觀點(diǎn)指數(shù)  8月15日下午，龍光地產(chǎn)在香港舉行2018年中期業(yè)績(jī)投資者會(huì)，主席兼執(zhí)行董事紀(jì)海鵬先生，行政總裁兼執(zhí)行董事紀(jì)建德先生，副總裁兼執(zhí)行董事肖旭先生，首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事賴卓斌先生出席并答投資者問(wèn)。

以下為投資者會(huì)內(nèi)容，觀點(diǎn)指數(shù)整理出來(lái)作為紀(jì)要，僅供投資者適當(dāng)參考，并非個(gè)股推薦。

一、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

1、合約銷售：上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售354.7億元，同比增長(zhǎng)率達(dá)到84%。已完成全年銷售目標(biāo)54%，并將全年銷售目標(biāo)由660億元上調(diào)至700億元。已售待結(jié)轉(zhuǎn)金額為474億，其中262億將留在下半年結(jié)轉(zhuǎn)。

全年推貨額1300億，下半年新推總共25個(gè)項(xiàng)目，總貨值達(dá)750億元，其中60%在大灣區(qū)。加上持有的200億元貨值，下半年總貨值達(dá)950億元。

在成交方面，上半年在深圳市成交套數(shù)為4078套，成交套數(shù)、金額、面積為全深圳第一。南寧成交面積在全市前三。

2、土地儲(chǔ)備：截至6月30日，總土儲(chǔ)規(guī)模已從去年的5200億上升到6400億，其中4200億三年內(nèi)能夠滿足銷售供應(yīng)。另外2200億是城市更新項(xiàng)目，其中在珠海和佛山兩個(gè)項(xiàng)目貨值共200億，年內(nèi)將推出其中一個(gè)。而大灣區(qū)占總土儲(chǔ)比例為81%，土儲(chǔ)總量達(dá)到5100億人民幣。

二、財(cái)務(wù)指標(biāo)：

1、利潤(rùn)與派息：上半年核心利潤(rùn)29.4億元人民幣，毛利率達(dá)37%，核心利潤(rùn)率達(dá)19.4%。毛利率與核心利潤(rùn)率分別領(lǐng)先同業(yè)7~8%與5~6%。

龍光預(yù)期上半年利潤(rùn)約占全年40%，下半年會(huì)占60%。

董事會(huì)建議在過(guò)往40%的分紅派息基礎(chǔ)上，加派10%的特別股息，合計(jì)占核心利潤(rùn)的50%，股息回報(bào)率將達(dá)到8%以上。

2、現(xiàn)金及融資：截至6月30日，龍光持有現(xiàn)金276億元，凈負(fù)債率為66.3%。平均加權(quán)融資成本為6%，而去年融資成本為5.8%，增長(zhǎng)幅度不大。

上半年龍光首次在新加坡發(fā)行2億元新幣債，另外還發(fā)行了6.5億美元的美金債。

其他融資方面，龍光不僅在境外的銀行雙邊，還包括交易所公司債、ABS等融資渠道保持暢通，在審批額度以及發(fā)行方面都取得了較好的進(jìn)展。

三、未來(lái)展望：

隨著大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)、軌道交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，特別是在珠江口的東西兩岸，將會(huì)出現(xiàn)很大的住宅需求空間。

在戰(zhàn)略方向上，龍光已經(jīng)開(kāi)始走出大灣區(qū)，布局環(huán)上海一小時(shí)生活圈。

未來(lái)3到5年，龍光的銷售復(fù)合增長(zhǎng)要達(dá)到50%，核心利潤(rùn)要進(jìn)入行業(yè)前十名，成為大灣區(qū)的龍頭房企。

投資者：關(guān)于公司在上海周邊的整體策略是怎樣的，下一步在上海要怎么發(fā)展？關(guān)于公司在新加坡的房產(chǎn)發(fā)展情況？今年派了特別股息，總體加起來(lái)達(dá)到50%，我想了解一下往后的比例會(huì)是怎樣的，分紅的增長(zhǎng)計(jì)劃是怎樣的？

