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　　去年，人們把所有能夠購買的房子都抓在手中。今年，大多數(shù)人僅僅是為了自己的居住。

　　一篇對于中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的報(bào)道，夾雜一些對于中國銀行業(yè)的評論。

　　在中國深圳，一位厭惡聚會，嗓音輕柔的電子工程師LiuShirong，并不介意晚上住在一個(gè)780套公寓中僅有50套有業(yè)主入住，游泳池永遠(yuǎn)是空的小區(qū)中。他說：“在晚上，我擁有寧靜與和諧。”Liu可能喜歡這種寧靜，在擁有1200萬人口的城市中它屬于稀有品。但是這些空房間卻變成了在一年前小區(qū)開盤時(shí)購買它們的投機(jī)客們最大的夢魘，并且也是中國銀行業(yè)將要面對的難題的一部分。

　　和美國，英國與西班牙一樣，在中國的許多城市房地產(chǎn)泡沫正在破滅；一個(gè)下午，Liu住宅附近的眾多工地上，20多架起重機(jī)中僅有一架仍在運(yùn)作。

　　銀行專家與經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)預(yù)見到了這場泡沫的幻滅，在下個(gè)春季或夏季，貸款違約率的突然上升會腐蝕掉中國銀行業(yè)在過去三年中取得的利潤。

　　中國政府已經(jīng)采取了一系列措施來維持房價(jià)。中央銀行命令商業(yè)銀行從下個(gè)星期一開始降低公積金貸款利率和首付額度。財(cái)政部宣布從11月1號起降低房地產(chǎn)交易印花稅，但僅僅針對購買第一套小于90平方米或970平方英尺的住房。

　　但是房地產(chǎn)專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家說所采取的措施太少以至于不足以消除籠罩在房地產(chǎn)市場上不斷增長的烏云。在受泡沫破滅影響最大的城市深圳周圍，一些地方的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)下跌了三分之一以上。

　　一個(gè)星期三在北京發(fā)布的國家房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，九月份房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比下降了0.1%，這是政府第一次承認(rèn)價(jià)格出現(xiàn)滑坡。但國內(nèi)與國外的專家都表示實(shí)際的下滑更加明顯，而市政府的官員并不情愿在送給中央的數(shù)據(jù)中反映出這一點(diǎn)。

　　在周三新政策出臺以后，抵押貸款利率將會對第一次購房者下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，也就是說五年期公積金貸款年利率為4.59%。

　　新的規(guī)定仍然保留了眾多專門針對購買房地產(chǎn)作為投資品的投資者的懲罰性政策。

　　一家擁有眾多在建項(xiàng)目的房地產(chǎn)商的高層管理人員說：“事情仍然在向壞的一面發(fā)展。”這位堅(jiān)持匿名的高管引用政府對房地產(chǎn)市場的高度關(guān)注來證明自己的觀點(diǎn)。

　　在中央維持經(jīng)濟(jì)增長又要抗擊通脹的同時(shí)，由于復(fù)雜的效果，房地產(chǎn)問題已經(jīng)蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域。例如央行，就面臨著極大的降息壓力，并且需要放松對房地產(chǎn)商的貸款限制。

　　但是為了應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)難題而廣泛并且迅速的放松貨幣政策會導(dǎo)致通貨膨脹的再次上升，二月份時(shí)消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)為8.7%而在九月份時(shí)僅為4.6%。

　　前中央銀行貨幣政策委員會委員，現(xiàn)國務(wù)院智囊YuYongding說：“房地產(chǎn)發(fā)展商正在威脅央行，好像在說‘如果我死，也要找銀行當(dāng)墊背’。”

　　根據(jù)Yu的說法，發(fā)展商們夸大了破產(chǎn)對銀行造成的威脅。Yu說：“如果政府屈服與這種威脅的話，此前我們控制通脹所取得的一切成果都將被抹去。”

　　自相矛盾的是，缺乏信號顯示中國抵押貸款系統(tǒng)的內(nèi)部關(guān)聯(lián)性會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹為吞噬掉整個(gè)西方世界的信貸和金融危機(jī)。

　　盡管中國的銀行體系存在著很多問題，包括受到政治影響，在企業(yè)借貸中作假，比起西方國家來說抵押貸款市場仍然被更嚴(yán)格的監(jiān)管著。

　　這個(gè)公積金貸款市場與1946年FrankCapra的電影“It‘saWonderfulLife(美好生活)”更為相似，而不是過去幾年中美國沒有首付，沒有實(shí)際上的信貸檢查，不斷增殖的那個(gè)貸款市場。

　　在中國，大概一半的購房者盡管需要從親戚和朋友處借入一部分現(xiàn)金仍然選擇了一次性付款，而不使用任何的抵押貸款。而對于那些使用抵押貸款的購房者來說，購入第一套住房的首付是購房款的30%，而對已經(jīng)使用抵押貸款購買過住房的購房者來說首付比例是40%或更多。

