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　　2008年我們面臨一個(gè)異常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，更多悲觀的預(yù)測(cè)認(rèn)為，2009年中國(guó)可能陷入更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān)，在宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)下滑的情形之下，地方政府先后開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)政策救市，同時(shí)，中央政府穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策亦在制定當(dāng)中。

　　從降息到減稅，再到房貸政策的松動(dòng)，中央政府不再抑制房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)十分明顯。事實(shí)上，更多的人認(rèn)為，這些政策的出臺(tái)，心理上的作用更甚于實(shí)質(zhì)意義?；蛟S，對(duì)于已經(jīng)壓抑了一年的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，回暖會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　做為國(guó)際知名的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，戴德梁行對(duì)全國(guó)的救市政策和各地方政府的救市政府都有著最為直接的感受。因此，在"救市"專(zhuān)題中，觀點(diǎn)網(wǎng)也請(qǐng)戴德梁行就全國(guó)及各地的救市政策發(fā)表了各自的看法。戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮更多關(guān)注的是全國(guó)的市場(chǎng)情況。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您是如何理解當(dāng)前的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的，市場(chǎng)需求受到抑制是否由年初的政策因素轉(zhuǎn)向了宏觀經(jīng)濟(jì)因素？

　　蔣尚禮：首先我個(gè)人認(rèn)為政策調(diào)控方向與宏觀經(jīng)濟(jì)走向是密切相關(guān)的，政策調(diào)控的目的是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)的走向決定了政策調(diào)控的方向。

　　我們看到2008年上半年政府為了抑制高企的通貨膨脹采取了較為嚴(yán)厲的信貸緊縮政策導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商借貸困難，資金緊張。同時(shí)政策的頻頻出臺(tái)也造成購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走向產(chǎn)生不同預(yù)期，從而持幣觀望，成交量低迷，發(fā)展商回籠資金困難。不可否認(rèn)，在緊縮調(diào)控的環(huán)境下，大量的剛性需求被壓抑了。

　　但進(jìn)入2008年3季度，受通脹回落及GDP增速連續(xù)下挫影響。"通脹風(fēng)險(xiǎn)"已經(jīng)讓位于"經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)"。環(huán)球金融危機(jī)引發(fā)的負(fù)面影響逐步浮現(xiàn)，而且蔓延至更廣層面。與此同時(shí)，1-3季度DTZ戴德梁行監(jiān)控的全國(guó)十大城市商品住宅成交量已經(jīng)出現(xiàn)同比45%的萎縮，房?jī)r(jià)較高峰期已出現(xiàn)14%的下挫。像深圳這樣的主要城市房?jī)r(jià)較高峰期已經(jīng)下跌近3成。市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了大量性?xún)r(jià)比較為合理的產(chǎn)品，但市場(chǎng)觀望仍在持續(xù)，成交量不斷惡化。因此，在這個(gè)階段政府出臺(tái)的鼓勵(lì)政策是具有積極意義的。本次政策調(diào)控的目的主要以鼓勵(lì)剛性需求重回市場(chǎng)為主，可以很好的穩(wěn)定持續(xù)低迷的市場(chǎng)情緒，并在一定程度上改善購(gòu)房者的支付能力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：政府相應(yīng)出臺(tái)的部分房地產(chǎn)政策調(diào)整，您認(rèn)為其中的那些措施對(duì)刺激日后的房地產(chǎn)市場(chǎng)有利？

　　蔣尚禮：我個(gè)人認(rèn)為只要是能夠改善購(gòu)房者支付能力的調(diào)控政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有利。首先，本次新政中降低房地產(chǎn)交易稅(契稅、印花稅、土地增值稅)是首要的也是必要的。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)持續(xù)低迷時(shí)，提振市場(chǎng)信心最直接的辦法就是"減稅"。其次，央行允許各銀行自行決定貸款利率和首付比例的調(diào)整幅度，能夠較好的改善購(gòu)房者的支付能力及承擔(dān)能力。如果按最低貸款優(yōu)惠利率測(cè)算，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)優(yōu)惠可達(dá)10%，購(gòu)房者房?jī)r(jià)可支付比例將顯著提升。如此一來(lái)，被過(guò)分壓抑的剛性需求將會(huì)重新釋放，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有利。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：2009年，面臨可能的更為復(fù)雜的市場(chǎng)局面，你認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是否需要在發(fā)展策略和戰(zhàn)略上進(jìn)行調(diào)整？應(yīng)該著重于那些方面的調(diào)整？

　　蔣尚禮：這次房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，時(shí)間上和力度上均超出了市場(chǎng)的預(yù)期。我個(gè)人認(rèn)為發(fā)展商應(yīng)當(dāng)把握住這次新政的時(shí)機(jī)，將主要精力放在完善自身的資金鏈上。合理的審視自身產(chǎn)品，穩(wěn)步的回籠資金。減少超出自身資金能力的土地?cái)U(kuò)張行為。在現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上，做好產(chǎn)品，提升服務(wù)水平。

　　（未完待續(xù) 明日將繼續(xù)刊登 戴德梁行談救市之二）