管理層：第一個(gè)，長(zhǎng)三角是我們今年新進(jìn)入的地區(qū)，上海一定是核心城市。我們首次進(jìn)入長(zhǎng)三角，因?yàn)樯虾Ｊ且粋€(gè)大城市，打造周邊一小時(shí)生活圈即住在周邊、到市區(qū)工作，這個(gè)從發(fā)展的角度來(lái)看會(huì)有很大需求。我們?cè)谶@個(gè)區(qū)域已經(jīng)拿了三個(gè)小項(xiàng)目，都是位于上海市區(qū)60公里范圍內(nèi)的。這三個(gè)項(xiàng)目不大，但是也是我們進(jìn)入這個(gè)新區(qū)域的第一站。我們進(jìn)入這些區(qū)域后，會(huì)分析項(xiàng)目的價(jià)值在哪里。關(guān)于下一步在上海怎么發(fā)展的問(wèn)題，考慮到大灣區(qū)是我們的核心區(qū)域，所以在上海都市圈，以后的發(fā)展比例有可能會(huì)占到投資10%到20%。

第二個(gè)問(wèn)題，我們?cè)谛录悠履昧艘粋€(gè)項(xiàng)目，總共1200多套房子，現(xiàn)在物業(yè)已經(jīng)建好了，大概賣了1/3。新加坡上個(gè)月出臺(tái)了一個(gè)新的政策，我相信在這里還是會(huì)有一些機(jī)會(huì)的。只要時(shí)間合適，項(xiàng)目合適，我們也會(huì)積極拿地。

第三個(gè)是關(guān)于增加特別股息的問(wèn)題，我們考慮到今年的業(yè)績(jī)，原來(lái)訂立的目標(biāo)已經(jīng)完成，銷售、利潤(rùn)都快速增長(zhǎng)。恰逢今年是我們上市的五周年，所以在原來(lái)我們40%的分紅基礎(chǔ)上再增加10%特別股息。

投資者：最近有很多房地產(chǎn)限制政策出來(lái)，請(qǐng)問(wèn)對(duì)拿地開(kāi)發(fā)銷售這一塊是怎么看的？另外一個(gè)是棚改如果真的停止了，對(duì)銷售增長(zhǎng)的影響是怎么樣的？還有就是資金成本對(duì)全年的盈利影響大概是什么樣的？

管理層：這些限制政策的出臺(tái)，其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)不會(huì)有太大的影響，更多的是對(duì)大家的期望值有一些影響。有的企業(yè)過(guò)去拿了一些高價(jià)地，是想未來(lái)的價(jià)格會(huì)更高，所以現(xiàn)在出臺(tái)的政策對(duì)企業(yè)拿高價(jià)地是有影響的。我們拿地要考慮在哪個(gè)區(qū)域，在哪個(gè)城市，是什么節(jié)點(diǎn)拿地。我們知道地產(chǎn)都有周期性的，你拿地以后會(huì)不會(huì)在限價(jià)的范圍內(nèi)去賣，市場(chǎng)有沒(méi)有需求，賣了還有沒(méi)有利潤(rùn)，這還是很關(guān)鍵的。龍光在2016、2017年銷售很好的時(shí)期避開(kāi)了拿高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)，拿了一些大灣區(qū)的舊改項(xiàng)目，還有一些在新加坡的項(xiàng)目。

現(xiàn)在我們的項(xiàng)目在限價(jià)的范圍內(nèi)，我們?cè)谫u了以后。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的地很多都是2014、2015年拿的地，這些項(xiàng)目拿地的價(jià)格沒(méi)那么高，所以90%多還是盈利的。所以我們今年上半年的銷售增長(zhǎng)達(dá)到了80%多。我們未來(lái)還會(huì)保持這種投資的思維，在限價(jià)期間必須要保持利潤(rùn)。我們?cè)谧畹统钡臅r(shí)候出手，體現(xiàn)了我們?cè)诜康禺a(chǎn)周期中拿地的一些經(jīng)驗(yàn)和做法。

龍光超過(guò)80%的棚改布局在大灣區(qū)，另外還有上海、一個(gè)是南寧。這些地方都沒(méi)有聽(tīng)到政府有什么政策改變，所以棚改的政策對(duì)龍光的影響還是很小的。

