在市場一片看空，紛紛議論熱錢退出內(nèi)地房地產(chǎn)市場的時候，美國對沖基金與私募基金卻采取增持房企債券、股票的行動，這又如何解釋？

　　特約撰稿：易居中國分析師 吳洋

　　所謂“當(dāng)潮水退去，才能看出誰在裸泳”，美國次貸危機引發(fā)華爾街大地震，被金融杠桿放大的資金潮水退去，叱咤風(fēng)云一時的大摩、雷曼等成為了尷尬的裸泳者。同時，在批判、嘲笑裸泳者的同時，閃閃發(fā)亮的貝殼也顯現(xiàn)出來。

　　華爾街的投資銀行、國家支持的“兩房”及住房貸款銀行、上市開放式基金等在金融危急中損失慘重。但別忘記美國還有在“東南亞金融危機”中掀起狂瀾的對沖基金以及潛伏水底的私募基金。跟華爾街對賭的對沖基金成為次貸危機的大贏家，以謹(jǐn)慎投資為準(zhǔn)則的私募也在金融危急中保存了實力。

　　美國《華爾街日報》10月2日消息，禿鷹基金（Vulturehedgefund）擬投資香港中資地產(chǎn)公司的美元債券。禿鷹基金屬于對沖基金，是指那些專門投資拋售型貸款的專業(yè)型避險基金，特點是以交易為導(dǎo)向，擅長分拆不良產(chǎn)業(yè)出售或重整后出售牟利，因?qū)ｉT向奄奄一息企業(yè)下手，所以被稱“禿鷹基金”。另一側(cè)消息是香港交易所披露，綠城中國在9月29日獲的美國私募基金華平基金的增持。華平基金以每股3.842港元的價格在二級市場增持12.2萬股，持有綠城中國股權(quán)達(dá)到5%。

　　從大摩、花旗出售上海投資物業(yè)的傳聞，到平安研究團(tuán)隊對中國房地產(chǎn)市場極度悲觀的判斷，所有人都認(rèn)為2008年是中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)走入低谷的一年。在市場一片看空，紛紛議論熱錢退出內(nèi)地房地產(chǎn)市場的時候，美國對沖基金與私募基金卻采取增持房企債券、股票的行動，這又如何解釋？

　　筆者下文從回報、風(fēng)險、市場、企業(yè)、渠道五個方面進(jìn)行一下分析。

　　首先，在房地產(chǎn)圈內(nèi)有一句話“只有賣不出去的房子，沒有賣不出去的價格”，只要夠便宜，自然會引來買家。禿鷹基金此次瞄準(zhǔn)的是合生創(chuàng)展、綠城中國和世茂集團(tuán)等內(nèi)地在港上市公司在2005年、2006年發(fā)行的長期美元債券。在悲觀氛圍彌漫的內(nèi)地房地產(chǎn)市場，上述地產(chǎn)公司的公司債券價格嚴(yán)重下滑，折價達(dá)到票面價值的50％至40％。在票面利率不變的情況下，價格的大幅折扣意味著投資回報率的翻倍上升。以合生創(chuàng)展、世茂集團(tuán)發(fā)行的美元債券為例，2005年11月合生創(chuàng)展發(fā)行3億美元的7年期全球債券，票面利率為8.125%；而2006年世茂集團(tuán)發(fā)行的3.5億美元的10年期債券收益率為8%。根據(jù)華爾街日報的估測，這批債券的整體回報率已經(jīng)達(dá)到20%以上。再論華平基金增持綠城中國股份，3.842港元的增持價格相對于目前的每股收益，市盈率已經(jīng)在4.5以下，動態(tài)市盈率更在4以下；股價較資產(chǎn)凈值大幅折讓69%。這樣便宜的價格，難怪華平忍不住要出手了。

　　其次，高回報往往伴隨著高風(fēng)險，風(fēng)險又如何呢？公司債相對普通股票，在法律上具有優(yōu)先受償?shù)牡匚?。就算這些公司破產(chǎn)了，債券持有人仍有望先拿回部分投資，這無疑大大降低了投資風(fēng)險。況且合生創(chuàng)展、世茂集團(tuán)等都是內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，眼下遠(yuǎn)未到破產(chǎn)償債的境地。綠城中國股價在3-4港元的價位已經(jīng)盤整一個多月，在貨幣政策開始放松的預(yù)期下，股價很難再有理由大幅下跌。

　　第三是市場，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2007年的報復(fù)性上漲后，進(jìn)入中期調(diào)整已經(jīng)是不爭的事實。但是由于剛性需求的存在與地方政府的“托市動力”，市場也不可能出現(xiàn)像美國那樣的深幅下跌。擠出泡沫將使得中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加健康與具可持續(xù)性，悲觀的唱空內(nèi)地房地產(chǎn)市場價格下跌50%是不負(fù)責(zé)的言論。在中長期看好中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場的判斷下，美國基金投資內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)美元債券與股票，遠(yuǎn)比投資美國市場要安全、穩(wěn)妥的多。

　　第四是企業(yè)層面，市場不會崩潰，但是企業(yè)未必不會。這就決定了禿鷹基金和華平基金為什么投資合生創(chuàng)展、綠城和世茂。9月一份“萬科松山湖會議紀(jì)要”在市場上掀起軒然大波，雖然事后萬科澄清為杜撰，但是其中理性十足的分析讓中小房地產(chǎn)企業(yè)膽寒。在市場進(jìn)入寒冬的時期，反而正是萬科、合生、綠城和世茂等地產(chǎn)大鱷吃掉那些早已凍僵的“小魚”的絕好機遇。9月萬科發(fā)行的60億人民幣公司債向中小房地產(chǎn)企業(yè)們宣告，我們的實力是強大的，你們銀行貸款無門，民間借貸利率高的離譜，還是早早歸降我們吧。上市龍頭房企相對暢通的融資渠道，相對抗凍的實力條件，也是海外基金青睞他們的原因之一。

　　最后，國內(nèi)對外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資監(jiān)管是非常嚴(yán)格的，海外基金看好了房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資機會，能不能投還是一個問題。萬科60億公司債是輪不到他們來買的，恰好合生創(chuàng)展、綠城和世茂的公司債券是美元債券，而且債券和股票都是在香港上市發(fā)行的，直接用美元進(jìn)行購買，規(guī)避了進(jìn)入內(nèi)地的匯兌風(fēng)險與損失，也避免了國內(nèi)政府部門對外資的投資限制，進(jìn)行這兩筆投資自然是順理成章的事情了。

　　所以，在退潮時做一個“撿貝殼”者，自然要從容許多，撿到寶貝的機會也大多了。