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　　降低住宅空置率、保持市場發(fā)展。預(yù)計(jì)后續(xù)政策中對(duì)市場交易稅費(fèi)各類實(shí)施細(xì)則、界定標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)上，“寬松”這一本輪調(diào)整的基調(diào)仍將延續(xù)。　　

　　背景

　　財(cái)政部10月22日發(fā)文宣布，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，同時(shí)地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

　　同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　在財(cái)政部10月22日宣布一系列樓市新政之后，上海市迅速出臺(tái)了地方性的14條房地產(chǎn)市場新舉措，除保留中央的稅費(fèi)減免政策和金融政策外，上海市還宣布在2008年11月1日至09年12月31日期間實(shí)行范圍更大的個(gè)人交易稅費(fèi)減免政策、同時(shí)對(duì)公積金購房貸款做出相應(yīng)調(diào)整、減少商品住宅土地供應(yīng)。其中公積金、稅費(fèi)減免的相關(guān)細(xì)則如下：

　　個(gè)人將購買超過2年的普通住房對(duì)外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅

　　個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅；購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%。對(duì)第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元。

　　3.免收個(gè)人購買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費(fèi)。

　　4.嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，從緊經(jīng)營性商品住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)解讀

　　今年我國面臨外部經(jīng)濟(jì)因素不穩(wěn)定性和國內(nèi)樓市交易量逐步走低的局面，刺激內(nèi)需、拉升樓市交易量對(duì)我國經(jīng)濟(jì)快速、健康增長的意義十分重大。除9、10月間連續(xù)兩次的“雙率”下降外，10月22日中央和地方政府再次對(duì)房地產(chǎn)市場出臺(tái)扶持政策“組合拳”：從交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免和金融政策雙管齊下，降低市場進(jìn)入門檻和買賣雙方的交易成本，減輕按揭購房者的月供壓力，提振市場信心。全方位、多角度的政策支持體現(xiàn)了政府對(duì)維護(hù)樓市穩(wěn)定發(fā)展的決心，力度空前的暖市措施將給我國房地產(chǎn)市場帶來長遠(yuǎn)的利好影響。

　　與中央政策相比，上海最新出臺(tái)的樓市政策主要體現(xiàn)在交易稅費(fèi)環(huán)節(jié)上范圍更大的減免，購買自住普通住宅公積金貸款首付比例下調(diào)、貸款額度上調(diào)，和收緊商品住宅土地供應(yīng)三個(gè)方面，且執(zhí)行的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為今年11月1日至明年12月31日。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心通過比對(duì)發(fā)現(xiàn)，中央樓市新政和上海地方稅費(fèi)減免政策相疊加后，在“14條”時(shí)間內(nèi)的上海二手房市場上個(gè)人出售房產(chǎn)需要繳納的稅費(fèi)僅剩營業(yè)稅和所得稅兩項(xiàng)，較調(diào)整前減少三項(xiàng)。其中滿2年的普通住宅營業(yè)稅免征，滿2年且為家庭唯一住房的所得稅免征，在上述兩種情況外的營業(yè)稅、所得稅征稅時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)、稅率尚待確定。個(gè)人購買二手房時(shí)，需要繳納的稅費(fèi)主要為契稅、抵押登記費(fèi)、配圖費(fèi)三項(xiàng)，若購買普通住宅登記費(fèi)也可省去。

　　例如，業(yè)主將自己唯一、已購房滿3年、面積為90㎡及以下的普通住宅在“14條”時(shí)間內(nèi)在上海二手房市場上流轉(zhuǎn)，該業(yè)主已經(jīng)不需要繳納任何交易稅費(fèi)；若首次購房者買入此房，僅需繳納1%的契稅、及125元的配圖費(fèi)和抵押登記費(fèi)；假設(shè)該物業(yè)交易總價(jià)為90萬元，交易中雙方只須下家上繳9105元的稅費(fèi)；僅為調(diào)整前總稅費(fèi)的12.3%。