賴卓斌：關(guān)于人民幣匯率和融資成本的問(wèn)題，我分兩個(gè)方面來(lái)談。第一方面是關(guān)于人民幣的匯率問(wèn)題，龍光的做法跟同行有比較大的不一樣。從上市到今天，我們?cè)诰惩獾娜谫Y，是沒(méi)有換匯到國(guó)內(nèi)去的，我們是在哪里融就在哪里做。大家也知道我們過(guò)去在香港和新加坡都有項(xiàng)目投資，換言之我們是用外幣的資產(chǎn)來(lái)對(duì)應(yīng)外幣的負(fù)債，這跟其他企業(yè)是不一樣的，所以人民幣匯率的漲跌對(duì)我們的影響真的不大。另外，我們現(xiàn)在新加坡的項(xiàng)目上個(gè)月已經(jīng)開(kāi)始銷售了，開(kāi)始有外幣的現(xiàn)金流流入，所以整個(gè)盤子已經(jīng)活起來(lái)了。我們不是把外面發(fā)債的錢拿回去融資，而是一個(gè)自然的對(duì)沖。

第二方面是關(guān)于融資成本，我剛才已經(jīng)介紹了，在市場(chǎng)利率上漲比較快的情況下，我們?nèi)匀槐３至似椒€(wěn)，去年是5.8%，今年是6.0%。這里面有兩個(gè)重要的原因，一是我們?cè)谌ツ曛脫Q了一些利率比較高的2014年發(fā)的債。第二，我們的融資渠道是非常多元化的，不止是公開(kāi)發(fā)債，還有銀行銀團(tuán)、雙邊、開(kāi)發(fā)貸，這些成本相比公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債是更低的，合在一起來(lái)看，它的總成本上漲并不多。所以我相信即便這個(gè)市場(chǎng)融資的成本有進(jìn)一步上漲，我們的融資成本上漲的速度是不會(huì)那么快的。所以這一點(diǎn)對(duì)我們未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的也是會(huì)有很大的比較優(yōu)勢(shì)。

投資者：關(guān)于大灣區(qū)的，市場(chǎng)上對(duì)這個(gè)規(guī)劃的期望值很高，但推出的進(jìn)程好像有些慢，我想請(qǐng)紀(jì)總分享一下您對(duì)這一塊的一些想法。另外，公司現(xiàn)在在大灣區(qū)已經(jīng)建立了優(yōu)勢(shì)地位，剛才紀(jì)總也講過(guò)，未來(lái)對(duì)長(zhǎng)三角的投入會(huì)占10%到20%，那么對(duì)大灣區(qū)這一塊未來(lái)投入的比例大概是多少？另外想問(wèn)一下賴總，可不可以分享一下現(xiàn)金流的狀況，特別是現(xiàn)在大家比較關(guān)心的土地市場(chǎng)略有降溫的情況，以及公司下半年的土地市場(chǎng)規(guī)劃情況是怎么樣的？

管理層：大家對(duì)大灣區(qū)的期望值都很高，我們的期望值也是很高的，國(guó)家也是要把大灣區(qū)打造為國(guó)際一流的大灣區(qū)，我們對(duì)大灣區(qū)充滿了信心。今天在北京也召開(kāi)了首次大灣區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，在大灣區(qū)的發(fā)展方面，一些政策應(yīng)該會(huì)逐步明朗。

中國(guó)定位大灣區(qū)是全球第四個(gè)灣區(qū)，大灣區(qū)的面積是最大的，有5.6萬(wàn)平方公里，人口有7000萬(wàn)左右。大灣區(qū)是11個(gè)城市，這里面有三個(gè)中心，香港和深圳是一個(gè)中心，是廣佛是一個(gè)中心，珠海和澳門是另一個(gè)中心，在這些區(qū)域里面會(huì)有不同的產(chǎn)業(yè)。一個(gè)灣區(qū)這么大，還有很多優(yōu)惠的政策。所以對(duì)大灣區(qū)的發(fā)展，我們是充滿信心的。

國(guó)家未來(lái)的發(fā)展，對(duì)應(yīng)到全球的一些產(chǎn)業(yè)，關(guān)于人才的支撐，資金的支撐，未來(lái)在灣區(qū)的資產(chǎn)價(jià)值是很大的。相比其它的灣區(qū)，大灣區(qū)現(xiàn)在的資產(chǎn)價(jià)值會(huì)低很多，包括和長(zhǎng)三角相比，我們的資產(chǎn)價(jià)值也低很多，所以未來(lái)這塊的價(jià)值增長(zhǎng)會(huì)有很大的空間。

