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　　如果明年“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)和股市有所說(shuō)法的話(huà)，樓市有可能在明年5月后回暖，當(dāng)然這一切取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走向。

　　價(jià)格戰(zhàn)

　　Q：從去年第三季度末起，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石的“拐點(diǎn)論”及近期在全國(guó)范圍打響的“價(jià)格戰(zhàn)”在全國(guó)引起轟動(dòng)。您怎么看待這兩個(gè)事件？

　　馬克：首先要看王說(shuō)的對(duì)不對(duì)，事實(shí)表明“拐點(diǎn)”確實(shí)來(lái)了，而王和他的團(tuán)隊(duì)比絕大多數(shù)同行都先知先覺(jué)。萬(wàn)科雖然是行業(yè)老大，但其銷(xiāo)售額不過(guò)總量的2%，它不可能左右行業(yè)走勢(shì)。它只能在大勢(shì)變化之際，稍微加速或延緩這種變化。它會(huì)不會(huì)在變化中受益呢？很可能會(huì)，但這無(wú)可非議。

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)產(chǎn)經(jīng)中心編輯部主任  楊柏國(guó)

　　楊柏國(guó)：價(jià)格隨行就市在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中本是天經(jīng)地義之事，但最近樓市的一波降價(jià)，特別是萬(wàn)科引領(lǐng)的降價(jià)及隨后極少數(shù)業(yè)主的抗議舉動(dòng)成為最近最熱的房地產(chǎn)新聞。在萬(wàn)科杭州某樓盤(pán)售樓處，甚至有人拉出了“萬(wàn)科讓建筑折磨生命”的大幅條幅。

　　降價(jià)引起這么大的是非為各方始料未及。分析這背后折射出的問(wèn)題，或許是因?yàn)榻祪r(jià)不僅讓眾多潛在購(gòu)房者重新燃起“擁有一個(gè)家”的希望，而且讓更多的人和企業(yè)為此膽戰(zhàn)心驚。

　　退房風(fēng)波

　　Q：您如何看待最近樓市由萬(wàn)科引領(lǐng)的這一系列降價(jià)行動(dòng)以及由此引發(fā)的“業(yè)主退房”事件？

《南方周末》編委會(huì)委員 經(jīng)濟(jì)部總監(jiān)  馬克

　　馬克：企業(yè)隨市場(chǎng)形勢(shì)的變化調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格，這是再正常不過(guò)的事情。價(jià)格不是萬(wàn)科拉下來(lái)的，是供求關(guān)系、買(mǎi)家預(yù)期等市場(chǎng)因素決定的，萬(wàn)科不過(guò)迎合了大勢(shì)而已，雖然或許它是率先迎合。

　　楊柏國(guó)：筆者認(rèn)識(shí)的一位購(gòu)房者三四個(gè)月前托人花了200余萬(wàn)買(mǎi)了一套萬(wàn)科上海金色雅筑的房子，用他的話(huà)說(shuō)，“短短幾個(gè)月，這套房子賬面縮水已有二三十萬(wàn)，心里能舒服嗎？”為此，他也參與針對(duì)萬(wàn)科的降價(jià)行為。而對(duì)那些投資客來(lái)說(shuō)，降價(jià)直接影響他們的預(yù)期收益和現(xiàn)金流，他們比自住客更急，因此在抗議的組織和過(guò)激行為中更容易看到他們的身影。

　　這些抗議開(kāi)發(fā)商降價(jià)的行為情有可原，但與法不符。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，發(fā)生糾紛是極為普遍和正常的現(xiàn)象。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，法律是解決市場(chǎng)糾紛的最終途徑。就開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的關(guān)系來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同是雙方權(quán)利義務(wù)的分配書(shū)。合同是什么？

　　根據(jù)法哲學(xué)的觀點(diǎn)，合同就是當(dāng)事人以自由的狀態(tài)選擇一種不自由。也就是說(shuō)，一旦你根據(jù)自己的分析判斷簽訂了合同，就需要按照合同辦事。目前，一些地方出現(xiàn)的抗議降價(jià)的做法，如“跳樓秀”、集體封堵售樓處、寫(xiě)大幅標(biāo)語(yǔ)等，基本無(wú)助于問(wèn)題的解決。如果這樣的做法能夠得到支持，那是否所有在股市中被套的股民要向上市公司索賠呢？反之，對(duì)當(dāng)初那些因房?jī)r(jià)上漲而收益頗豐的購(gòu)房者，是否開(kāi)發(fā)商也能要求分一杯羹呢？

　　需要提醒的一點(diǎn)是，在前幾個(gè)月樓市成交萎縮的情況下，不排除部分售樓處在銷(xiāo)售過(guò)程中存在夸大物業(yè)優(yōu)點(diǎn)、隱瞞小區(qū)缺點(diǎn)等“忽悠”購(gòu)房者的情況存在。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，如果購(gòu)房者能夠證明在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中自己被欺詐或?qū)贤兄卮笳`解，仍有權(quán)主張購(gòu)房合同無(wú)效或要求撤銷(xiāo)購(gòu)房合同。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，向抗議業(yè)主敞開(kāi)溝通的大門(mén)尤為必要?？紤]到今后能否順利交房，現(xiàn)在就和先前的購(gòu)房者就降價(jià)問(wèn)題溝通好至關(guān)重要。否則，除非將來(lái)開(kāi)發(fā)商交出完美無(wú)缺的房子，否則將引發(fā)更多的糾紛。從目前的情況看，有些小區(qū)已經(jīng)因降價(jià)而引發(fā)“交房大戰(zhàn)”。此外，在房地產(chǎn)管理部門(mén)、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三者之間，購(gòu)房者在信息等方面處于明顯弱勢(shì)地位，因而也容易被誤導(dǎo)而高價(jià)買(mǎi)房，因此，開(kāi)發(fā)商根據(jù)每個(gè)客戶(hù)、樓盤(pán)的實(shí)際情況作出針對(duì)性的個(gè)別補(bǔ)償或其他舉措也是負(fù)責(zé)任的一種表現(xiàn)。

