編輯推薦：自從業(yè)幾十年的廣博見聞、對當(dāng)下時政及經(jīng)濟(jì)熱題的思考，到企業(yè)管治經(jīng)驗(yàn)?zāi)酥羵€人工作生活趣聞，恒隆集團(tuán)董事長陳啟宗先生堅(jiān)持每年兩度撰寫的《致股東函》涉略廣泛，為外界了解這家老牌港企對市場大道及企業(yè)經(jīng)營提供了一個良機(jī)。

在3月21日發(fā)布的恒隆集團(tuán)2017年度《致股東函》中，陳啟宗先生不吝分享了他對香港土地供應(yīng)、香港樓價的看法，評價內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其對香港零售市場的影響，也透露了短期及長遠(yuǎn)而言對企業(yè)的發(fā)展預(yù)期。

分析當(dāng)前港府的土地政策后，陳啟宗先生認(rèn)為香港發(fā)展1%至2%的綠化土地用作住宅發(fā)展是合理的，但對于在維多利亞港范圍內(nèi)進(jìn)一步填海的途徑，他持反對態(tài)度。

至于香港零售市道，陳啟宗先生認(rèn)為在經(jīng)歷底邊后已漸見起色。“最近內(nèi)地訪港旅客人數(shù)再次增加，定必是零售銷售額和租金上升的重要因素。”

綜合而言，陳啟宗預(yù)期恒隆集團(tuán)的零售業(yè)務(wù)于未來數(shù)年將會表現(xiàn)良好，12至18個月后，恒隆集團(tuán)的收入和溢利將會有正面影響。

他還透露，2010年至2016年間可視為恒隆闖出上海的第一階段，經(jīng)過短暫小休后，2019年、2020年或以后便可視為第二階段。他相信，兩段時期的經(jīng)歷將截然不同。首階段路途極其艱辛;下一階段應(yīng)該會漸入佳境。

他認(rèn)為，不管是影響恒隆業(yè)務(wù)的內(nèi)在或外在因素，今天看來似乎都對公司更加有利。

對于兩地零售市場的看法，陳啟宗認(rèn)為，短期內(nèi)，香港和內(nèi)地的租金收入預(yù)期增長輕微。從2019年起，租金收入增長應(yīng)會持續(xù)上揚(yáng)，而租金溢利不久亦會跟隨。

他相信，恒隆集團(tuán)的租金收入在未來10年應(yīng)可有滿意的增長，而且溢利應(yīng)該會增長得更快。“縱然過去七年我們經(jīng)歷了強(qiáng)勁逆風(fēng)，未來數(shù)年或能夠享受順境。”

以下為陳啟宗先生親筆撰寫的恒隆集團(tuán)2017年度報(bào)告致股東函全文(有部分刪節(jié))，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體繼續(xù)第一時間新鮮呈現(xiàn)，以饗讀者。

業(yè)務(wù)回顧

過去一年，香港和內(nèi)地在政治和經(jīng)濟(jì)，以至我們的行業(yè)方面，皆發(fā)生了很多事情。當(dāng)中大部分的事態(tài)發(fā)展應(yīng)該對我們的業(yè)務(wù)有利。

在香港，新任行政長官林鄭月娥女士于去年7月1日履新，外界期望她會延續(xù)前任行政長官梁振英先生的土地政策。也就是說，她會竭盡所能提供更多土地作住宅發(fā)展用途。我們正逐步糾正2005年至2010年間政府賣地?cái)?shù)量極少的錯誤政策。政府在2017年4月開始的財(cái)政年度首六個月，便已達(dá)成全年的土地供應(yīng)預(yù)算目標(biāo)。然而，其中70%的土地以往屬私人持有，政府只能提供30%土地。

即使這個土地供應(yīng)速度未能維持，只要公共和私營企業(yè)共同合作，最終定能獲得豐碩成果。一旦土地供應(yīng)重返較合理水平，地價應(yīng)會緩和，總有一天令樓價升幅放緩。盡管未知那一天何時會到來，但應(yīng)指日可待。

