市場分析

一、調(diào)控常態(tài)化，房價增幅回落

進(jìn)入2018年“兩會”已落下帷幕，期間政府對房地產(chǎn)的表態(tài)，為接下來的房地產(chǎn)市場指明了方向。除了房地產(chǎn)稅、宅基地“三權(quán)”分置等話題，會議強(qiáng)調(diào)落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這意味著，過去兩年間房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的限購、限貸、限售、限商、限價等調(diào)控政策，未來仍將持續(xù)落實。政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性影響下，70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動繼續(xù)呈現(xiàn)總體穩(wěn)定態(tài)勢。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年12月至2018年2月，本輪調(diào)控中的一線城市及熱點二線城市住宅價格出現(xiàn)不同程度的回落。整體來說，本輪調(diào)控既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止房價大起大落的作用已得以顯現(xiàn)。

其中，北京、上海、廣州、深圳四大城市價格出現(xiàn)逐月下降的跡象，廣州于去年12月至今年2月間，環(huán)比分別下降0.3%、0.4%、0.4%。熱點二線城市中，成都調(diào)控影響力平穩(wěn)，吸引包括綠城、新力、中南、奧園、旭輝等房企介入市場拿地。

全國商品房銷售增速同樣出現(xiàn)放緩跡象，據(jù)國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，2018年1至2月，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比2017年全年回落3.6個百分點。按時間點看，1至2月全國商品房銷售面積增速4.1%，較2017年三四季度有所回升，但仍低于2017年一二季度水平，增速下降趨勢明顯。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理

對于行業(yè)整體發(fā)展趨勢，萬科管理層3月底舉行的業(yè)績發(fā)布會上判斷，中國房價單邊快速上漲時代已經(jīng)結(jié)束，依靠不動產(chǎn)的價格上漲賺錢已經(jīng)不再可行；包括恒大、碧桂園、華潤置地、招商蛇口等房企均陸續(xù)布局文旅、健康養(yǎng)老、長租公寓、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等新形態(tài)。

二、銷售目標(biāo)溫和，效益地位上升

2017年房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，盡管經(jīng)歷前所未有的調(diào)控力度，在多方承壓的環(huán)境中，規(guī)模卻創(chuàng)下歷史新高。TOP100房企銷售額總計7.34萬億元，同比增長41.8%，市場占有率54.9%，提高10.9%。

觀點指數(shù)2018年1-2月Top100榜單顯示，目前十強(qiáng)門檻已更新至290億，累計銷售額已經(jīng)接近100強(qiáng)房企的銷售總額的48%，碧恒萬銷售規(guī)模均突破千億。在3月29日融創(chuàng)業(yè)績會上，孫宏斌還預(yù)計，未來TOP5市占率將達(dá)到30%-40%。

對于2018年，行業(yè)排名前列的房企都對銷售規(guī)模持相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度，對外宣布的公司目標(biāo)溫和。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，銷售規(guī)模在千億以上的房企在制定2018年目標(biāo)時，大部分增長率均低于去年同期水平。

作為2017年銷冠，碧桂園宣布2018年“不設(shè)銷售目標(biāo)”，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)“安全穩(wěn)健經(jīng)營”；萬科主席被問及銷售目標(biāo)時，含糊回應(yīng)“我不是數(shù)學(xué)家，所以沒辦法預(yù)測數(shù)字”；恒大是前三強(qiáng)里唯一披露銷售目標(biāo)的房企，僅為5500億元，同比增長約9.8%，增速較去年下調(diào)24個點。

 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)披露，觀點指數(shù)整理

銷售規(guī)模在千億以下的房企，有部分制定了較為進(jìn)取的目標(biāo)，如富力預(yù)計規(guī)模翻番，合景泰富、奧園、金茂、龍光分別預(yù)計增速71%、60%、50%、50%等，更有不少房企均提出數(shù)年內(nèi)沖刺1000億、2000億及3000億規(guī)模的計劃。

究其原因，主要由于房地產(chǎn)市場分化加劇，規(guī)模化成為企業(yè)保持競爭力的核心出路，進(jìn)入千億陣營往往意味著淘汰風(fēng)險低。

為了實現(xiàn)規(guī)?；?，房企面臨著不斷補(bǔ)充土地儲備的挑戰(zhàn)，“面粉”與“面包”未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)都是核心話題之一。此前旭輝董事會主席林中便表示，要成為“跨越周期的大企業(yè)”，公司仍存在土儲不足的問題，因而將繼續(xù)擴(kuò)大土地投入。

