觀點(diǎn)網(wǎng) 在產(chǎn)城融合的大背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸得到青睞；有別于住宅與商業(yè)，它有著自身獨(dú)特的發(fā)展邏輯。而在開(kāi)發(fā)運(yùn)作中，也呈現(xiàn)出不同的成長(zhǎng)空間與發(fā)展姿態(tài)。

3月22日，鳳崗天安數(shù)碼城總經(jīng)理余安定在2018觀點(diǎn)年度論壇上表示：“特色小鎮(zhèn)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，遇到問(wèn)題是其發(fā)展的必經(jīng)過(guò)程。但大浪淘沙，最終還是以內(nèi)容為王、運(yùn)營(yíng)為王，要形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

這位鳳崗天安T5項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)者，向我們分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，以及天安數(shù)碼城的發(fā)展模式。

地產(chǎn)圈里“拉黃包車(chē)”

隨著很多特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的涌現(xiàn)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。當(dāng)被問(wèn)及是否會(huì)有壓力的時(shí)候，余安定淡然回答：“沒(méi)有，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)才剛剛開(kāi)始，還是一片藍(lán)海。”

在余安定看來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間很大，而其發(fā)展的邏輯和傳統(tǒng)房地產(chǎn)并不一樣。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于產(chǎn)業(yè)，它的需求是多種多樣的，所以在發(fā)展的過(guò)程中，不能不停地去復(fù)制一種模式。

他舉了一個(gè)例子：在一個(gè)小鎮(zhèn)上，如果開(kāi)了一個(gè)加油站，旁邊開(kāi)一個(gè)便利店，便利店的旁邊再開(kāi)一個(gè)書(shū)店，這樣不同業(yè)態(tài)不停地開(kāi)下去，它的經(jīng)營(yíng)生態(tài)就很清晰、繁榮；反之，如果開(kāi)一個(gè)加油站掙錢(qián)，附近就紛紛效仿，開(kāi)起了無(wú)數(shù)的加油站，這樣就陷入單調(diào)的死循環(huán)了。

另一方面，在余安定的心目中，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一件很辛苦的事情：“做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是地產(chǎn)圈里面拉黃包車(chē)的。”

他繼而分析道，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有既定的教科書(shū)，是一個(gè)沒(méi)有既定玩法和模式的全新領(lǐng)域，發(fā)展的過(guò)程中，會(huì)遇到很多難題。

除此之外，他也提到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的增值空間，并不是來(lái)源于房子本身，房子只是一個(gè)可見(jiàn)的載體。很多項(xiàng)目可以達(dá)到很高毛利率，我認(rèn)為跟地產(chǎn)的關(guān)系并不大，而重點(diǎn)在于運(yùn)營(yíng)、資源整合的能力。”

在他看來(lái)，在擁有巨大施展空間的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，正是因?yàn)樾枰獎(jiǎng)谛膭诹?，才?huì)涌現(xiàn)出一些全新的玩法，而開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者在付出努力后，也會(huì)得到意想不到的回報(bào)。

“吃甘蔗最甜的一段”

東莞鳳崗天安T5項(xiàng)目，從2015年落地以來(lái)，就受到了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。

“T5”除了意指天安數(shù)碼城第5代產(chǎn)品之外，還隱含了一座產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)需要具備的五大要素——技術(shù)（Technology）、人才（Talents）、資源（Treasure）、流轉(zhuǎn)（Transmit）和包容（Tolerance）。

余安定對(duì)鳳崗天安T5頗為滿意：“現(xiàn)在項(xiàng)目中，2016年開(kāi)發(fā)的面積是十萬(wàn)平方米已經(jīng)交付使用了；2017年5月份開(kāi)發(fā)25萬(wàn)平方米，9月份也完成了產(chǎn)業(yè)的招商和企業(yè)入駐的確定。2018年計(jì)劃開(kāi)工一百萬(wàn)平方米。”

目前天安數(shù)碼城產(chǎn)業(yè)園主要布局珠三角、東部沿海城市，在中西部只有重慶一個(gè)項(xiàng)目。

余安定認(rèn)為，在產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，中西部的企業(yè)目前更多處于資源發(fā)展型、勞動(dòng)力發(fā)展型的階段，未來(lái)轉(zhuǎn)型的潛力很好，但天安數(shù)碼城暫時(shí)不著眼于中西部。

“就像吃甘蔗一樣，現(xiàn)在還能夠吃到最甜的這一段，那么我可能也還沒(méi)有計(jì)劃或者動(dòng)力，費(fèi)很大的力氣去吃不甜的那一端。”基于天安數(shù)碼城的發(fā)展模式，余安定表示，集團(tuán)目前還是更多地聚焦產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的地方。

事實(shí)上，除了對(duì)“地利”的重視，天安數(shù)碼城還拉起了“聯(lián)合”。近年來(lái)，天安數(shù)碼城分別聯(lián)手華潤(rùn)置地、中糧、萬(wàn)科等房企，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、土地開(kāi)發(fā)、品牌管理輸出、基金類業(yè)務(wù)，以及城市更新等方面展開(kāi)合作。

對(duì)于入駐企業(yè)，天安數(shù)碼城還顯示出了“兼容并包”的姿態(tài)。

“不同的企業(yè)讓它在一個(gè)平臺(tái)下進(jìn)行契合，進(jìn)行互相的融合和變化。我們的產(chǎn)業(yè)主題是科技型，但也可以說(shuō)沒(méi)有主題，我們?cè)敢鈳椭髽I(yè)做跨界的融合，做各種資源的整合，幫助它們產(chǎn)生積極的裂變。”