世界上任何主要的大都會皆鮮有如香港般，有大約75%的陸地被植被覆蓋。香港的1,111平方公里土地面積中，約有40%列作郊野公園用途，只有不足25%屬已建設(shè)土地。因此，發(fā)展1%至2%的綠化土地用作住宅發(fā)展是合理的。然而，社會存在非理性的聲音否定這個觀點(diǎn)。此舉愚昧不智。土地短缺是香港許多社會弊病的根源，我們必須在可供發(fā)展的土地供應(yīng)和郊野公園的保育之間取得平衡?？偛荒苡忠R兒好，又要馬兒不吃草。

填海是另一個增加土地供應(yīng)的方法。香港大部分市民，包括本人，都反對在維多利亞港范圍內(nèi)進(jìn)一步填海。維多利亞港是世界上最美麗的海港之一，也是香港作為國際大都會的重要資產(chǎn)。反觀九龍的部分地區(qū)，以及特別是新界的東西邊陲，均可在不破壞我們的自然景觀的前提下，進(jìn)一步開發(fā)。部分市民盲目反對所有填海工程，只會迫使地價上漲，最終導(dǎo)致樓價飆升。

同樣至關(guān)重要的，是一旦土地供求大致平衡，政府就應(yīng)當(dāng)開始建立土地儲備，以應(yīng)付未來需要。我們應(yīng)該避免2000年代末沒有建立土地儲備的錯誤。雖說賣地時間取決于政府，但當(dāng)有需求時必須有地可賣，因?yàn)檎I地出售也需要時間。再者，若私人發(fā)展商察覺政府土地庫存快將耗盡，地價和樓價或會雙雙暴漲。我們必須未雨綢繆。

然而，我們難以期望香港的樓價在可見的將來變得相宜。1997年后的政治體制令經(jīng)濟(jì)增長放緩，正如我們過去20年的經(jīng)歷。一般而言，樓價應(yīng)會隨之下調(diào)。不過，下調(diào)之勢卻遇上強(qiáng)大逆向力量;當(dāng)中主要是因?yàn)槲覀冊S多內(nèi)地同胞都有意在香港特區(qū)購置物業(yè)。

在過去的30年左右，內(nèi)地的財(cái)富增長極其驚人。通常在戰(zhàn)后時期，一些國家的經(jīng)濟(jì)能在短時間內(nèi)大幅增長，二戰(zhàn)后的西歐和日本便是兩個好例子。重建和發(fā)展是必要的，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度因而非常強(qiáng)勁也是可以理解的。

再者，西歐和日本經(jīng)濟(jì)能夠迅速增長的原因有二。首先，兩地戰(zhàn)前都科技先進(jìn)，提供了穩(wěn)健的重建基礎(chǔ)。其次，兩地于1945年后都獲得美國襄助，愿意提供資金和優(yōu)惠政策。

中國的情況具有某些相似的特征，但其增長或許更令人驚嘆。中國的歷史背景，如西歐和日本般深厚。中國國力在清代中期1800年左右開始衰退，西歐和美國只派出少量軍隊(duì)，便打敗這位昔日被視為是無所匹敵的巨人。1911年清朝滅亡后，中國卷入內(nèi)戰(zhàn)，隨后在1931年被日本侵略。1945年日本戰(zhàn)敗后，中國旋即再次陷入全面內(nèi)戰(zhàn)。1949年中華人民共和國成立后，好景亦不長久。直至1978年年末，鄧小平先生推行改革開放政策，帶來徹底改變。

國家在重大戰(zhàn)亂后投入重建工作，不需要什么推動力，尤其是那些戰(zhàn)前經(jīng)濟(jì)已發(fā)展成熟的國家。就1978年的中國而言，她已長久積弱和貧困。還幸鄧小平先生憑著個人信念，把一切逆轉(zhuǎn)。他幾乎以一人之力在最短時間內(nèi)讓最多數(shù)人民的生活得到最大幅度的改善。如此成就，可謂前無古人，后無來者!這正是為何本人相信他將會被銘記為20世紀(jì)最偉大的人物之一。

幸運(yùn)的是，在改革開放初期，外在環(huán)境同樣利好。政策實(shí)行前不足七年，美國總統(tǒng)尼克遜于1972年訪問中國，開展兩國相對長時間的友好外交關(guān)系。有別于西歐和日本在二戰(zhàn)后獲得美國大量免費(fèi)援助，中國卻不得不自食其力。中國充分利用了當(dāng)時與美國和西方國家建交帶來的優(yōu)勢，迅速建立其制造業(yè)及出口業(yè)，如今躋身世界強(qiáng)國之列。借此基礎(chǔ)，中國正逐步成為不少科技領(lǐng)域的全球領(lǐng)導(dǎo)者。一路走來，更為中國人民累積可觀財(cái)富。

