然而在2008年全國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的時(shí)候，金科卻一改以往的謹(jǐn)慎。不僅是拿地方面，項(xiàng)目投資也加快了步伐。

　　特別專題：停工，2009

　　城市觀點(diǎn)論壇中國行 2008年度論壇

　　“為了與市場的節(jié)奏相吻合，公司已推遲5個(gè)項(xiàng)目的開工，原打算今年年底開工，現(xiàn)都推到了明年。”12月1日，金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪對(duì)觀點(diǎn)網(wǎng)說。

　　市場  悲觀預(yù)期

　　“2009年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整進(jìn)入第二年，到時(shí)20%-30%的開發(fā)商將面臨生存問題，不排除大的開發(fā)商。”12月1日下午，李戰(zhàn)洪在接受觀點(diǎn)網(wǎng)采訪時(shí)說。對(duì)于明年的房地產(chǎn)市場，李戰(zhàn)洪表現(xiàn)得相對(duì)悲觀。

　　11月初，在觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)金科集團(tuán)董事長黃紅云的專訪中，他認(rèn)為，在地方政府與中央政府的政策拉動(dòng)之下，房地產(chǎn)的春天就在明年春節(jié)過后，即便是最為悲觀的估計(jì)應(yīng)在明年的5-6月。在他看來，美國的金融風(fēng)暴對(duì)當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的影響并非像想象當(dāng)中的那樣大；另一方面則是因?yàn)閯傂孕枨笾瘟苏麄€(gè)房地產(chǎn)市場。

　　而李戰(zhàn)洪則認(rèn)為，雖然地方政府和中央政府的救市政策對(duì)市場起到了一定的提振作用，但不足以挽救那些開發(fā)商。“明年主要靠企業(yè)能力制勝，市場和政策已經(jīng)無法左右大勢了。”李戰(zhàn)洪對(duì)觀點(diǎn)網(wǎng)說。

　　其認(rèn)為，最近一兩年，一些企業(yè)為了融資和上市，完全按照基金、投資商的要求，做出的決策行為不理性，這些企業(yè)明年將面臨生存危機(jī)。但對(duì)于理性發(fā)展的企業(yè)來說，去年沒有瘋狂地跟風(fēng)拿地，明年對(duì)它們來說就是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。

　　“目前是政策和購房者在進(jìn)行博弈，一邊希望政策出來刺激成交量上升，一邊則在觀望，希望有新的救市政策出臺(tái)。”李戰(zhàn)洪說：“一般的周期性調(diào)整都要好幾年，但目前差不多處于調(diào)整的底部，下降的空間不大，再下降的話將會(huì)帶來金融危機(jī)問題。”

重慶

　　戰(zhàn)略調(diào)整

　　據(jù)此，金科對(duì)明年的戰(zhàn)略做出了調(diào)整，即金科將調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，明年采取穩(wěn)健、審慎的態(tài)度。

　　據(jù)李戰(zhàn)洪介紹，金科推遲了5個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，包括有北京、成都、江陰和兩個(gè)重慶的項(xiàng)目。黃紅云此前在專訪時(shí)也說過，除了將5個(gè)項(xiàng)目推遲到明年動(dòng)工外，還對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了調(diào)整，主要針對(duì)剛性需求進(jìn)行了產(chǎn)品調(diào)整；另外對(duì)拿土地、拿新的項(xiàng)目也進(jìn)行了調(diào)整。“今年春節(jié)過后，我們新的項(xiàng)目都拿得很少了。”第四是對(duì)部分項(xiàng)目的價(jià)格上也進(jìn)行了調(diào)整。

　　“調(diào)整之后，我們感覺效果比較明顯。明年，我們的想法還是采取穩(wěn)健、審慎的態(tài)度來對(duì)待。對(duì)新項(xiàng)目肯定要看形勢，形勢好一點(diǎn)我們就買多一點(diǎn)地，形勢差一點(diǎn)，我們就買少一點(diǎn)。”黃紅云在上述提到的專訪中曾說道。

