.5%，創(chuàng)五年來(lái)季度成交量新低。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度上海寫(xiě)字樓的供應(yīng)量達(dá)到114.18萬(wàn)平方米，比去年同期增加了26.6%。成交量為96萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.2%。在經(jīng)歷了2007年的供不應(yīng)求之后，2008年產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓的供應(yīng)量大幅攀升。然而成交量出現(xiàn)了大幅下滑，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓的供需比從去年前三季度的0.72上升到今年同期的1.19。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)的下行，或許是古北欲低價(jià)拋售錦延大廈剩下的兩層寫(xiě)字樓的原因。隨此，外資在上海寫(xiě)字樓的發(fā)展告一段落?；蛟S，這又將是一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折。

　　外資搶灘登陸

　　在上海寫(xiě)字樓的發(fā)展中，錦延大廈無(wú)疑也有一席位置。它是上海較早一批對(duì)外資開(kāi)放的寫(xiě)字樓，在其建立之初就開(kāi)始對(duì)外資出租或出售。

　　上海寫(xiě)字樓最早集中出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代，在上世紀(jì)90年代之前，在上海的外資公司以及外資公司的代表處大都集中在上海的各個(gè)高檔賓館中辦公。隨著中國(guó)對(duì)外改革開(kāi)放的不斷擴(kuò)大以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)辦公樓的需求越來(lái)越大。上海市委抓住機(jī)遇，及時(shí)提出了發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的口號(hào)，從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，在上海各個(gè)區(qū)域興建了一批面向租賃市場(chǎng)的寫(xiě)字樓。

　　1990上海商城的建成并推向市場(chǎng)，將甲級(jí)辦公樓的概念帶入整個(gè)市場(chǎng)。承接這一上升趨勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)在1993-1995年達(dá)到一個(gè)高峰。1993年國(guó)貿(mào)中心建立、1996年永華大廈建立，然而這些甲級(jí)寫(xiě)字樓仍無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。浦西寫(xiě)字樓的租金也因此漲到了每天2.06美元/平方米的歷史高位。

　　于是，強(qiáng)烈的需求刺激了市場(chǎng)供給。各個(gè)開(kāi)發(fā)商也看到了其中孕育的巨大商機(jī)，紛紛拿地立項(xiàng)。一時(shí)間，從浦東到虹橋，整個(gè)上海掀起了建設(shè)CBD的熱潮。1998年，約80萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓集中上市，供應(yīng)量創(chuàng)歷史紀(jì)錄。錦延大廈就是在這一時(shí)期建立起來(lái)的。靜安區(qū)政府利用南京西路的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，做了高檔辦公商業(yè)一條街的規(guī)劃改造。其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)以及完善的商業(yè)配套設(shè)施，吸引了以來(lái)自日本、臺(tái)灣為主的大量外籍客戶。

　　然而1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，大量外資公司撤離上海，辦公樓市場(chǎng)陷入了低谷，出現(xiàn)了嚴(yán)重的空置和低租金狀況。直接導(dǎo)致2000年浦西寫(xiě)字樓租金跌至一天0.37美元/平方米的谷底。

　　此后，隨著地鐵1號(hào)線和2號(hào)線的建成通車，上海的辦公樓逐漸形成了陸家嘴、淮海路、人民廣場(chǎng)、南京西路、虹橋、徐家匯6大CBD傳統(tǒng)區(qū)域。其中淮海路區(qū)域利用其獨(dú)特的人文風(fēng)情以及在世界上的知名度，成為高品質(zhì)的外籍公司入住上海的首選。

　　人們對(duì)方便快捷的軌道交通越來(lái)越多的依賴，使得虹橋這個(gè)傳統(tǒng)的CBD區(qū)域出現(xiàn)了逐漸被邊緣化的趨勢(shì)，但是由于南京西路、淮海路之前對(duì)于其自身發(fā)展高端辦公物業(yè)的良好定位形成的聚集效應(yīng)，很多高品質(zhì)的公司還是更青睞這些地方的甲級(jí)寫(xiě)字樓。位于南京西路的錦延大廈也不例外。

　　因?yàn)橹袊?guó)金融證券市場(chǎng)的高速成長(zhǎng)，在小陸家嘴興建的招商局大廈（1997年）、中保大廈（1999年）、浦發(fā)大廈（2002年）等大樓以其良好的品質(zhì)吸引了大量國(guó)內(nèi)外金融證券及相關(guān)產(chǎn)品的客戶。徐家匯區(qū)域由于其良好的地理位置及交通，成為了上海辦公樓西南角的重鎮(zhèn)，2005年、2006年相繼面世的港匯雙塔寫(xiě)字樓在一定程度上改變了這個(gè)區(qū)域缺少超甲級(jí)寫(xiě)字樓的尷尬。此時(shí)的上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了一個(gè)業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)，例如金融服務(wù)業(yè)公司會(huì)選擇陸家嘴；跨國(guó)企業(yè)一般選址淮海路、南京西路；服裝類、加工類企業(yè)都會(huì)在徐家匯、虹橋選擇辦公地點(diǎn)；貨代公司一定會(huì)在黃浦、虹口找房子。

　　輪回

　　到了2004年，由于亞洲金融風(fēng)暴的遠(yuǎn)離和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，大量外資公司紛紛在上海擴(kuò)大或?qū)ふ易约汉线m的辦公場(chǎng)所。這一年，外資基金也開(kāi)始進(jìn)入，幾乎所有的上海新建高端寫(xiě)字樓都由外資背景開(kāi)發(fā)或長(zhǎng)期持有。

　　據(jù)戴德梁行最新統(tǒng)計(jì)顯示，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)一改過(guò)去基本由中資購(gòu)買格局，2004年以來(lái)，外資購(gòu)買增多明顯：著名的勞力士公司在淮海路購(gòu)買甲級(jí)寫(xiě)字樓，歐洲某國(guó)的上海領(lǐng)事館也在市中心的一幢甲級(jí)寫(xiě)字樓里購(gòu)買了1000平方米的面積辦公，地處徐家匯商務(wù)圈的飛洲國(guó)際廣場(chǎng)的購(gòu)買客戶更是來(lái)自多達(dá)10個(gè)國(guó)家和地區(qū)。用他們的話說(shuō)，花10余年的租金，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)50年的寫(xiě)字樓，在公司業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展、寫(xiě)字樓走勢(shì)上揚(yáng)的前提下，應(yīng)該更具經(jīng)濟(jì)性。

　　2004年至2007年，頻現(xiàn)外資收購(gòu)上海寫(xiě)字樓，上海寫(xiě)字樓的租金也一路上揚(yáng)。2007年上海寫(xiě)字樓空置率達(dá)到1.6%的歷史低位，其中浦東的空置率僅為0.8%，浦西的空置率為1.9%。

　　投資者青睞于上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要原因在于其巨大的投資潛力。德意志銀行旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)rreef的一份報(bào)告指出：投資上海寫(xiě)字樓成為外資全球資產(chǎn)配置的最佳選擇。外資的熱衷又帶動(dòng)了內(nèi)資的跟風(fēng)，但隨著國(guó)家“限外令”的發(fā)布及國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，外資開(kāi)始套現(xiàn)離場(chǎng)，而外資的退出同樣導(dǎo)致國(guó)內(nèi)資本的跟風(fēng)，從而使上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今年三季度發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)明年上海寫(xiě)字樓的空置率將繼續(xù)走高，租金也將面臨更大的壓力。