按此而言，本人相信大部分讀者都會認(rèn)同，中國的崛起是20世紀(jì)最偉大的成就之一。對我們這些在國內(nèi)營商的企業(yè)而言，中國的人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模，以至經(jīng)濟(jì)增長速度均為我們帶來龐大的機(jī)遇。

自1950年代以來，很多香港人因內(nèi)地朋友窮困而暗地里瞧不起他們。這種現(xiàn)象在過去10年至20年間，亦即改革開放后20多年后，逐漸改變。從1983年開始，港元與美元掛鉤，匯率為每港幣7.8元兌1美元。隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，帶動貨幣升值。2007年年初，當(dāng)人民幣兌美元匯率升破7.8時，港幣1元再兌換不到人民幣1元，砸破了心理關(guān)口。

2009年又到達(dá)了另一個里程碑，當(dāng)時上海的本地生產(chǎn)總值超越香港。當(dāng)2017年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出爐，深圳的經(jīng)濟(jì)亦有望比我們的更大，而明年廣州的本地生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)也將超越香港。不過，由于三地的人口遠(yuǎn)超香港的730萬(上海人口達(dá)2,420萬，深圳接近1,200萬，廣州逾1,400萬)，香港的人均本地生產(chǎn)總值約達(dá)43,500美元，仍然遠(yuǎn)較三地為高。

一般香港市民普遍不會留意這些宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。不過要感受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展對香港的影響，也不必依靠這些數(shù)字。過去10年至15年間，愈來愈多內(nèi)地人來香港購物。起初，他們會大量購買日常用品:如衞生紙、尿片和嬰兒奶粉，再帶返內(nèi)地。(了解到中國人大多具有生意頭腦，部分貨品極可能是被帶回家再以高價放售，這不足為奇。)

然后，一些內(nèi)地人士會購買奢侈品，就如在上海的恒隆廣場或沈陽的市府恒隆廣場出售的那些商品。由于兩地稅項(xiàng)的差異，內(nèi)地人光顧香港的店鋪購買奢侈品遠(yuǎn)較內(nèi)地相宜。部分內(nèi)地人為此每月來訪香港至少一次亦屬常事?？v然部分香港人不滿來香港購買日常用品的內(nèi)地購物者，卻不會抱怨購買奢侈品的內(nèi)地消費(fèi)者。畢竟，我們大多不會購買，或不能負(fù)擔(dān)如此昂貴的商品!

大約在10年前，本人便有一個親身體驗(yàn)。有一天，我和太太走進(jìn)離我前辦公室不遠(yuǎn)的一家高級時裝店。該位女售貨員從頭到腳仔細(xì)端詳我們一番后，開始用普通話跟我們說話。(在香港，我們主要說廣東話。)當(dāng)我們離開商店時，我跟太太說:“終于有人認(rèn)為我們富有，我們應(yīng)該感到自豪!”

不過，我們的“喜悅”或許是短暫的。在我們這個城市的許多高檔食府，說普通話的顧客(即可能來自內(nèi)地)遠(yuǎn)超說廣東話的顧客(即本地人)。而且，和其他香港人一樣，我和太太只會點(diǎn)選自己喜愛的菜式，反之內(nèi)地顧客似乎只喜歡點(diǎn)選餐牌上最昂貴的菜式。試想想，誰會獲得侍應(yīng)較殷勤的招待呢?!雖然成為“二等公民”，但我們?nèi)愿械礁吲d。我們?yōu)楹尾荒?我們的同胞久經(jīng)貧困，作為一個中國人，本人實(shí)在樂見他們現(xiàn)在享有更好的生活水平。

然而，內(nèi)地人在香港購買的最貴重的貨品，既非珠寶，亦非錦衣華服。許多內(nèi)地人喜歡在這里購置物業(yè)。正如本地許多富人一樣，他們會在倫敦、紐約或東京置業(yè)，內(nèi)地朋友的個人財(cái)富不斷增加，便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨(dú)立屋，接著其他的富有一族會跟隨，購買近乎豪宅的單位。鑒于有數(shù)以千萬計(jì)的內(nèi)地中產(chǎn)人士希望在香港購置物業(yè)，樓價長遠(yuǎn)又如何能回落呢?