　　就目前一些降價(jià)樓盤(pán)的情況來(lái)看，其實(shí)所謂的最低75折往往就是一套或少數(shù)幾套不好的房子，有的甚至的只是噱頭，而且率先降價(jià)的樓盤(pán)大多位于去年暴漲50%以上的區(qū)域。因此，即使降價(jià)20%，如果是06年以前拿的地，利潤(rùn)也極為可觀?？梢?jiàn)，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，目前還沒(méi)有必要驚惶失措。但房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)的走勢(shì)極為值得關(guān)注，畢竟股市的教訓(xùn)就在眼前。

　　對(duì)眾多的潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房子降價(jià)是他們盼望多年的好事。在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了近十年，特別是去年的狂飆突進(jìn)后，如今作出適當(dāng)調(diào)整不僅是市場(chǎng)的要求，也符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期規(guī)律。現(xiàn)在一些樓市投資客，在自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷出現(xiàn)偏差，而即將品嘗到苦果時(shí)，卻要采取各種手段挾持、阻止開(kāi)發(fā)商降價(jià)。如果這樣的行為能夠得逞，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展造成傷害，也會(huì)影響廣大潛在購(gòu)房者的利益。

　　房企自救

　　Q：從這一事件，是否可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出了問(wèn)題？或者說(shuō)這是房地產(chǎn)企業(yè)的自救措施？

　　楊柏國(guó)：現(xiàn)金流緊繃和量?jī)r(jià)背離決定了降價(jià)是開(kāi)發(fā)商當(dāng)下求生的唯一路徑。今年以來(lái)，“缺錢(qián)”成為那些當(dāng)初財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商們面臨的共同難題。緊縮的貨幣政策，讓銀行收緊了貸款；證券市場(chǎng)上的融資窗口基本關(guān)閉；國(guó)際投行的苛刻條件無(wú)異于飲鴆止渴。鐘偉此前預(yù)計(jì)，今年開(kāi)發(fā)商的資金缺口在5000億元左右。

　　在一條條輸血管道被堵死的同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商還正在為去年的瘋狂付出代價(jià)。要么吐出尚未吞下的昂貴土地；要么背上沉重的“土地包袱”。而雪災(zāi)、地震乃至股市的高臺(tái)跳水，均讓今年成為實(shí)實(shí)在在的“最困難的一年”。

　　與此同時(shí)，今年以來(lái)在一二手房成交量屢創(chuàng)新低的情況下，不少地方的價(jià)格卻仍在不斷刷新記錄。量?jī)r(jià)背離成為全國(guó)樓市的普遍現(xiàn)象。但對(duì)任何一個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有成交量的價(jià)格幾乎是沒(méi)有意義的。降價(jià)銷(xiāo)售房屋，盡快回籠資金成為開(kāi)發(fā)商當(dāng)下的明智選擇。否則堅(jiān)守高房?jī)r(jià)，只會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)的成交量進(jìn)一步萎縮，甚至?xí)罃噘Y金鏈，付出更為沉重的代價(jià)。

　　萬(wàn)科無(wú)疑是有先見(jiàn)之明的。在今年年初的一波輕度降價(jià)、快速回籠數(shù)十億資金后，日前，萬(wàn)科又分別在上海、杭州等地引領(lǐng)降價(jià)風(fēng)潮，且在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上立刻收到成效。對(duì)作為上市公司的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)全年的銷(xiāo)售目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)變化作出調(diào)整以維護(hù)股東的利益，或許是他們最明智的選擇。

　　Q：房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度大致會(huì)到什么程度是當(dāng)下眾人關(guān)心的焦點(diǎn)。這輪房?jī)r(jià)調(diào)整是05、06年那一波樓市短暫調(diào)整的翻版，還是房地產(chǎn)熊市的開(kāi)始？

　　楊柏國(guó)：這不僅關(guān)系到購(gòu)房者的決定，更關(guān)系整體經(jīng)濟(jì)。今年中國(guó)股市的調(diào)整幅度之大出乎很多人的意料，因此作為大多數(shù)居民家庭資產(chǎn)主要組成部分的房產(chǎn)其價(jià)格走勢(shì)也尤為值得管理部門(mén)高度重視。無(wú)疑，擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格泡沫對(duì)整個(gè)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的健康大有裨益，但與此同時(shí)，如果房?jī)r(jià)調(diào)整幅度過(guò)大，同樣也會(huì)傷害宏觀經(jīng)濟(jì)，甚至?xí)绊懮鐣?huì)的穩(wěn)定。

　　就目前的情況來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為，09年春節(jié)前樓市基本沒(méi)有回暖的可能。如果明年“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)和股市有所說(shuō)法的話(huà)，樓市有可能在明年5月后回暖，當(dāng)然這一切取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走向。