內容提要

市場現(xiàn)狀：總體來看，我國房地產市場快速發(fā)展是由經濟社會基本面支撐的，我國處于城市化中期，GDP仍能保持中高速增長，會繼續(xù)驅動房地產市場發(fā)展。趨勢特征：城市群發(fā)展是趨勢，人口、經濟還將進一步集聚；房地產市場發(fā)展速度正由高速向中低速轉變；追求美好生活，住房消費升級；房地產市場動力轉換，城市更新成為房地產市場增長最重要動力源。

策略建議：（1）市場思想觀，對于房地產市場，中長期樂觀，短期謹慎；戰(zhàn)略上樂觀，戰(zhàn)術上謹慎。（2）城市布局，抓住建設網(wǎng)絡化城市機遇，向城市群一二線城市周邊的三四線城市下沉。（3）業(yè)務拓展，把握房地產市場動力轉換，城市更新成為房地產市場增長最重要動力源，著力拓展城市更新業(yè)務。

一、房地產市場現(xiàn)狀及趨勢特征

（一）市場現(xiàn)狀：房地產發(fā)展受經濟社會基本面支撐

房地產市場快速發(fā)展是由快速城市化和經濟增長“雙輪驅動”，我國房地產市場快速發(fā)展是由經濟社會基本面支撐。房地產市場發(fā)展由需求帶動，按照經濟學基本原理，這種需求是有效需求，既有購買意愿又有支付能力，城市化快速推進提供購買意愿，經濟快速增長提供支付能力，兩種因素結合形成的需求是房地產的有效需求，缺一不可。因此，房地產市場快速發(fā)展必然是由城市化和經濟快速增長雙輪驅動。自98年房改以來，我國房地產市場經歷了近20年的快速發(fā)展，期間也是我國城市化快速推進和經濟高速增長時期。近年來，我國房地產市場發(fā)展速度與城市化速度及經濟增速保持協(xié)調一致，換句話說，我國房地產市場快速發(fā)展是由經濟社會基本面支撐的，房地產市場發(fā)展并沒有脫離經濟社會基本面。

日、韓經驗也表明，城市化和經濟增長推動了房地產市場快速發(fā)展。日本、韓國是我國的近鄰，文化與我國相近，均完成工業(yè)化和城市化，突破中等收入陷阱，邁入發(fā)達國家行列，是后工業(yè)化、城市化國家典型代表。日本快速城市化時期是1945-1975年，30年間城市化率從30%提高到75%，同時經濟也處于高速增長，GDP年均增長10%左右，期間地價年均增長接近20%，伴隨著的是房地產市場快速發(fā)展。韓國城市化比日本晚，快速城市化時期是1960-1990年，大概也經歷了30年時間，城市化率從30%提高到75%，期間也是地價快速上漲，房地產市場快速發(fā)展。城市化完成以后，也就是城市化率超過75%以后，無論是GDP增速還是地價上漲都出現(xiàn)了明顯放緩，日本是在1975年以后，韓國是在1990年以后。當然，日本1990年初的房地產市場危機也是深刻教訓，值得警惕，日本當時城市化率接近80%，GDP增速在5%以下，貨幣政策出現(xiàn)極度寬松到驟然緊縮的轉變，而我國現(xiàn)階段處于城市化中期，GDP仍能保持中高速增長，經濟發(fā)展階段與日本當時有明顯不同，貨幣政策保持穩(wěn)健，目前我國還不太可能出現(xiàn)類似的房地產危機。

我國處于城市化中期，GDP仍能保持中高速增長，會繼續(xù)驅動房地產市場發(fā)展。房地產市場發(fā)展是由需求帶動的，滿足有效需求條件，體現(xiàn)在宏觀經濟上就是城市化和經濟增長，城市化帶來的農村轉移人口提供購房意愿，經濟增長進而居民收入提高提供支付能力，雙因素綜合驅動房地產市場發(fā)展。當前，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年我國城市化率為58.5%，我國還處于城市化中期，預計2030年我國城市化達到75%，完成城市化過程。另外，2017年GDP增速為6.9%，未來10年GDP增速在5%以上也是大概率事件。因此，由城市化和經濟增長的雙輪驅動，我國房地產市場還有10多年的增長空間。

