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　　由觀點機構(gòu)、第一財經(jīng)日報、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年 大變局下中國房地產(chǎn)新契機”。觀點網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對會議進行獨家全程網(wǎng)絡(luò)直播。以下為6月5日上午“中國住宅產(chǎn)業(yè)化十年論壇”實錄。

　　主持人(宋娜)：非常感謝高志先生，他剛才講的這些內(nèi)容三十年前我們都無法想象，我們無法想象會擁有今天這樣的建筑。今天中國建筑無論在形式上還是內(nèi)容上都趕上了世界的步伐，同樣住宅產(chǎn)業(yè)也是如此。

　　接下來我們進入中國住宅產(chǎn)業(yè)化十年論壇，有請對話主持搜狐網(wǎng)編委、焦點網(wǎng)新聞中心主任莫春女士。

　　請出的對話嘉賓是：武漢九通置業(yè)有限公司董事長陳潛峰；山東黃金置業(yè)有限公司總經(jīng)理胡曉梅；北京居泰隆科貿(mào)有限公司李宇鴻；加拿大寶佳國際建筑師有限公司北京代表處首席代表高志；上海三盛宏業(yè)投資集團有限責(zé)任公司總裁助理潘功成。

　　主持人(莫春)：大家好！今天這場論壇的主題是“中國住宅產(chǎn)業(yè)化十年”，從1998年6月29號國務(wù)院決定黨政機關(guān)停止實行40多年的分配福利住房開始，到現(xiàn)在為止再過半過多月的時間就整整十年了。十年好像是一個輪回，從1998年取消分配福利住房政策后，中國的市場化和消費貨品化進入了新一輪改革的周期，同時這十年也是房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的十年，因此我們希望今天這個主題能夠回顧這十年的發(fā)展，同時探討產(chǎn)業(yè)化的方向。今天的對話嘉賓來自各個行業(yè)，同時我們也希望各個行業(yè)從自己的角度看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展，給我們提供不同的觀點，我們做了一個行業(yè)的盤點，有很多關(guān)鍵詞，比如時間的變化，從去年國務(wù)院出臺24號文，應(yīng)該說現(xiàn)在是市場和保障兩種方式并行的，“市場和保障”是關(guān)鍵詞。經(jīng)過十年的快速發(fā)展整個地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌和整合的階段，“洗牌和整合”是第二個關(guān)鍵詞。從產(chǎn)品的層面，我們現(xiàn)在面臨產(chǎn)品“創(chuàng)新與提升”的階段，所以“產(chǎn)品創(chuàng)新與提升”是今天的第三個關(guān)鍵詞。我們都知道行業(yè)當(dāng)中有一個領(lǐng)頭的企業(yè)做產(chǎn)業(yè)化的問題，我們也想探討一下關(guān)于房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)化的問題和未來的趨勢，這是第四個關(guān)鍵詞。第五個關(guān)鍵詞，從昨天的論壇到現(xiàn)在我們知道2008年是不確定的一年，面臨的機遇和挑戰(zhàn)是第五個關(guān)鍵詞。在這樣大自然的背景下房地產(chǎn)也面臨一個挑戰(zhàn)，可以綠色與環(huán)保也是我們的關(guān)鍵詞。

　　先問高志先生，因為您是做建筑設(shè)計的，更多是參與到產(chǎn)品的層面，我們知道從1998年到現(xiàn)在市場給了我們更多的選擇，產(chǎn)品也更加豐富多彩，到現(xiàn)在我們需要思考的未來發(fā)展關(guān)于產(chǎn)品創(chuàng)新與提升希望聽聽你的觀點。

　　高志：七個關(guān)鍵詞我體會都很深的，先說所謂產(chǎn)品的提升，這兩年變化最大的不是減排的技術(shù)或節(jié)能的技術(shù)，實際上創(chuàng)新包含兩個內(nèi)容，一個是技術(shù)升級，比如說386、486、586這是同一種東西的升級。還有一種是根本的變化，比如像我們用的制冷機，一次一次升級，雖然都是同一種東西，但不同。創(chuàng)新里更多是更新?lián)Q代比較多，顛覆性的東西幾乎沒有。