誠然，中國經(jīng)濟(jì)騰飛改變了世界。最先受到影響的地方固然是中國內(nèi)地，其次是已回歸祖國的香港。盡管內(nèi)地的人均國民總收入接近9,000美元，但一線和若干二線城市的數(shù)值卻更高。不久以前，這些城市居民只會購買日用商品，如今他們大多成為了極力追捧貴價貨品的買家。在上海的恒隆廣場，商店如香奈兒和路易威登等門外，總會大排長龍，有時天天如此并且持續(xù)大部分的營業(yè)時間。二線城市的個人消費(fèi)額亦見上升，惟幅度不盡相同。

隨著中國社會的科技進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量提高，其國內(nèi)生產(chǎn)總值將會繼續(xù)上揚(yáng)。中國不大可能如拉丁美洲國家般墮入中等收入陷阱。盡管所有發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體均面對若干共同問題，但中國與阿根廷或巴西等國家存在著重大分別。中國雖然缺乏天然資源，人力資本和稀土金屬除外;然而憑借其教育和科技領(lǐng)域的優(yōu)勢，生產(chǎn)力得以提升。在未來的10年至20年間，中國的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值有可能超越所有拉丁美洲國家。個人消費(fèi)會是推動中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵動力。

這是為何我們相信集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略，將會于未來數(shù)十年成效超卓的基本原因。每年有數(shù)千萬內(nèi)地人擺脫貧窮，同時有許多人晉身中產(chǎn)階層。按國際標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)，中國現(xiàn)已有大概約為3億多的中產(chǎn)人士，這幾乎是美國總?cè)丝诘囊?guī)模。其中，他們很多會成為優(yōu)質(zhì)商品甚或奢侈品的消費(fèi)者。這些正是我們的目標(biāo)顧客，而這群組的增長速度同樣驚人。事實(shí)上，在未來十年，中國公司生產(chǎn)的商品及內(nèi)地消費(fèi)者購買的商品，其質(zhì)量的改善將會是國家最為傳頌的經(jīng)濟(jì)記事之一。

容許本人論述較近期的市況。中國的零售銷售復(fù)蘇理想，高端貨品的銷情尤其出眾。個中原因眾多，在此撰述數(shù)個關(guān)鍵因素。首先，市況近五年一直疲弱，對我們重要的奢侈品銷情最為嚴(yán)重。國家主席的多項(xiàng)反腐反奢措施雷厲風(fēng)行，所推行的政策對國家和經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展絕對必要，惟對我們有短暫影響。整體而言，我們樂見果斷采取行動。

誠然，并非所有以往購買奢侈品的消費(fèi)者都是貪腐官員。富裕階層的迅速形成及其財(cái)富不斷膨脹，仍然是高端貨品銷售強(qiáng)勁的主要原因。多年來，市場增長放緩早已形成了受積壓的需求。鑒于專業(yè)人士的薪酬持續(xù)急升，同時很多當(dāng)?shù)卮笮∑髽I(yè)持續(xù)獲利，使富裕消費(fèi)者群組在過去數(shù)年大幅擴(kuò)張。從我們部分購物商場的業(yè)績可見，積壓已久的需求加上潛在顧客的擴(kuò)張這兩大力量的結(jié)合，帶動奢侈品銷售額節(jié)節(jié)上升。

零售銷售復(fù)蘇也有些較技術(shù)性的原因帶動。多年來，內(nèi)地同一件奢侈品的售價遠(yuǎn)較歐美為高。高進(jìn)口關(guān)稅是一個主要原因。外國品牌也肆意地提高了貨品在中國的定價。直至2015年，香奈兒率先實(shí)施貨品均衡價格，形勢始有轉(zhuǎn)變。中國的奢侈品售價仍然較其他地方高，但差距已大幅收窄，以致海外旅游購物不再如以往般劃算。事實(shí)上，過去數(shù)年西歐國家恐布主義活動漸趨活躍，也降低了部分中國消費(fèi)者到國外旅游和購物的意欲。

