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　　萬科于昨日發(fā)布其三季度報告，在中期對全年開發(fā)目標(biāo)進行調(diào)整的基礎(chǔ)上，萬科再次削減110萬平米的全年開工計劃。與此同時，萬科首次透露今年可能出現(xiàn)存貨虧損，并同時計劃提取人民幣5.35億元，用作可能出現(xiàn)的存貨跌價撥備。

　　業(yè)績同比下降

　　報告顯示，三季度萬科實現(xiàn)銷售面積136.6萬平方米，實現(xiàn)銷售金額114.9億元；較上年同期分別減少9.4%和31.9%。1-9月份，萬科累計實現(xiàn)銷售面積402.4萬平米，銷售收入356.1億元，分別比去年同期減少8.9%和3.2%。

萬科第五園

　　但萬科方面認(rèn)為，截至報告期末，萬科尚有383.0萬平方米已銷售資源未竣工結(jié)算，簽約金額合計約337.9億元。事實上1-9月份，萬科共實現(xiàn)營業(yè)收入225.4億元，凈利潤22.8億元，分別較去年同期增長59.1%和18.8%。三季度，公司實現(xiàn)結(jié)算面積60.4萬平方米，結(jié)算收入51.9億元，同比分別增長102.0%和74.0%。

　　同時，萬科方面認(rèn)為受計提存貨跌價準(zhǔn)備等因素的影響，公司三季度的凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%。萬科方面認(rèn)為，作出凈利潤可能無法達到預(yù)期目標(biāo)的主要原因是，2007年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過于亢奮的局面，房價和地價出現(xiàn)過快上漲，而同年第四季度市場開始進入調(diào)整，這一房價和地價由高漲到下降的過程，以及成交量的急劇萎縮已經(jīng)給公司帶來了成本上升、售價下降以及銷售難度加大等實質(zhì)性影響。

　　針對萬科三季度結(jié)算收入增長，但是凈利潤下降的主要原因，萬科表示，這主要是合作項目的算收入和權(quán)益凈利潤存在口徑差異造成的。

　　“絕大多數(shù)合作項目的結(jié)算收入全額計入公司合并報表，而利潤由公司與合作方按合作比例分享。因此與結(jié)算收入相對應(yīng)的應(yīng)是包含少數(shù)股東收益的全口徑凈利潤。”萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　于此同時，萬科總經(jīng)理郁亮表示：公司目前還無法對全年凈利潤的同比變動情況做出更進一步的準(zhǔn)確預(yù)測，但不能排除全年凈利潤出現(xiàn)下降的可能性。

　　縮減開工面積

　　三季度報告出爐之后，萬科再一次調(diào)整了全年的開工計劃。

　　在中報消減全年開工計劃的基礎(chǔ)上，萬科再次消減110萬平米的開工計劃，全年開工計劃預(yù)計在570萬平米左右。

　　郁亮表示，調(diào)整開發(fā)計劃是為了使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與目前的市場需求類型更匹配，使推盤計劃和銷售進度相匹配，另一方面，這一策略也有利于增強萬科的市場應(yīng)變能力，由于保有足夠的現(xiàn)金資源。

　　萬科三季度報告顯示，截至2008年9月底萬科擁有貨幣資金199.4億元，比中期末的153.7億元增加了29.8%，公司期末總負(fù)債率69.7%，凈負(fù)債率僅34.8%，比中期末的凈負(fù)債率37.1%進一步下降。期末，公司各類短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計170.7億元，低于公司所持有的貨幣資金。

　　盡管，萬科再次削減全年開工計劃，但萬科方面表示，1～8月，萬科的市場占有率從去年年底的2.1%提高到2.6%(9月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未公布)。

　　計提存貨跌價準(zhǔn)備

　　在三季度公報當(dāng)中，萬科管理層表示：萬科根據(jù)期末的市場情況，決定對面臨風(fēng)險的項目計提存貨跌價減值準(zhǔn)備，這些項目包括天津假日潤園、南京金域藍(lán)灣、南京金域緹香、福州金域榕郡和北京金色城品項目，共計提存貨跌價準(zhǔn)備5.35億元。

　　萬科方面解釋此次計提存貨跌價減值準(zhǔn)備是根據(jù)報告期末的市場情況，在對所有項目進行了全面測試后，遵循客觀和謹(jǐn)慎原則，按照“存貨項目成本”和“該項目估計銷售價款減去未來估計還將發(fā)生的成本、銷售費用、稅費后的金額”孰低的原則來計提的。

　　萬科認(rèn)為造成此次存貨可能出現(xiàn)虧損的主要原因是：“過去一年(2007年)，萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷，但在執(zhí)行層面仍貫徹不夠堅決、徹底，也曾經(jīng)以高價獲得了若干幅土地，盡管這部分項目占公司全部項目的比例有限，但畢竟有悖于公司當(dāng)時的整體策略，這一點無法回避。另一方面，公司在快速擴張的過程中，在牛市的樂觀氛圍中，對于成本的管理、費用的控制也確實存在一些松懈。

　　郁亮則表示，存貨跌價準(zhǔn)備是在遵循客觀和謹(jǐn)慎原則的基礎(chǔ)上，按照存貨成本和可變現(xiàn)凈值孰低計量的標(biāo)準(zhǔn)計提的。