　　主持人(莫春)：您說的升級換代是設(shè)計方面的？

　　高志：建筑設(shè)計這兩年有比較大的變化，我覺得這是中國的進步，第一個進步已經(jīng)發(fā)生了，第二個進步還沒有發(fā)生。第一個因素是我們過去的觀念上總是想產(chǎn)品、想房子、想所謂的技術(shù)，最近這些年中國建筑設(shè)計的最大變化就是把城市和建筑結(jié)合的越來越強，不是做一個建筑，而是把建筑放在城市里的一塊，所以現(xiàn)在大型的社區(qū)越來越多。第二個進步正在發(fā)生，中國對地震、火災(zāi)、海嘯嚴重性的認識和正確的理解有了很大的提高，最近我們一直在研究這個問題，一個新的概念是我們不簡單的說這個房子安不安全，而且是房子的接口，日本的地震你會發(fā)現(xiàn)死7個人、傷200人，但破壞結(jié)果是上百億美金，這是我們下一步考慮的問題，不是簡單死多少人的問題，而是綜合抗震效果，房子能不能經(jīng)過簡單的修復(fù)后繼續(xù)使用。

　　主持人(莫春)：我們盤點一下，這十年當(dāng)中從房改開始大家都非常重視市場的，從房貸提高之后中低收入住房是否有保障，去年國家出臺了24號文，又有人說以后住房市場是有保障的市場發(fā)展，這個問題請武漢九通置業(yè)的陳潛峰說一下，我知道很多房地產(chǎn)企業(yè)也很關(guān)注這個政策，說一下你們的觀點。

　　陳潛峰：今天參加這個論壇，作為中國房地產(chǎn)業(yè)十年的進程，在座的每一位包括我本人都是受益者。因為有了市場化的政策出臺后我們都有機會成為這個行業(yè)的受惠人，也能夠為老百姓提供好的住宅產(chǎn)品。而且這個產(chǎn)業(yè)帶動了很多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展和提升。

　　我個人認為中國十年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是從蹣跚學(xué)步到青少年的時代，未來十年、二十年是人生中的青年到中年時代，我們成長到那個年齡時所肩負的家庭責(zé)任、行業(yè)責(zé)任跟現(xiàn)在是不一樣的，那個時候所思考的問題也是不一樣的。關(guān)于未來的政策導(dǎo)向上，在行業(yè)保障住房的趨勢上，今天的主講論壇嘉賓陳淮先生跟的很好，在政策上做了一些解釋，在保障性住房實施條例里有了一些解釋。從十年發(fā)展過來去思可以看到并不是政府保障條例制約或限制，就是高先生剛才講到的城市綜合體，不是在城市住宅保障范疇考慮的東西，而是未來發(fā)展的十年、二十年的更多時間里思考、研究創(chuàng)作的作品適合消費者人群。

　　主持人(莫春)：大家都知道從昨天論壇開始大家都在討論今年是不平凡的一年，我覺得房地產(chǎn)從1998年快速發(fā)展到現(xiàn)在的這十年當(dāng)中一直是不斷競爭、整合、洗牌，關(guān)于洗牌與整合請山東黃金置業(yè)有限公司總經(jīng)理胡曉梅女士說一下如何看待目前行業(yè)的變化？

　　胡曉梅：大家好！面對新形勢下的今天這個行業(yè)面臨著洗牌和整合，前兩天我寫過一篇文章，首先作為我們企業(yè)，我們公司下面有7個地產(chǎn)公司，我們先進行整合。新形勢下，我們看到原來的家電行業(yè)都是在整合情況下由多成為少，我們現(xiàn)在面臨一線城市和二線城市怎么辦，一線城市價格的回調(diào)機率要大一些，像濟南漲的還不是很大，我們怎么做呢？今年宏觀調(diào)控形勢下我認為應(yīng)該做好企業(yè)內(nèi)功，包括產(chǎn)品管理、稅務(wù)籌劃，把企業(yè)內(nèi)功做好，過了今年再看形勢怎么樣，我們應(yīng)該面對今天，而不是面對03、04年那個時代，那個時代可能是盲目的擴張或賣，今天停下來整合就是為以后做好準備。

