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　　2008年我們面臨一個(gè)異常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，更多悲觀的預(yù)測(cè)認(rèn)為，2009年中國(guó)可能陷入更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān)，在宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)下滑的情形之下，地方政府先后開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)政策救市，同時(shí)，中央政府穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策亦在制定當(dāng)中。

　　從降息到減稅，再到房貸政策的松動(dòng)，中央政府不再抑制房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)十分明顯。事實(shí)上，更多的人認(rèn)為，這些政策的出臺(tái)，心理上的作用更甚于實(shí)質(zhì)意義。或許，對(duì)于已經(jīng)壓抑了一年的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，回暖會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　做為國(guó)際知名的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，戴德梁行對(duì)全國(guó)的救市政策和各地方政府的救市政府都有著最為直接的感受。因此，在"救市"專(zhuān)題中，觀點(diǎn)網(wǎng)也請(qǐng)戴德梁行就全國(guó)及各地的救市政策發(fā)表了各自的看法。戴德梁行杭州公司董事湯耀光也發(fā)表了對(duì)杭州地方政府救市的看法。

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　　戴德梁行談救市之一：剛性需求將重新釋放

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您是如何理解當(dāng)前的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的，市場(chǎng)需求受到抑制是否由年初的政策因素轉(zhuǎn)向了宏觀經(jīng)濟(jì)因素？

　　湯耀光：現(xiàn)在的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向并非一朝一夕的事情，杭州房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)多年來(lái)的上升已經(jīng)出現(xiàn)一定的抗性。而年初的時(shí)候雖然政府推出一系列壓抑樓價(jià)的措施，但其實(shí)實(shí)際收效并不大，房?jī)r(jià)并沒(méi)出現(xiàn)預(yù)期中的平抑，大部分開(kāi)發(fā)商仍然留戀著去年風(fēng)光的環(huán)境，在開(kāi)價(jià)上還是非常進(jìn)取，但實(shí)際上是壓制了市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，在房?jī)r(jià)高居不下的情況下，無(wú)論用家及投資者都有不同程度上的審慎態(tài)度，市場(chǎng)風(fēng)氣一蔓延開(kāi)來(lái)，年初的整體市場(chǎng)氣氛就不能與2007年相提并論了。而到今年下半年開(kāi)始，宏觀經(jīng)濟(jì)的因素可以說(shuō)是把情況進(jìn)一步推高，從而導(dǎo)致賣(mài)方與買(mǎi)方的角色更加明朗化，而市場(chǎng)就必須根據(jù)現(xiàn)實(shí)的環(huán)境做出適應(yīng)性的調(diào)整。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：杭州政府相應(yīng)出臺(tái)的部分房地產(chǎn)政策調(diào)整，您認(rèn)為其中的那些措施對(duì)刺激日后的房地產(chǎn)市場(chǎng)有利？

　　湯耀光：杭州政府針對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況推出了二十四條政策，在力度上可謂是在各城市中最大的。但政策出臺(tái)后各方意見(jiàn)不一，尤其在市民一方，普遍出現(xiàn)政府救開(kāi)發(fā)商的輿論。究其原因，在二十四條政策內(nèi)，有一定部分是針對(duì)開(kāi)發(fā)商而推出的，包括延期支付土地款，放寬開(kāi)發(fā)限期等。當(dāng)然這些看似與刺激市場(chǎng)沒(méi)有直接關(guān)系的措施，實(shí)則也是為了保護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)，不致進(jìn)一步惡化，其意義應(yīng)更為深遠(yuǎn)。在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)如此敏感的情況下，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)到了無(wú)路可走的時(shí)候，做出較極端做法時(shí)，對(duì)市場(chǎng)打擊將難以估計(jì)，而政府亦希望開(kāi)發(fā)企業(yè)在現(xiàn)時(shí)一定放寬的程度下，能積極調(diào)整心態(tài)，理性面對(duì)后市，讓市場(chǎng)恢復(fù)健康。

　　而比較直接能起到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的，當(dāng)然是直接能為買(mǎi)家?guī)?lái)優(yōu)惠的政策，其中包括購(gòu)房入戶(hù)、降低公積金首付比例、減免部分稅收等，或多或少能加快部分剛性需求的買(mǎi)家決定購(gòu)買(mǎi)速度，但在目前宏觀經(jīng)濟(jì)情況下，短期效果將很有限，現(xiàn)在更關(guān)鍵是怎樣重新建立市民對(duì)市場(chǎng)的信心，避免房?jī)r(jià)不起不落。理性面對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌，是市場(chǎng)走向成熟的過(guò)程，這才是真正長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有利的因素。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：2009年，面臨可能的更為復(fù)雜的市場(chǎng)局面，你認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是否需要在發(fā)展策略和戰(zhàn)略上進(jìn)行調(diào)整？應(yīng)該著重于那些方面的調(diào)整？

　　湯耀光：在賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，2009年對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)將會(huì)是艱難的一年，買(mǎi)家的心理預(yù)期提高，宏觀環(huán)境受環(huán)球金融危機(jī)的影響，2009年預(yù)計(jì)將不再重現(xiàn)往日瘋狂的景象。以往開(kāi)發(fā)商在拿地后，基本上房子不用蓋，幾個(gè)月下來(lái)土地價(jià)格在賬面上已經(jīng)獲利不少，但隨著市場(chǎng)回歸理性及平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況擬定拿地計(jì)劃及利潤(rùn)測(cè)算，同時(shí)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上保證資金鏈的健康，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大的環(huán)境下，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品研發(fā)及質(zhì)量的要求；而且有實(shí)力及規(guī)模的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域上可以進(jìn)行多元化發(fā)展，包括增加自持長(zhǎng)期收租物業(yè)比例等，增加企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。

　?。?/strong>未完待續(xù) 明日將繼續(xù)刊登 戴德梁行談救市之三）