對(duì)于灣區(qū)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，從2010年到2017年這7年間，灣區(qū)的銷售總量平均毛利率是15%，我們估計(jì)未來(lái)10年每年會(huì)有7%的增長(zhǎng)，到2027年會(huì)有3萬(wàn)億的銷售額。今年上半年我們?cè)跒硡^(qū)占有率是4%，未來(lái)10年我們?cè)谶@個(gè)灣區(qū)要占到8%到10%，為什么會(huì)這樣？一是因?yàn)楝F(xiàn)在我們?cè)跒硡^(qū)有超過(guò)5000億的土地儲(chǔ)備，這幾千億是可以為未來(lái)3到5年貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。還有一個(gè)是我們?cè)谖磥?lái)的發(fā)展上，還要深耕灣區(qū)。這個(gè)區(qū)域有國(guó)家部署戰(zhàn)略，聚集了現(xiàn)在世界上最高端的產(chǎn)業(yè)，所以這個(gè)地方還會(huì)有很大的發(fā)展。

賴卓斌：關(guān)于現(xiàn)金流的問(wèn)題，上半年我們的合約銷售是354.7億，回籠286億，回籠率大概在81%左右。上半年的地價(jià)款開(kāi)支大概是180億，工程款的支出大概60億，稅費(fèi)開(kāi)支是32億，利息開(kāi)支是14億，連地價(jià)款帶日常開(kāi)支大概是在296億。

關(guān)于拿地的預(yù)算，我們一般都是按照合約銷售額的比例進(jìn)行控制的，拿地開(kāi)支的預(yù)算每一年大概按照銷售額的50%左右。只要我們按照這樣的比例去做控制，我們的盈利就能得到很好的控制。在過(guò)去三年，大家都能看到，我們一直也是按照這樣一條線進(jìn)行把握的，整體的控制情況是比較理想的，一方面有發(fā)展，另一方面又不至于過(guò)于激進(jìn)。剛才我們也提到了，不管是投地開(kāi)支還是分紅派息，我們一切都以財(cái)務(wù)杠桿率控制在一個(gè)合理穩(wěn)健的水平作為前提的，這一點(diǎn)也請(qǐng)投資者放心。

投資者：請(qǐng)問(wèn)對(duì)深圳下半年的市場(chǎng)的看法，特別是最近深圳出了一些調(diào)控政策，不知道對(duì)于龍光的銷售有什么樣的影響。

關(guān)于新項(xiàng)目，剛才賴總也介紹到，我們有2200億的可售貨值，相比年報(bào)公布的1800億又增加了400多億的貨值，我們從同行的經(jīng)驗(yàn)?zāi)抢镆仓溃f改可能會(huì)拖比較長(zhǎng)的時(shí)間，不知道對(duì)龍光來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年每年有多少可售貨值會(huì)從舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化到土地儲(chǔ)備里面去。

還有一個(gè)是關(guān)于毛利率的，龍光的毛利率在同行里面是數(shù)一數(shù)二高的，我們也知道由于限價(jià)，同行的毛利率未來(lái)幾年是往下走的趨勢(shì)，不知道龍光的毛利率在未來(lái)幾年是什么樣的趨勢(shì)？

管理層：深圳的調(diào)控政策，我們分析認(rèn)為它主要是控制投機(jī)、投資，企業(yè)不能買商品房，商品房買了三年之內(nèi)不能交易，這一塊主要是限制投機(jī)性的。剛需、改善群體不受這個(gè)政策影響，這是從大的方向來(lái)看。

而龍光的產(chǎn)品主要是剛需和改善型的項(xiàng)目。深圳2000平方公里的土地，1300多萬(wàn)人。深圳的地盤又小，土地供應(yīng)又不足，人多地少的地方，經(jīng)濟(jì)又發(fā)展，肯定需求是很旺盛的。如果說(shuō)沒(méi)有供應(yīng)，有需求，房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲。如果供應(yīng)大，需求少，那么房?jī)r(jià)肯定會(huì)跌。未來(lái)的舊改有30%要做公寓，但是公寓又限制只能租賃，不能銷售。所以在深圳的這些項(xiàng)目，我們就不做公寓了，我們稱作小辦公，賣的價(jià)格還比公寓高。

