戴俊凱 進(jìn)入2018年，在一線甚至二線城市，房地產(chǎn)已經(jīng)步入存量時代，建造開發(fā)已不是行業(yè)發(fā)展主題，而如何做好管理運營、提升物業(yè)價值才是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。對于地產(chǎn)私募基金而言，轉(zhuǎn)型是重要趨勢之一——從傳統(tǒng)的地產(chǎn)基金管理人的融資角色，向具有綜合管理能力的不動產(chǎn)金融服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)型。

貫穿“融資、投資、管理、退出”地產(chǎn)金融全產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)金融服務(wù)商，是能夠在未來中國房地產(chǎn)行業(yè)大施拳腳的弄潮兒。

一方面，目前全國的樓市調(diào)控政策全面升級，除了限購、限貸、限售外，在土地拍賣環(huán)節(jié)，要求開發(fā)商自持物業(yè)比例很高，基本達(dá)到50%以上。在這種背景下，很多開發(fā)商，包括房地產(chǎn)基金公司都面臨著轉(zhuǎn)型，都要培養(yǎng)自己的主動管理能力。因為是自持物業(yè)，只有培養(yǎng)好管理能力，才能提升自持物業(yè)價值，才能賺到更多收益。

另一方面，租購并舉的住房制度背景下，北京、上海、深圳等一線城市鼓勵長租公寓，鼓勵商務(wù)辦公室發(fā)展，而長租公寓、商務(wù)辦公室這些都是自持物業(yè)，都要求持有方有較強的管理能力。開發(fā)商、房地產(chǎn)私募基金均面臨著轉(zhuǎn)型。

新加坡凱德集團就是一個值得學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，凱德集團打造了一個集融資、投資、管理、退出四環(huán)節(jié)于一體的產(chǎn)業(yè)鏈，既有開發(fā)建設(shè)，又有運營管理，并可以通過REITs退出。

未來愈加關(guān)注房地產(chǎn)品質(zhì)本身，無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，在城市更新改造、存量物業(yè)提升上都存在許多機遇，尤其是在一線城市、1.5線城市，這些城市的長租公寓、寫字樓、社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)的更新改造市場空間巨大。從國際經(jīng)驗來看，美國曼哈頓地區(qū)近幾十年都是存量物業(yè)進(jìn)行不斷地更新改造。按照建筑密度來算，上海還有很大的更新改造空間。

城市更新，存量物業(yè)的升級改造，老廠房、舊寫字樓、老式商業(yè)、公寓、酒店都有可能，目的是把現(xiàn)有的存量資產(chǎn)提升價值、盤活更新，這就更加考量基金管理方的管理能力、運營能力和退出能力。

而對房地產(chǎn)私募基金來說，在拿下某個項目后，通過升級改造，日常運營依靠租金產(chǎn)生收益，最終還是要考慮退出問題。房地產(chǎn)私募基金通常設(shè)有時間年限，作為封閉型基金，時限一般三到十年。有沒有退出渠道，能否實現(xiàn)成功退出，非?？简炓患一鸸镜恼w操盤能力。

再說中國的類REITS

在國外，房地產(chǎn)基金退出通常通過REITs實現(xiàn)。REITs是一種通過發(fā)行股份或受益憑證的方式來匯集特定多數(shù)投資人的資金，由專門的托管機構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以做資產(chǎn)證券化，都能做成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，甚至到交易所掛牌，供各類機構(gòu)持有、交易。目前相關(guān)稅務(wù)規(guī)則、工商條例等制度還在完善中，國內(nèi)也已經(jīng)有許多類REITs的創(chuàng)新和嘗試，未來的大方向應(yīng)該是股權(quán)REITs。

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場由增量轉(zhuǎn)為存量市場的背景下，REITs的推出有其必要性和急迫性：能緩解信貸風(fēng)險，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿；改變和提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，并有利于社會資產(chǎn)的多元化配置。

我們看到，在北京、上海、深圳這些一線城市，大宗物業(yè)交易是非常活躍的，很多大型公司愿意購買物業(yè)，作為公司總部，這是因為看好了未來資產(chǎn)的保值升值。但像上海這樣的一線城市，資產(chǎn)貴，租金收益率比較低，資本化率僅為3%-4%，很難做成好的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

因此，在一線城市，基金投資的方向還是瞄向城市更新改造的項目，尋找具有潛力的物業(yè)，通過升級改造、運營管理，提升物業(yè)價值，提高租金收益。這樣不管是自有資金，還是基金模式，最后就能更好地證券化處理，順利地退出。

而在二三線城市，大宗物業(yè)交易量就比較少，資產(chǎn)較便宜，租金收益比就較高，反而市場上做成資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品比較多。

戴俊凱 景城置業(yè)總裁

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