況且，在2014年之前，人民幣基本走勢強(qiáng)勁，變相鼓勵了國民往海外購物。2015年至2016年間，人民幣走勢改變方向。這也正是國內(nèi)奢侈品市場疲弱的時候。實(shí)際上，人民幣疲弱使得在任何地方購買外國商品都變得更加昂貴。自2017年年初，人民幣再次走強(qiáng)，消費(fèi)者會否重拾過往到海外購物的習(xí)慣呢?有可能，但亦不會是大多數(shù)。近年品牌的價格均衡措施已令海外消費(fèi)意欲大減。

由此可見，本人預(yù)期零售業(yè)務(wù)于未來數(shù)年將會表現(xiàn)良好。盡管如此，由于我們的租賃合約多為三年至五年期，租戶的銷售額增長需要時間才會反映在我們的租金收入上。本人預(yù)期12至18個月后，我們的收入和溢利將會有正面影響。

香港零售市道經(jīng)歷了兩至三年的低迷后漸見起色。與去年同期相比，2017年下半年的增長速度遠(yuǎn)較上半年快。最近內(nèi)地訪港旅客人數(shù)再次增加，定必是零售銷售額和租金上升的重要因素。

就我們營運(yùn)的各個市場而作出的上述分析，解釋了我們的業(yè)務(wù)表現(xiàn):內(nèi)地租金收入保持穩(wěn)定，香港方面則輕微上升。

香港物業(yè)銷售方面，我們于2017年年初售出君臨天下最后一個單位，并售出浪澄灣幾乎所有單位，邊際利潤率隨著我們出售庫存而持續(xù)上升。每當(dāng)買家出價理想，我們將會出售藍(lán)塘道半獨(dú)立式大宅。銷情不快速但穩(wěn)定。

展望

去年10月召開的中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會，消除了市場的不明朗因素。隨著全國人民代表大會于3月召開并宣布新一屆政府班子，前景將更見明朗。話雖如此，目前情況其實(shí)已頗為清晰。只要社會保持穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)應(yīng)會持續(xù)發(fā)展。預(yù)計(jì)未來數(shù)年，每年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長將介乎6%至7%之間。如果未來一至兩年維持在6.5%以上，本人也不會感到意外。

對我們而言，這是個好消息。連同早前匯報(bào)對尤其是高端類別零售業(yè)務(wù)的利好環(huán)境，本人認(rèn)為未來前景將更美好。這種種因素與本人六個月前撰述的不謀而合。2019年至2020年，很多新項(xiàng)目將相繼開業(yè)，而其他大型優(yōu)化工程亦會完成:昆明的恒隆廣場、無錫的恒隆廣場第二座辦公樓、香港的山頂廣場、沈陽的市府恒隆廣場康萊德酒店、上海的港匯恒隆廣場，以及武漢的恒隆廣場。

鑒于上述情況，加上現(xiàn)有物業(yè)組合的穩(wěn)健增長，我們的租金收入在未來10年應(yīng)可有滿意的增長，而且溢利應(yīng)該會增長得更快。縱然過去七年我們經(jīng)歷了強(qiáng)勁逆風(fēng)，未來數(shù)年或能夠享受順境。

本人希望就近年所發(fā)生的事再作補(bǔ)充，這有助我們了解未來的發(fā)展方向。本人于2011年年末首度向媒體透露，我們察覺到內(nèi)地經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)業(yè)的一些下滑跡象。數(shù)月后，本人向股東撰述相同論點(diǎn)。然而，很多市場人士在當(dāng)時的一、兩年內(nèi)都并未意識到這個下行的市況。這是為何當(dāng)我們在上海以外的首四座購物商場開業(yè)時(自2010年起，每年有一座購物商場開幕，包括沈陽的皇城恒隆廣場、濟(jì)南的恒隆廣場、沈陽的市府恒隆廣場和無錫的恒隆廣場)，我們能夠收取可觀的租金收入。若然那些租約于2013年或以后才磋商，所獲取的租金便會大幅下調(diào)。

我們或算幸運(yùn)，能于一段時期獲得可觀的租金?？墒?，購物商場開業(yè)后不久，租戶遇上嚴(yán)重的市道低迷。以他們要繳付的租金，實(shí)在難以達(dá)到他們期望的理想表現(xiàn)。我們開始聽到要求減租的聲音。這與租約條款相違，但無奈卻是殘酷的商業(yè)現(xiàn)實(shí)。假如沒有作出讓步，我們或會面臨某些租戶提早離場的嚴(yán)重風(fēng)險。

