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　　目前中國國民經(jīng)濟(jì)處在連續(xù)增長的周期，連續(xù)八年高增長，今年以來雖然出現(xiàn)特殊狀況，但是我相信經(jīng)濟(jì)增長還會保持在10%左右。在這期間出現(xiàn)了宏觀經(jīng)濟(jì)整體向好和結(jié)構(gòu)性矛盾。一方面是人民幣對外升值、對內(nèi)貶值。一方面經(jīng)濟(jì)高速增長，一方面通貨膨脹高起。宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一防一控的形式。原來是防止通貨膨脹，現(xiàn)在還要防止經(jīng)濟(jì)下滑?，F(xiàn)在企業(yè)缺錢，特別是房地產(chǎn)企業(yè)缺錢。在這種情況下怎么辦？現(xiàn)在我們一方面要防止通貨膨脹、物價(jià)高起。同時(shí)，也要防止經(jīng)濟(jì)下滑。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)，在金融方面也有比較好的消息，也就是要逐漸放松銀根管制。包括銀監(jiān)會、央行放松對中小企業(yè)的信貸投資，對符合條件的企業(yè)放松銀根限制。特別是對外資銀行，今年取消了有關(guān)指標(biāo)。目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景是不錯(cuò)的。

　　綜觀金融環(huán)境，對房地產(chǎn)來講是不樂觀的。目前中國金融業(yè)總資產(chǎn)62萬億，商業(yè)銀行占了57萬。保險(xiǎn)業(yè)金融資產(chǎn)3萬億人民幣。房地產(chǎn)業(yè)95%以上的金融資金來源于商業(yè)銀行。目前是分業(yè)經(jīng)營分業(yè)監(jiān)管，很多房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品遲遲不能出臺。最近我們看到媒體報(bào)道，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的會長說有望在今年內(nèi)出臺。我也希望出臺，但是并不樂觀，因?yàn)樯婕暗揭恍┱邌栴}。金融產(chǎn)品稀缺，衍生產(chǎn)品缺少，融資通道匱乏。這種情況下房地產(chǎn)業(yè)怎么辦？目前中國房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新宏觀環(huán)境不容樂觀，微觀運(yùn)行基礎(chǔ)亟待優(yōu)化。可以這么說中國房地產(chǎn)極度缺乏融資通道與途徑。房地產(chǎn)融資非常單一，有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。一旦銀根緊縮容易造成房地產(chǎn)資金斷裂，會造成商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。因此中國房地產(chǎn)金融亟待進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新。我也建議加快房地產(chǎn)金融市場建設(shè)，建立多元化、資本化、國際化的金融體系。

　　在現(xiàn)階段相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)中國商業(yè)銀行是主渠道，這是由于特殊的地位決定的。正因?yàn)樯虡I(yè)銀行一行獨(dú)大，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)很大，國家也意識到這一點(diǎn)，要建立房地產(chǎn)資本市場，發(fā)展信托市場。在房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)建設(shè)里面信托市場和資本市場是未來的主導(dǎo)方向。信托是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流模式。目前我要提出一個(gè)觀點(diǎn)，信托加銀行加證券化加資本市場加PE是地產(chǎn)投資的主流模式。因?yàn)樾磐惺欠浅ｌ`活的。這不是因?yàn)樾磐畜w現(xiàn)的基本道德原則，而是它的靈活性。它具有極大的普遍性和彈性制度。這就是信托?，F(xiàn)在國際商主流的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品REITS，也是信托的高級模式。我在2003年推出了中國第一種REITS，接下來又推出了世紀(jì)星城信托加銀行模式的股權(quán)等等，這都是信托的作用。

