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　　2008年我們面臨一個(gè)異常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，更多悲觀的預(yù)測認(rèn)為，2009年中國可能陷入更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān)，在宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)下滑的情形之下，地方政府先后開始出臺相關(guān)政策救市，同時(shí)，中央政府穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策亦在制定當(dāng)中。

　　對于目前的救市政策，業(yè)內(nèi)人士都有自己的見解，近日，觀點(diǎn)網(wǎng)就“救市”問題專訪廣州的兩家專業(yè)地產(chǎn)中介公司，經(jīng)緯地產(chǎn)和滿堂紅。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：貴司是如何理解當(dāng)前的市場轉(zhuǎn)向的，市場需求受到抑制是否由年初的政策因素轉(zhuǎn)向了宏觀經(jīng)濟(jì)因素？

　　經(jīng)緯地產(chǎn)：確實(shí)如此，目前市場上普遍存在消費(fèi)者信心不足的問題，但其根源已發(fā)生變化，去年底及今年年初皆是由于宏觀調(diào)控導(dǎo)致，“9·27”政策重創(chuàng)了投機(jī)需求，抑制了投資需求；到了下半年，隨著美國次貸危機(jī)演變成全球金融危機(jī)，我國的出口受到較大影響，消費(fèi)者目前更多的是對未來經(jīng)濟(jì)走勢存在不確定性的擔(dān)憂。而且，我國股市大跌也導(dǎo)致大部分投資客股民財(cái)富縮水過半，抑制了購買能力。

　　滿堂紅：現(xiàn)在樓價(jià)都是下行的態(tài)勢，從原因來看有政策的因素也有市場的因素，還有國家宏觀經(jīng)濟(jì)的因素，包括最近國際的金融海嘯，經(jīng)濟(jì)衰退，各種因素都在里面，所以是綜合性的因素影響并且強(qiáng)化了正在調(diào)整的市場。

　　宏觀調(diào)控只能說是最大原因。經(jīng)過幾年的宏觀調(diào)控，以去年“9.27”為標(biāo)志點(diǎn)，市場開始有高往下運(yùn)營，后來有經(jīng)濟(jì)因素，現(xiàn)在又有國際金融動蕩，是一步一步變成這樣的，是幾種因素疊加在了一起。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：地方政府相應(yīng)出臺的部分房地產(chǎn)政策調(diào)整，貴司認(rèn)為其中的那些措施對刺激日后的房地產(chǎn)市場有利？

　　經(jīng)緯地產(chǎn)：地方政府出臺的措施集中于三個(gè)方面：一是稅費(fèi)減免；二是放松公積金貸款限制；三是直接的財(cái)政補(bǔ)貼。前二者都是有利于刺激剛性需求的。

　　滿堂紅：政策調(diào)控最用最大的不是地方政策，一定是國家的政策。國家層面的政策作用最大，效果最明顯而且最持久。地方政策當(dāng)然也會有影響，但是效果肯定不如國家的政策。比如最重要的金融政策，對市場供應(yīng)和需求的影響都是很大的。供應(yīng)方面對開發(fā)商貸款的限制、總貸款額度的下降、緊縮的貨幣政策都會有直接的影響，也影響了市場的信心。從市場這塊來說，房貸政策肯定是有影響，二次房貸對投資很有作用的。

　　目前國家出臺了幾個(gè)政策，只要還是提升信心，對購房需求、首次置業(yè)是一個(gè)很大的利好。這次應(yīng)該是從04年以來第一個(gè)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的政策條例。這是第一個(gè)的反周期操作，這是市場發(fā)展到了一個(gè)相當(dāng)不好的時(shí)候了，才會有這些政策出臺。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：2009年，面臨可能的更為復(fù)雜的市場局面，貴司認(rèn)為開發(fā)商是否需要在發(fā)展策略和戰(zhàn)略上進(jìn)行調(diào)整？應(yīng)該著重于那些方面的調(diào)整？

　　經(jīng)緯地產(chǎn)：明年的調(diào)整行情還將繼續(xù)，如果是在售項(xiàng)目，還是需先考慮購買力因素，在價(jià)格上讓利于消費(fèi)者，擴(kuò)大成交量。如果是還未開工項(xiàng)目，可延緩開發(fā)進(jìn)度，低成本運(yùn)作保生存為重。

　　滿堂紅：其實(shí)09年的全球經(jīng)濟(jì)、中國經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)的投資和需求、居住的收入都不是很樂觀的。在這種情況下，樓市的調(diào)整是難免的，開發(fā)商也要改變策略。比如說，有些策略肯定不行了，大規(guī)模的擴(kuò)張、拿地，快速開發(fā)，萬科式的、規(guī)模效應(yīng)的可能都不行了。因?yàn)槭袌龅男枨蟀ㄤN售都不會支撐這種模式，一定是買得起高房價(jià)的越來越少或不愿意買了。

　　所以在目前的發(fā)展一定要穩(wěn)健，控制規(guī)模。另外一個(gè)就是要逐步的向很精、很專的方向去發(fā)展。就是產(chǎn)品、市場定位要更加明確，要更加突出品牌影響。