（二）集聚趨勢：城市群發(fā)展勢不可擋，大城市將會更大

我國城市群發(fā)展勢不可擋，城市群的人口、經濟集聚將繼續(xù)強化。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，1990年三大城市群人口占全國比例為10.91%，2000年占比為12.46%，2010年占比為14.55%，人口占比持續(xù)提高?，F(xiàn)在，我國是處于城市化中期，人口向城市群集聚的趨勢仍將繼續(xù)。

我國一線城市不是太大，而是太小。從最大城市人口占全國城市人口比例來看，根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，我國僅為3.1%，其它金磚國家比例都比我國高，我國周邊的泰國、馬來西亞、菲律賓、巴基斯坦等，以及與我國人均GDP相近的墨西哥、阿根廷、保加利亞等國也比我國比例高，發(fā)達國家美國、日本、韓國等比例也比我國高?？偟膩砜?，我國大城市不是太大，而還是太小。

（三）發(fā)展速度：由高速向中低速轉變

房地產發(fā)展速度呈現(xiàn)階梯型下滑特征。房地產市場發(fā)展是由需求帶動的，以需求側主要指標商品房銷售面積來看，選取全國商品房銷售面積增速指標，自98年房改以來，每五年劃分一個段計算平均增速，第一個五年平均增速為24.5%，第二個平均增速為18%，第三個平均增速為9.1%（備注：第三個五年平均增速為9.1%，比第四個平均增速9.3%還稍低，原因在于第三個五年包括2008年，由于受世界金融危機沖擊，當年全國商品房銷售面積大幅度下降19.7%，拉低了平均水平。），第四個平均增速為9.3%，預計第五個五年（2018-2022年）平均增速為6%左右。可以看出，銷售增速呈現(xiàn)明顯的階段性下滑特征，也預示著房地產市場發(fā)展速度階梯型下滑，這一市場發(fā)展趨勢非常明顯。

（四）產品方向：追求美好生活，住房消費升級

我國房地產市場已經走過了短缺時期，全國總量供求基本平衡。根據(jù)國務院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)，2013年中國城鎮(zhèn)戶均住房已經達到了1.0套，意味著中國房地產市場已經從供不應求到了供求總量平衡，我國房地產市場發(fā)展已經走過了短缺時期。

數(shù)量基本滿足之后，追求品質，關注住房消費升級?！妒糯髨蟾妗分赋觯覈鐣饕芤呀涋D化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，這是對當前我國經濟社會發(fā)展特點的重大科學判斷。這個論斷不僅適用于整個社會，也適用于房地產行業(yè)。從98年房改以來，房地產市場經歷20年的快速發(fā)展，房地產市場主要矛盾也發(fā)生明顯變化：由總量問題轉化為結構和質量問題，也就是從總量不足轉化為結構失衡，從“不夠住”的問題轉化為“住的貴”和“住的不好”的問題，客戶住房消費訴求正在變化，未來發(fā)展機遇應著力布局住房消費全面升級，全面提升居住體驗。

（五）市場動力：城市更新成為房地產市場發(fā)展最重要動力源

現(xiàn)階段，我國房地產需求主要有三類：城市化轉移人口需求、城市更新需求（舊城改造、棚戶區(qū)改造）、改善性需求。隨著城市化減速，城市化轉移人口數(shù)量在減少，城市化轉移人口需求也越來越少。另外，由于住房存量的逐年增加，棚改拆遷量會越來越大，城市更新的規(guī)模會越來越大。2017年城市化率58.5%，全國總人口13.8億，依據(jù)城市人口8億、人均住房30平計算，估算現(xiàn)有城市住房存量有240億平，按房齡40年，年折舊率2.5%，估算年城市更新需求大概6億平米，超過了城市化轉移人口的住房需求量（備注：按房齡30年、折舊率3.3%，估算年城市更新需求7.9億平，城市更新需求規(guī)模更大。全國總人口13.8億，城市化率每年提高1.2個百分點，估算農村向城市轉移人口1700萬，按人均需要住房30平米，估算城市化轉移住房總需求為5.1億平米。），成為房地產最重要的需求部分。城市更新需求成為我國房地產市場增長的最重要動力源，建議關注城市更新業(yè)務。