　　信托的創(chuàng)新功能非常多，比如在座各位就算300人。前一段時(shí)間對萬科有意見，如果你們都是萬科的股東，你們每個(gè)人都有萬科的1千萬股，就是30億股，我們可以設(shè)立表決權(quán)信托，我們就可以改選萬科的董事會。這就是信托在房地產(chǎn)的運(yùn)營。新一定是地產(chǎn)中創(chuàng)新的主流。由于限制，我們要做組合處理，比如像央行121文獻(xiàn)單獨(dú)用信托。目前由于信托在中國是失誤的，不能上市流通，它的融資規(guī)模有限。商業(yè)市場規(guī)模很大，它又受政治限制，那就把信托和銀行組織起來。先給了世紀(jì)星城兩個(gè)億信托融資，接下來又從銀行拿兩個(gè)億。

　　接下來我還要講一個(gè)組合就是證券化。CMBS，這個(gè)大家也不陌生，大連萬達(dá)已經(jīng)應(yīng)用了這個(gè)案例，就是花期銀行幫它發(fā)行了1.45億美元的CMBS，它是失誤的，比REITS容易一些。還有就是RMBS，國家開發(fā)銀行在2005年底推出的產(chǎn)品。CDO是抵押帳債券，在美國比較發(fā)達(dá)，在中國短期內(nèi)不會出現(xiàn)。REITS大家很關(guān)注，因?yàn)槊襟w也傳言年內(nèi)要出臺辦法，我對它既樂觀也不樂觀。但是可以這樣說，REITS一定會在中國出現(xiàn)，只是時(shí)間問題。如果以五年估計(jì)比較樂觀。它具有穩(wěn)定租金收益，也是股市的穩(wěn)定劑。由于它的收益率回報(bào)相對較高、相對穩(wěn)定，是基金持有人持有的，在股票市場上大家都不會輕易拋棄。在當(dāng)前中國股票市場維穩(wěn)策略下，它也是很好的維穩(wěn)的穩(wěn)定劑。特別是它能夠?qū)χ袊纳虡I(yè)地產(chǎn)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金支持。國際上也有15%的REITS基金投入于開發(fā)工業(yè)，在中國這樣的發(fā)展中國家大概應(yīng)該有30%左右的REITS基金投資于中國的房地產(chǎn)。

　　中國的房地產(chǎn)市場證券化，REITS也是未來的主流發(fā)展方向。因?yàn)樗枪嫉模巧鲜辛魍ǖ?。如果中國的REITS一旦推出，相信在座的一些企業(yè)可以很輕松地募集20億-30億的資金發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)更多的是利用資本市場融資，IPO上市、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行公司債券，這些都獲得了長足進(jìn)展。目前房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資劃分為三個(gè)層面，一個(gè)層面是A股上市，但是坦率來講中國的房地產(chǎn)業(yè)要在A股上市是非常難的，門檻較高。因此很多企業(yè)把目光投向了港股市場。目前有40多家企業(yè)在香港排位，有13家通過了香港的審核，但是由于股市不景氣所以都擱淺。我再給他們提個(gè)方案就是到美國上市。今年6月份，西安的一家新興房地產(chǎn)登陸美國市場，實(shí)現(xiàn)在美國的上市。最近在河北省一個(gè)最大的房地產(chǎn)企業(yè)投資20億美金的條款已經(jīng)完成。

　　還有我要講一個(gè)PE模式。這是一個(gè)新的概念。天津、上海、北京都在爭中國的PE。呼和浩特也不要說建PE中心，但是我們要把PE這種模式引進(jìn)過來，要建立內(nèi)蒙的私募股權(quán)基金市場。我代表的機(jī)構(gòu)也已經(jīng)跟幾個(gè)省政府、市政府達(dá)成協(xié)議，要建議中外合資的私募股權(quán)投資基金。外資基金、外資機(jī)構(gòu)也是地產(chǎn)融資的另一條通道。

　　總的來講房地產(chǎn)變革時(shí)代已經(jīng)來到，我們應(yīng)該加大力度，建立多元化、資本化、國際化的房地產(chǎn)金融市場。

　　謝謝大家！