拿地方面，包括粵港澳大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟(jì)圈在內(nèi)區(qū)域成為房企投資的熱門選擇；同時在擴(kuò)張方式上，行業(yè)分化帶來的中小房企并購潮延續(xù)，以及“面粉”價格偏高，使得兼并購及合作的比重逐漸增加。

這反映出房企對于土地投入的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，包括萬科、世茂等企業(yè)在內(nèi)均開始考核拿地的IRR指標(biāo)。面對不確定的市場走向及行業(yè)下行的風(fēng)險，主要房企普遍轉(zhuǎn)向?qū)で笠?guī)模、效益之間的平衡，包括恒大提出由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，招商蛇口同樣重申“質(zhì)量、效益、規(guī)模動態(tài)均衡增長”。

根據(jù)近期上市公司發(fā)布的年報，千億以上規(guī)模的房企于2017年均實現(xiàn)了不同程度的凈利潤增長，中海凈利潤為人民幣325.8億元，同比增長10%；萬科實現(xiàn)凈利280.52億元，同比增長33.44%。此外，恒大、融創(chuàng)凈利潤增幅達(dá)到數(shù)倍。

三、資金結(jié)構(gòu)變化，租賃證券化受捧

融資環(huán)境趨緊在2018年得到進(jìn)一步確定，這種調(diào)整具有多層次性。拿地階段，目前銀監(jiān)會、證監(jiān)會嚴(yán)控金融機(jī)構(gòu)為房企拿地提供融資，考驗房企自有資金利用效率；直接融資，2017年以來股市再融資同樣面臨監(jiān)管力度加強(qiáng)，房企發(fā)債成為重點領(lǐng)域。

信貸政策方面，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝明確提及，房地產(chǎn)利率盡管上升，但仍處于較低水平。央行會督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執(zhí)行差別化的定價。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1至2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.4萬億元，同比增長4.8%，增速較去年回落3.4個百分點。按來源分，房企的國內(nèi)貸款增速0.3%，較去年回落17個百分點，但占比仍持續(xù)上升。

個人按揭貸款規(guī)模則出現(xiàn)收縮，增速為-4.3%，占比較2016年、2017年分別下降3.38個百分點、1.78個百分點，顯示過去兩年以來受限購限貸等政策的影響，個人按揭貸款受到抑制，占比下降同樣意味著房企資金鏈?zhǔn)艿綁褐啤?/p>

房企對于融資環(huán)境收緊也基本達(dá)成共識，碧桂園首席財務(wù)官伍碧君在3月下旬業(yè)績會上提及，今年可能所有房企的融資成本都會比2017年有所上升。融創(chuàng)董事會主席孫宏斌則表示，有些城市預(yù)期開始出現(xiàn)變化，貸款確實更困難，兩個因素疊加對市場影響大。

銀行信貸偏緊，導(dǎo)致部分房企尋求信托等其他融資渠道，比如陽光城與平安信托達(dá)成360億元合作規(guī)模，和昌集團(tuán)與萬向信托達(dá)成50億元合作等。但考慮到信托等非標(biāo)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域受到嚴(yán)控，信托渠道或面臨成本上升的風(fēng)險。

其它具備海外融資能力的房企，則選擇開啟海外發(fā)債模式。據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年1至2月，中國境內(nèi)房企已公告計劃發(fā)行的海外債券達(dá)到24只，發(fā)行總額約120億美元，同比增加103%。觀點指數(shù)了解，3月份包括雅居樂、融信、旭輝、華夏幸福等房企也宣布發(fā)行境外債。

不過，住房租賃作為國家目前重點鼓勵和扶持的行業(yè)，該方向的融資成為房企采取的新辦法之一。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，目前包括保利、招商蛇口、龍湖、綠城、越秀地產(chǎn)等房企均宣布發(fā)行住房租賃相應(yīng)的證券化產(chǎn)品，總額度逾700億元。

在3月19日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝同樣對外表示，2018年將就金融支持住房租賃市場發(fā)布相關(guān)文件，有望在上半年出臺，同時表態(tài)希望盡早開展公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點。

在傳統(tǒng)資金來源上，銷售回款成為房企現(xiàn)階段最為依賴的方式。按照最新發(fā)布的年報數(shù)據(jù)，萬科銷售回款率超過95%，碧桂園達(dá)到90%，恒大同樣接近80%。3月27日，周轉(zhuǎn)率總體偏慢的招商蛇口同樣提出，2018年重視現(xiàn)金流，做好銷售回款工作。