二、策略建議

（一）市場思想觀：謹慎、樂觀

樹立“謹慎、樂觀”的房地產市場思想觀。中長期樂觀，戰(zhàn)略上樂觀，我國房地產市場快速發(fā)展是由經濟社會基本面支撐，房地產市場發(fā)展并沒有脫離經濟社會基本面的支撐，我國還處于城市化中期，GDP仍能保持中高速增長，我國房地產市場增長發(fā)展還有10多年時間。短期謹慎，戰(zhàn)術上謹慎，我國房地產市場表現(xiàn)出3-4年的波動周期，一二線城市與三四線城市發(fā)生板塊輪動，不同城市市場情況不盡相同，房地產市場動力轉換，政策頻繁調控，這需要在經營上謹慎，踏準市場節(jié)奏?？傊?，對于房地產市場，中長期樂觀，短期謹慎；戰(zhàn)略上樂觀，戰(zhàn)術上謹慎。

（二）城市布局：抓住建設網(wǎng)絡化城市機遇，向城市群三四線城市下沉

從房地產市場發(fā)展趨勢看，一二線城市房地產需求外溢將愈加明顯。經過上文分析，我國城市群發(fā)展勢不可擋，城市群的城市人口、經濟集聚將繼續(xù)強化。從北京周邊、上海周邊房地產市場發(fā)展來看，一線城市房地產需求外溢較為明顯，隨著城市規(guī)模擴大和軌道交通建設，二線城市房地產需求外溢的情況也會越來越明顯。相比來看，強二線城市周邊的三四線城市存在較多機會，因為現(xiàn)在一二線城市及一線城市周邊競爭已經很激烈。

從政策來看，建設網(wǎng)絡化城市將是未來發(fā)展重點，城市群中一二線城市周邊三四線城市受益最大。在中國發(fā)展高層論壇2011年會上，時任中央財辦副主任劉鶴提出發(fā)展城市群的政策導向和建設網(wǎng)絡化城市(CityNetworking)的發(fā)展模式，“網(wǎng)絡城市”是通過輕軌、地鐵、其他公共交通和通訊系統(tǒng)，在合理的運輸半徑內實現(xiàn)大中小城市的“同城化”，以此實現(xiàn)特大城市的規(guī)模效益。2017年“中央經濟工作會議”指出，“提高城市群質量，推進大中小城市網(wǎng)絡化建設”。建設網(wǎng)絡化城市，一二線城市將有力帶動、輻射周邊三四線城市發(fā)展，一二線城市周邊三四線城市將獲迅速發(fā)展機遇。

從對沖房地產市場波動來看，也需要下沉到三四線城市。房地產市場板塊輪動比較明顯，比如從本輪房地產市場波動來看，2016年一二線城市房地產市場開始迅速增長，由于政府調控措施，需求、資金外溢，2017年一二線城市市場調整，三四線城市房地產市場表現(xiàn)較好。一二線與三四線城市房地產市場交替輪動明顯，有些公司業(yè)務只在一二線城市，很難規(guī)避市場板塊輪動帶來的波動沖擊，因此需要下沉到三四線城市，能對沖房地產市場板塊輪動帶來的波動影響。

（三）業(yè)務拓展：把握房地產市場動力轉換，著力拓展城市更新

積極著力拓展城市更新業(yè)務。我國房地產三大類需求：城市化轉移人口需求、城市更新需求、改善性需求，支撐我國房地產市場增長發(fā)展的動力正在轉換，隨著城市化速度放緩，住房存量積累增加，城市更新需求正在成為房地產市場增長最重要動力源。建議房企積極把握房地產市場動力轉換機遇，著力拓展城市更新業(yè)務，以支撐公司快速、持續(xù)發(fā)展。

劉水：中央財經大學經濟學博士 觀點地產專欄作者

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