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　　從我的感受來講美國目前正在經(jīng)歷著半個世紀(jì)以來最嚴(yán)重的房地產(chǎn)危機。簡單地概括起來有三下三上。第一成交量下降，今年的成交量比去年下降了33%，是近五年來的最低水平；第二失房率上升，就是很多貸款買房者償還不起銀行貸款，被銀行收走房屋拍賣。在全美國平均171個家庭有1個家庭被銀行收走房子，最嚴(yán)重的地區(qū)就是加州，平均25個家庭里面有1個家庭被銀行收走房子；第二個下就是自住率下降，布什政府上臺以后一直在提高美國住房的自住率。在美國有一個理論認(rèn)為家庭擁有住房有改善貧困傳遞的功能。所以美國住房自住率在2006年達(dá)到最高水平，這次的危機使自住率下降；第二個上升是空房率上升，美國現(xiàn)在空房1800萬套；第三個是價格下降。美國近半個世紀(jì)以來第一次面臨全國性的房屋價格下跌。跌幅最高地區(qū)是拉斯維加斯，房價平均下跌30%左右；第三個上是危機上升，由于美國的住房抵押貸款絕大部分被中介

　　機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化以后打包賣給了世界上的投資者。這次次次債危機從金融衍生品使危機放大到全世界，擴大到1400億美元?，F(xiàn)在盡管美國房貸市場成交量不再下跌，但是市場氣氛仍然低迷，因為大家對美國經(jīng)濟(jì)增長沒有信心。

　　中國房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了成交低迷、價格下跌的現(xiàn)象，中國和美國的房地產(chǎn)市場相比有一些不同之處更值得我們關(guān)注。簡要來說有三個方面：第一，中美兩國都經(jīng)歷了比較長時期的房地產(chǎn)市場繁榮，但是繁榮的結(jié)果不同，我們面臨的問題也不同。美國經(jīng)歷了11年的房地產(chǎn)市場繁榮，在這段時間里帶來的直接結(jié)果是資產(chǎn)增值、信用膨脹和負(fù)債擴大。這11年來房地產(chǎn)市場的繁榮、房價持續(xù)上漲，以及美聯(lián)儲2001年之后連續(xù)11次降息使美國購房者隊伍不斷擴大，也就是租房的人現(xiàn)在開始買房。信用機構(gòu)利用這次機會，政府、銀行、金融、中介、服務(wù)等各個機構(gòu)都不斷推動大家貸款買房，在這種情況下多品種的貸款品種相繼而出，以高利率買房的家庭可以再融資、再貸款，貸款擴大以后還息部分可以免稅。對買不起房子的人實行低首付貸款，甚至零首付貸款。沒有信用記錄的家庭使用浮動利率貸款。使大家通過買房子享受政府的免稅，另外還可以通過再融資不斷降低首付，擴大資產(chǎn)。由于價格上漲很快，美國買房家庭的信用膨脹很快。一旦美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，在經(jīng)濟(jì)下滑、通貨膨脹率上升、失業(yè)率上漲的時候，很多人還不上貸款，美國的次級債已經(jīng)從低利率貸款擴大到浮動利率貸款。美國對金融的自由放任，只顧眼前收入而忽視房地產(chǎn)和金融的風(fēng)險、放松信貸管理的教訓(xùn)是值得我們認(rèn)真汲取的。

　　我們國家從房改之后經(jīng)歷了十年的房地產(chǎn)繁榮。特別是2002年以來房地產(chǎn)市場繁榮的直接結(jié)果就是使大部分城鎮(zhèn)當(dāng)中有支付能力的有效需求得到了極大的釋放。前幾年房地產(chǎn)市場上能夠買得起房的家庭都購買和改善了住房，甚至在一定程度上還透支了未來的有效需求。我國在20年里面人均住房面積提高了3倍，美國用了60年人均住房面積提高了3倍。經(jīng)過了這一輪市場繁榮之后，有相當(dāng)一部分家庭信用能力積累不夠。

　　美國總的房地產(chǎn)供求關(guān)系變化不大。也就是說美國的市場變化主要在租房和買房之間變化，總的市場上并不缺房。相對來說我國是以增量住房交易為主的市場。美國政府在出現(xiàn)房地產(chǎn)危機的時候采取的措施主要是針對需求，而不是針對供給。在我們國家由于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程，由于房地產(chǎn)目前仍然以增量住房交易為主的市場狀況，所以政策干預(yù)住房市場的時候不能僅僅關(guān)注需求端，還要關(guān)注供給端，保障中長期住房供給穩(wěn)定，不僅要關(guān)注短期住房指標(biāo)，更要關(guān)注中期、中長期的供給指標(biāo)，充分發(fā)揮住房保障與市場機會相互補充、調(diào)控市場資源的配置功能。

　　無論是中國還是美國，房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟(jì)景氣變化的影響很大。這次美國房地產(chǎn)市場危機的根源還是在于美國經(jīng)濟(jì)周期發(fā)生變化。房地產(chǎn)市場不可能脫離經(jīng)濟(jì)景氣變化而一枝獨秀。目前關(guān)注房地產(chǎn)市場的時候，可能要關(guān)注未來中國宏觀經(jīng)濟(jì)走向的變化。房地產(chǎn)市場變化的重要特點，房地產(chǎn)市場的變動一定比宏觀經(jīng)濟(jì)景氣的變動幅度大，經(jīng)濟(jì)好的時候房地產(chǎn)市場更加繁榮，經(jīng)濟(jì)下滑的時候房地產(chǎn)市場下跌幅度比宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整幅度還大。綜觀美國市場，我還有一個很深的感受，盡管整個美國房地產(chǎn)市場還在調(diào)整，但是房地產(chǎn)市場的繁榮一定和就業(yè)機會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實力密切相關(guān)。比如美國房價下跌最大的地區(qū)下降了30%，可是我所居住的華盛頓DC和紐約地區(qū)雖然房價有所下降，但是并不明顯。所以房價還是與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長實力密切相關(guān)的。在分析和判斷中國房地產(chǎn)市場的時候也應(yīng)該有地區(qū)的眼光，看到不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長實力和潛力。

　　從中美房地產(chǎn)市場本身來講有一些共同規(guī)律，但是各國發(fā)展階段不同所面臨的供求矛盾和金融環(huán)境也有很大不同。我們不能簡單地把中國的房地產(chǎn)市場和美國進(jìn)行類比，而是更要關(guān)注中國房地產(chǎn)市場本身具有的特點。

　　我的發(fā)言到此結(jié)束。謝謝大家！