　　李戰(zhàn)洪則明確表示，開發(fā)商應(yīng)該跟著市場走，開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模都要與市場相吻合。“因?yàn)槭袌鰰?huì)對(duì)開發(fā)商說，‘順我者昌，逆我者亡’。”因此，目前對(duì)開發(fā)商來說，首先要加強(qiáng)營銷，保證現(xiàn)金流；其次控制開發(fā)節(jié)奏和開工規(guī)模，要與市場的節(jié)奏相吻合；第三是控制成本，主要是管理成本。

　　1050萬平方米土地儲(chǔ)備

　　據(jù)了解，金科目前的土地儲(chǔ)備總量達(dá)到了1050萬平方米，一半以上分布在重慶，另外約40%在成都、長沙、北京、無錫、江陰、瀏陽等7個(gè)地方。

　　在2006年，金科集團(tuán)的土地儲(chǔ)備不過500萬平方米。然而在2006年、甚至2007年的土地市場上，金科通過“招拍掛”拿的土地并不多，總共不到19億的土地。

　　據(jù)公開資料顯示，整個(gè)2007年，金科在重慶只拿了一塊地，即3月22日，金科以3.29億拍得一塊建筑面積為29萬平方米的土地。在成都，金科也只以5.55億元拍下了一塊140畝的土地；在無錫則斥資5億元拿下兩幅地塊。

　　然而在2008年全國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的時(shí)候，金科卻一改以往的謹(jǐn)慎。不僅是拿地方面，項(xiàng)目投資也加快了步伐。

　　僅1月份，金科就拿了6塊土地。1月24日，金科集團(tuán)以3.51億元的價(jià)格拿下九龍坡區(qū)中梁山組團(tuán)J分區(qū)J09-06/02、J09-07/02、J09-08/02、J09-09/02地塊。另外，金科還進(jìn)軍北京，以4.94億元取得位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)150余畝的土地。

　　另外，金科今年還啟動(dòng)了100億元的強(qiáng)大儲(chǔ)備金，強(qiáng)勢簽下一系列重磅項(xiàng)目：50億元投資的重慶巴南區(qū)下澗口“新農(nóng)村建設(shè)及生態(tài)旅游開發(fā)項(xiàng)目”；10億元投資涪陵的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目；與中科建設(shè)集團(tuán)成都新津拿下1000畝土地，總投資約40億元打造金科高品質(zhì)住宅。

　　目前金科集團(tuán)在北京、重慶、涪陵、成都、江蘇無錫、江陰、湖南長沙、瀏陽等城市都已有項(xiàng)目，并即將進(jìn)入上海、天津等城市。對(duì)于今年上半年的擴(kuò)張，李戰(zhàn)洪的解釋是，這是公司在績優(yōu)穩(wěn)定規(guī)模下的發(fā)展。

　　其表示：“明年如果有合適的土地公司肯定會(huì)拿。目前對(duì)于土地以及一些開發(fā)商拿出項(xiàng)目尋求合作開發(fā)，這些公司都在關(guān)注之中。”

　　據(jù)了解，金科目前在售的項(xiàng)目，重慶就有10個(gè)，包括涪陵的廊橋水岸。另外，今年還將推出太陽海岸、觀瀾這兩個(gè)項(xiàng)目。

　　去年金科全年的銷售額為52億元，當(dāng)時(shí)為了達(dá)到目標(biāo)，在2007年最后50天內(nèi)，金科在重慶、成都、無錫和涪陵等四個(gè)城市連續(xù)開出八個(gè)樓盤。而金科集團(tuán)今年的目標(biāo)是地產(chǎn)開發(fā)完成120億元的收入——“今年金科在銷售方面還是表現(xiàn)得不錯(cuò)的，推盤規(guī)模比以往大，目前銷售額應(yīng)該有40億了。”重慶業(yè)內(nèi)人士王雪松在接受觀點(diǎn)網(wǎng)采訪時(shí)表示。

　　對(duì)于今年所錄得的銷售額總量，李戰(zhàn)洪則表示目前還不便于公布。