　　在中國，一個(gè)被廣泛接受的十分簡單的但卻絕不可能在美國存在的審慎性監(jiān)管規(guī)則是：貸款的長度必須在當(dāng)借款者達(dá)到一定年齡時(shí)結(jié)束，女性55歲，男性60歲。這意味著一個(gè)52歲的男人只能得到八年的貸款而一個(gè)52歲的女性只能得到3年的貸款。(從1950年起，女性必須更早的退休被認(rèn)為是保護(hù)女性健康的必須手段。中國的一些專家現(xiàn)在正在呼吁同等待遇。)

　　較短的期限意味著房屋擁有者會利用他們的月收入迅速的構(gòu)建自己的家庭。這讓他們并不愿意在市場走弱的時(shí)候?qū)⒎课萘艚o銀行，而自己選擇離開，不管怎么說仍然會有一些投機(jī)客會這樣做。

　　同樣的，中國銀行基本上不可能取消房屋所有者的抵押贖回權(quán)，而更愿意選擇重新與能充分證明資金緊張的借款者商談月供數(shù)額。

　　多少年以來，美國銀行家一直未能成功促使中國同意進(jìn)行資產(chǎn)證券化，但在金融危機(jī)越演越烈的最近幾個(gè)月里面他們成功了。

　　PaulHastings法律事務(wù)所的房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜壹婧匣锶薐oelRothstein說：“那是我一直以來不斷批評的中國政府政策領(lǐng)域，但現(xiàn)在看起來還不錯(cuò)。”

　　美國財(cái)政部國際事務(wù)部長手下的DavidMccormick說，美國政府一直試圖促使中國進(jìn)行更多的金融創(chuàng)新，但并沒有特別針對資產(chǎn)證券化。

　　瑞銀北京的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家TaoWang表示，通過計(jì)算中國上市銀行的平均抵押貸款額度，現(xiàn)在欠銀行的總金額僅僅相當(dāng)于原來購買金額的一半。

　　隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，分析員表示，在這一領(lǐng)域有更多風(fēng)險(xiǎn)敞口的中小銀行可能會面臨難題。但對于從2004年起就被監(jiān)管者強(qiáng)制限制房貸總額的大型銀行來說，總的來說仍會保持可觀的收益。

　　中國的大多數(shù)大型上市銀行都是國家控股的。

　　一家在北京的咨詢公司，DragonomicsResearch的總經(jīng)理ArthurKroeber說：“在這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期中，中國遭遇系統(tǒng)性金融危機(jī)的機(jī)會非常低。”

　　Moody的中國銀行分析員LeoWah沒有下調(diào)中國銀行業(yè)的評級但對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的缺陷表示高度關(guān)注。

　　他表示：“我們并不相信這會導(dǎo)致嚴(yán)重的問題，但如果資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下跌，問題并不會僅局限在一個(gè)行業(yè)以內(nèi)。”

　　建筑業(yè)增長正在放慢，這已經(jīng)傷害了其它行業(yè)。由于中國國內(nèi)的鋼鐵消費(fèi)量的突然下降，盡管兩國間緊張的貿(mào)易關(guān)系造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)，鋼鐵制造商還是迅速的增加了對美國的鋼鐵出口。

　　作為其中的一分子，由于中國政府對資金流入中國的限制西方銀行界和房地產(chǎn)基金在中國僅有十分有限的貸款和其它投資。但在一些案例中，西方投資者已經(jīng)開始雇傭律師對延遲付款的中國合作方警告其違約行為。

　　PaulHastings法律事務(wù)所的Rothstein說：“在六或八個(gè)月前，我們在中國根本沒有碰到過這樣的事。”

　　中國銀行業(yè)資金充足，資本充足率一般能達(dá)到12%到14%，而國際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)是8%。

　　更重要的是，中國的市場受到嚴(yán)格監(jiān)管，以保證銀行能得到世界上最大的利差。銀行通過家庭的短期存款籌集大部分資金，通常只需要付0.7%的年息，但貸款利息是6%或更多。

　　美國的監(jiān)管者直到去年才不情愿的刺破了在美國市場孕育的房地產(chǎn)泡沫。但從2004年開始，北京的官員就試圖通過行政手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，例如為每家銀行設(shè)置房地產(chǎn)貸款限額。

　　在2007年8月，當(dāng)美國涉及次級抵押貸款的危機(jī)的嚴(yán)重性開始變得明顯時(shí)，中國的銀行業(yè)監(jiān)管者采取了更為市場化的手段來調(diào)整被嚴(yán)格管制的抵押貸款利率。

　　購買第二和第三套房子除了需要更多的首付額之外，銀行還收取比購買第一套房子多最高至3個(gè)百分點(diǎn)的利率。

　　在周三政策宣布之前，除了第一次購房者之外很少的人還在購買房地產(chǎn)。深圳的一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人LiuNan說：“去年，人們把所有能夠購買的房子都抓在手中。今年，大多數(shù)人僅僅是為了自己的居住。”

　　KeithBradsher上個(gè)月晚些時(shí)候在深圳報(bào)道，稍后在香港做了進(jìn)一步的報(bào)道。