中國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)源地就在大灣區(qū)，一開(kāi)始的時(shí)候我們招商引資，一些加工業(yè)到珠三角做加工出口。很多土地都建了廠房，現(xiàn)在要升級(jí)再發(fā)展的話，珠三角這些城市可開(kāi)發(fā)的土地并不多，只有往更新這個(gè)方向來(lái)發(fā)展，今年上半年我們有兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工，貨值共200多億，項(xiàng)目的利潤(rùn)大概在30%到40%。

賴卓斌：關(guān)于毛利率展望，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在已經(jīng)把全年的銷售額鎖定了90%，現(xiàn)在賣的都是給明年交的，所以毛利率是可以做預(yù)估的。我們預(yù)估今年全年和2019年，整個(gè)毛利率會(huì)比較平穩(wěn)，我們?nèi)ツ甑拿适?4.4%，核心利潤(rùn)率是16.7%，我相信會(huì)保持得比較平穩(wěn)。

另一方面，即便是我們保持這樣一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，我們的毛利率和凈利率指標(biāo)也已經(jīng)比行業(yè)高了不少，因?yàn)槲覀兊牟季质且源鬄硡^(qū)為主。龍光的盈利性一直都是它的亮點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，我相信我們整盤的土儲(chǔ)，現(xiàn)在所蘊(yùn)涵的仍然是一個(gè)非常高的利潤(rùn)。我們現(xiàn)在的土儲(chǔ)平均的樓面地價(jià)大概是4000元，平均的售價(jià)大概在14000元，換言之地價(jià)占售價(jià)的比例是不到30%的。我們講完這樣一個(gè)比例關(guān)系，你大致就可以推算一下，這部分土儲(chǔ)的毛利率和凈利率水平大概是什么樣的。所以我相信龍光整體的盈利性是可以持續(xù)的。

投資者：公司目前已售待結(jié)轉(zhuǎn)的有470多億，全年目標(biāo)提升到了700億，這個(gè)幅度是不是有點(diǎn)保守？還有就是中期的均價(jià)漲得比較高，漲了68%，主要增長(zhǎng)的原因是什么？目前政策也在做限制，接下來(lái)的均價(jià)會(huì)不會(huì)受到影響？

賴卓斌：剛才講了兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)是我們今年的目標(biāo)，我理解我們的合約銷售目標(biāo)跟已鎖定的合約銷售，這兩者之間其實(shí)是沒(méi)有必然聯(lián)系的。雖然有那么多，但是我們不一定因?yàn)橛心敲炊?，所以就去提升，就去把這個(gè)目標(biāo)的幅度要提升得更高。我們?cè)谥岸际前凑彰磕?0%的復(fù)合增速制定我們的目標(biāo)，從去年開(kāi)始，我們把三年的復(fù)合增速?gòu)?0%提高到了50%，我們認(rèn)為這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)是比較不錯(cuò)的了。因?yàn)槲覀冇羞@么多的貨量，三年內(nèi)可以拿出來(lái)賣的已經(jīng)有4200多億。我們這些貨當(dāng)時(shí)拿地的時(shí)候，成本控制是很好的，換言之就算按限價(jià)賣，仍然有合理的利潤(rùn)，所以我們是具備提速條件的。

我剛才說(shuō)的我們提到700億是基于另外一個(gè)因素，是上半年已經(jīng)賣了355億，下半年又有這么充裕的貨量，所以我們?cè)偻咸嵋稽c(diǎn)，這是合適的，但是沒(méi)有必要追求翻倍的增長(zhǎng)。

另外一點(diǎn)是均價(jià)的問(wèn)題，這一塊核心的原因并不是漲價(jià)，而是銷售的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，大家看到我們今年354.7億的銷售額，其中深圳的占比超過(guò)一半，在大灣區(qū)里面深圳的均價(jià)是最高的，它的比例高，自然均價(jià)就高了，但并不是說(shuō)我們漲價(jià)了。我們都是嚴(yán)格按照政府的要求，說(shuō)是多少就是多少。