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　　另外它的租售價格也比較穩(wěn)定。住宅的振蕩比較明顯，但是商業(yè)地產(chǎn)比較平穩(wěn)。北京的樓市價格也在下降，但是三里屯還是賣到四萬多一平米。很多大公司都在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，如果五年前我們還在問誰在做商業(yè)地產(chǎn)，五年后我們是在問誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)。像中糧、華潤、保利、中信，還有萬達這樣的商業(yè)公司都在進入商業(yè)地產(chǎn)，所以市場開發(fā)還是呈現(xiàn)活力。

　　行業(yè)發(fā)展水平也有了明顯進步，專業(yè)理念深入人心。我們要搞訂單開發(fā)，不能盲目建設(shè)。出現(xiàn)了一批好公司，出現(xiàn)了一些好項目。所謂好項目就是建設(shè)好、規(guī)劃好、運營好，各方面都能做到共贏。

　　商業(yè)地產(chǎn)也有各種各樣的問題。突出來講有三個不協(xié)調(diào)。第一是價格不協(xié)調(diào)；第二是地價和租金不協(xié)調(diào)；另外是供求之間出現(xiàn)不協(xié)調(diào)。一方面很多商家說好的商戶找不到，而很多地方又是空置的。

　　下面我重點講講政府在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中扮演的角色。前幾年商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)各種各樣的問題，有開發(fā)商的問題，對專業(yè)理念的不把握。還有開發(fā)商隨意性的開發(fā)有關(guān)系，這種過分的市場化、自由化有很大關(guān)系，政府過去管得不夠、管得不好，政府要很好地規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)，要管好。因為商業(yè)地產(chǎn)是三流行業(yè)，是人流、物流、商流，跟政府的建設(shè)密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)給政府帶來高貢獻，它可以拉動稅收、改善城市形象、提升居民生活品質(zhì)。管理商業(yè)地產(chǎn)的時候政府要走出幾個誤區(qū)。很多政府沒有管好。這里至少要避免三個誤區(qū)。第一不能簡單追求數(shù)量?，F(xiàn)在很多城市并不缺少商業(yè)地產(chǎn)總量，但是很多時候商業(yè)效果不好。真正好的盈利項目不多，尤其是同質(zhì)化的商業(yè)項目太多以后，因為市場容量有限出現(xiàn)很多問題。政府在招商引資過程當中簡單地追求數(shù)量，但不考慮后期經(jīng)營。商業(yè)招商和工業(yè)招商有很大區(qū)別。投資在這里，市場必須在這里，無非是商圈的半徑大小而已。不能簡單追求商家的知名度。簡單的引進大品牌，很多時候要付出很高的代價。北京有一家剛開業(yè)的購物中心，引進LV付出2700萬的裝修費，還不抵兩年的租金。這個對商業(yè)是一種破壞。不能簡單地追求高地價。商業(yè)項目后期的毛病比較多，總體來講商業(yè)項目好不好，應(yīng)該以能不能滿足當?shù)厝嗣竦男枨?，能不能提升當?shù)厣钇焚|(zhì)作為重要因素。

　　政府在做城市規(guī)劃的時候要抓住兩個重要。要在商業(yè)規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃中間，有效的進行規(guī)劃資源銜接。要從數(shù)量型走向適量型。商業(yè)要提升質(zhì)量，重點的幾個內(nèi)容，第一要建立小康型的商業(yè)，要引入綜合體購物中心；第二要規(guī)劃好商業(yè)城市、商業(yè)中心，尤其是中小城市不能有很多的商業(yè)中心，要小、精。重點以傳統(tǒng)的商業(yè)中心改造為主；第三，引入開發(fā)商時不要看出的地價有多少，而是要看商業(yè)經(jīng)驗和項目規(guī)劃的發(fā)展。

　　最后，想借這個機會最近媒體討論的熱點問題進行回應(yīng)。第一個是抄底論，就是說現(xiàn)在房地產(chǎn)比較低迷，很多外資都來買商業(yè)物流，很多外資是離岸交易，所以影響不大；第二是很多項目的租金收益比較差，實際這是商業(yè)物業(yè)在國際上的價值主要不是在土地升值上，而是租金的貢獻上，這樣租金不能得到提高；第三，前幾天亞華和銀監(jiān)會發(fā)布了一個通知講到商業(yè)性房地產(chǎn)要控制，有的媒體簡單理解為商業(yè)地產(chǎn)，實際這是不對的。商業(yè)性房地產(chǎn)主要是針對保障性住房，實際是講商品房的概念；第四是良性論。商業(yè)需要有錢，需要人才，很多公司不具備這個條件，就不能去做。像恒隆地產(chǎn)，是做商業(yè)地產(chǎn)非常有名的公司。

　　要做好的商業(yè)地產(chǎn)，政府要有持續(xù)的發(fā)展理念，開發(fā)商也要有持續(xù)發(fā)展理念，我們不要做范跑跑，要做豬堅強。

　　謝謝大家！