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　　土地和土地附著產(chǎn)品的權(quán)利和分配，供需關(guān)系和價格看似一個古老的游戲，而它常常左右了世界。

　　通過連篇累牘的報道，大家都看到了美國的情況。造在美國領(lǐng)土上的民居在萬眾矚目下一步步威脅到中國人的工資性收入，財產(chǎn)性收入和灰色收入。不妨回到美國，看看業(yè)主們陷入了什么樣的困境，這有助于理解中國房地產(chǎn)市場一旦失敗會產(chǎn)生何種后果。

　　據(jù)最新統(tǒng)計，大約有7550萬個美國家庭擁有自己所居住的房屋。由于房市蕭條，美國部分地區(qū)房價下跌超過30%，據(jù)Moody's穆迪投資服務(wù)旗下Economy.com統(tǒng)計，現(xiàn)在約有1200萬戶美國家庭的負(fù)債額高于住房的價值，占美國有房家庭總數(shù)的16%。

　　換言之，近六分之一美國房主背負(fù)的房貸高于其房屋的現(xiàn)值，也即"負(fù)資產(chǎn)"。上次亞洲金融危機香港樓市泡沫破滅，內(nèi)地人已經(jīng)熟悉了這個詞。所幸，至今為止，這個詞仍是他人瓦上霜。

　　有經(jīng)濟學(xué)家指出，在美國樓市已經(jīng)不那么美妙的2006年和2007年時，"負(fù)資產(chǎn)"比例僅為4%和6%左右。而到本輪蕭條期結(jié)束，美國人會發(fā)現(xiàn)，最終淪為"負(fù)資產(chǎn)"一族的房主很可能比歷史上任何時候都多。

　　"負(fù)資產(chǎn)"增加了債務(wù)人拖欠償還按揭貸款的可能性，也正因此引發(fā)了次級貸款危機。更壞的是，最終會有更多人喪失房屋止贖權(quán)。當(dāng)金融市場和金融機構(gòu)自身出現(xiàn)麻煩，那些負(fù)債額超過其住房價值的人的住房將不被視為有價值的抵押物，轉(zhuǎn)按揭貸款的路不通了。而之前花好桃好時，正是這條抵押再抵押的路徑使一棟價格上漲中的房子成為可以撬起地球的支點。

　　還有更糟的事。"負(fù)資產(chǎn)"擁有者難以通過賣掉住房來還清背負(fù)的按揭貸款。并且，一處被止贖的房產(chǎn)一定會拖累相鄰住房的價值下降。

　　再進一步，無法繼續(xù)用現(xiàn)有住房申請轉(zhuǎn)按揭貸款，擁有房屋的人不再是有實力有信心的消費者。他們會感到手頭沒有過去寬裕了，外出購物、用餐、娛樂的欲望均隨之降低。由此引發(fā)的一切，對已經(jīng)陷入低迷的美國經(jīng)濟而言，無異于雪上加霜。

　　以上過程簡單而言，即房地產(chǎn)價格泡沫破裂導(dǎo)致負(fù)財富效應(yīng)，并觸發(fā)消費萎縮。這是決策層看到的現(xiàn)在的美國，和他們擔(dān)心的將來的中國。畢竟，地產(chǎn)市場占中國內(nèi)地整個固定資產(chǎn)投資的24%，而地產(chǎn)市場急劇下滑會對固定資產(chǎn)投資造成嚴(yán)重負(fù)面影響。所以，我以為，政策轉(zhuǎn)向一定會首先出現(xiàn)在在房地產(chǎn)行業(yè)。

　　預(yù)計中，政府將會出臺的激勵政策不外乎放松嚴(yán)格的抵押貸款控制，撤銷其他對地產(chǎn)行業(yè)的限制性措施。具體地，可能包括進一步下調(diào)利率和銀行存款準(zhǔn)備金率；下調(diào)首付款比率或抵押貸款率，尤其是針對第二套住房的購買（目前第二套住房的首付款率為40%）；更廣泛地批準(zhǔn)地產(chǎn)開發(fā)商進行債券融資；下調(diào)或免除土地增值稅；允許購房者以抵押貸款付款抵減個人所得稅……

　　值得注意的是，決策層的另一步棋子或是在加大的財政支出中保證增加經(jīng)濟適用房的供應(yīng)和廉租房的建設(shè)。這可以在維持經(jīng)濟增長的經(jīng)濟目標(biāo)和提高中低收入家庭購房能力的社會目標(biāo)之間達(dá)成適度平衡。當(dāng)然，最重要的，已經(jīng)出現(xiàn)并將持續(xù)一段時間的房價回落，會真正恢復(fù)市場信心，刺激房地產(chǎn)銷售和投資。

　　前不久，領(lǐng)導(dǎo)人公開表示在全球金融危機面前有必要采取主動措施未雨綢繆。此刻，又一屆"三中全會"在北京召開。相信馬上可以聽到積極的財政政策和穩(wěn)健中適度放寬的貨幣政策的腳步聲，中國房地產(chǎn)業(yè)有望得到多年來難遇的政策支持。

　　現(xiàn)在就鼓起勇氣入市，為時尚早。不過，變化和機會已經(jīng)在醞釀之中了。