　　主持人(莫春)：非常感謝。我也看到有些公司進行調(diào)整，請大家討論關(guān)于市場細分和定位的問題，這個關(guān)鍵詞請上海三盛宏業(yè)投資集團的總裁助理潘功成先生談一下。

　　潘功成：大家好！房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，大家看2005年宏觀調(diào)控上海調(diào)下去20%-25%，去年又漲上去，到2008年的現(xiàn)在珠三角像深圳受的影響很大，這就說明差異化。在一個城市里區(qū)域也是不一樣的，像上海的內(nèi)環(huán)和外環(huán)就不一樣，這就是區(qū)域化和差異化?，F(xiàn)在區(qū)域性、產(chǎn)品性差異是非常大的，在某一個區(qū)域、區(qū)塊、地段、產(chǎn)品內(nèi)容都是不一樣的，所以每一家公司要根據(jù)自身不同的情況做決策。講到市場定位問題，這也成了差異化問題，現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展一個是對產(chǎn)品的研究、產(chǎn)品的分析，現(xiàn)在開發(fā)應(yīng)該考慮兩年、三年以后的事。還有產(chǎn)業(yè)定位的問題，你是做什么產(chǎn)業(yè)的，萬科是做住宅地產(chǎn)的、恒隆是商業(yè)地產(chǎn)，像我們公司主要做中國文化地產(chǎn)有關(guān)的，你可以抓住其中一塊做強做足，我想這樣就有發(fā)展了，謝謝。

　　主持人(莫春)：請北京居泰隆的李宇鴻談一下，從科技的招標(biāo)、環(huán)保的指標(biāo)談一下，這對未來的房地產(chǎn)市場會有什么影響？

　　李宇鴻：從環(huán)保、科技這方面來講，客戶需要的更多是環(huán)保、更多科技含量的，簡單說他于是不僅僅是節(jié)能的房子，而是一個家，對于家的感受和便捷，房地產(chǎn)企業(yè)是否符合這種要求？這是未來的一個新需求目標(biāo)。前段時間我看過一個報道，我有一種感受，現(xiàn)在的房地產(chǎn)未來的發(fā)展不能跟上中國的需求將會怎么樣，房地產(chǎn)企業(yè)更重要的是提高產(chǎn)品品質(zhì)，這樣才能促進銷售、資金流動，這是未來十年房地產(chǎn)發(fā)展真正應(yīng)該重視的。

　　主持人(莫春)：最后請臺上的各位嘉賓用簡短的一句話或幾句話談?wù)勅绾慰创康禺a(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和機遇？

　　胡曉梅：現(xiàn)在行業(yè)面臨很多困境，但我仍然相信它會有很好的明天，它畢竟是一個朝陽行業(yè)。

　　陳潛峰：加大投資樂都、增強信心，苦練內(nèi)功。

　　高志：其實目前的困難恰恰是機會，一個有智慧、有勇氣的開發(fā)商和各位朋友大家團結(jié)在一起抓住機，謝謝。

　　潘功成：調(diào)整心態(tài)，加快調(diào)整。

　　主持人(莫春)：昨天總結(jié)說我們都應(yīng)該學(xué)學(xué)陳啟宗先生的心態(tài)，叫擁抱熊市。

　　李宇鴻：房地產(chǎn)行業(yè)需要更加豐富，需要大家共同努力。

　　主持人(莫春)：經(jīng)過十年房地產(chǎn)行業(yè)可能會有粗放發(fā)展、可能會有頭腦過熱的發(fā)展，它與市場是相匹配的，但時間已經(jīng)走過了十年，在目前的節(jié)點上是考慮企業(yè)如何做大做強、如何精細化、如何在目前市場需求和整個行業(yè)的要求下匹配，今天短短的時間我們不能完全盤點過去十年，這也是我們非常關(guān)注的題目，我們會繼續(xù)盤點行業(yè)過去的發(fā)展和未來的展望。今天的對話到此結(jié)束，謝謝大家。

　　主持人(宋娜)：隨著這場精彩對話的結(jié)束我們上午的內(nèi)容就到此結(jié)束了。