由2013年起，當(dāng)早期簽訂的租約期滿再續(xù)時，多間租戶的租金被下調(diào)是無可避免的?？v使我們經(jīng)已審慎地調(diào)低租金，但空置率仍然上升。我們不是唯一面對這樣窘境的業(yè)主，其他業(yè)主亦然。反之，我們的境況或許更見嚴(yán)峻，因?yàn)樵?013年之前，基于集團(tuán)的良好商譽(yù)和卓越往績，總讓我們能夠爭取到較大部分同業(yè)更優(yōu)厚的租金。

誠如本人過去數(shù)年曾多次撰述，我們確實(shí)有某些內(nèi)部管理問題需要解決。這始于2000年代末，當(dāng)時我們正全力興建購物商場。專業(yè)人才短缺不僅影響建筑團(tuán)隊(duì)，不久更蔓延至租賃團(tuán)隊(duì)。隨著多個大型項(xiàng)目同步上馬，我們擴(kuò)大管理團(tuán)隊(duì)的步伐明顯跟不上整體進(jìn)度。

誠然，管理人員的短缺，的確令所有新落成物業(yè)都面對的初期問題變得雪上加霜?？墒?，這并不能解釋所有營運(yùn)上的挑戰(zhàn)。上海兩座物業(yè)從未遇過嚴(yán)重的管理問題，但同樣經(jīng)歷當(dāng)時的零售寒冬和面對銷售疲弱表現(xiàn)。若然當(dāng)時市況如2000年或現(xiàn)在般強(qiáng)勁，問題或者不致那么嚴(yán)峻，所以本人認(rèn)為市場在過去數(shù)年是經(jīng)歷了一場“完美風(fēng)暴”。

現(xiàn)在一切已事過境遷，我們樂見大部分管理問題都已迎刃而解，或正在解決。同樣高興的，是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境漸入佳境。

2010年至2016年間可視為我們闖出上海的第一階段，數(shù)以十萬計(jì)平方米的發(fā)展面積納入到我們的租金收入組合內(nèi)。經(jīng)過短暫小休后，2019年、2020年或以后便可視為第二階段。本人相信，我們兩段時期的經(jīng)歷將截然不同。首階段路途極其艱辛;下一階段應(yīng)該會漸入佳境。不管是影響我們業(yè)務(wù)的內(nèi)在或外在因素，今天看來似乎都對我們更加有利。

短期內(nèi)，香港和內(nèi)地的租金收入預(yù)期增長輕微。從2019年起，租金收入增長應(yīng)會持續(xù)上揚(yáng)，而租金溢利不久亦會跟隨。

保守估計(jì)，我們將于未來數(shù)月悉數(shù)售出浪澄灣庫存。畢竟，我們只剩余若干單位待售。適逢時機(jī)，我們亦應(yīng)可出售更多藍(lán)塘道大宅單位。往后，我們將會暫時成為一家純物業(yè)租賃公司，直至部分內(nèi)地發(fā)展物業(yè)如沈陽的市府恒隆廣場、無錫的恒隆廣場第二期、昆明的恒隆廣場和武漢的恒隆廣場的高端豪宅可供出售為止。

本公司的長期觀察者都知道，每當(dāng)我們旗下上市的主要附屬公司恒隆地產(chǎn)的股價下調(diào)時，我們便會買入其股票。即使我們是香港交易所透明度最高的上市公司之一，但外人仍不會比管理層更了解公司股票的內(nèi)在價值。我們認(rèn)為，今天的股價是大手增持的極佳時機(jī)。2002年之前，恒隆地產(chǎn)(連同本公司)的表現(xiàn)曾經(jīng)未如理想，此后至2011年期間，我們成為市場的寵兒。本人無法預(yù)測我們的股價在未來數(shù)年可以有多高，但管理層確信，我們的內(nèi)在價值不久會在市場上再次被認(rèn)同。本人期待那一天的來臨。

在2001年以前，本人為本公司撰寫的致股東函，較恒隆地產(chǎn)的要詳盡得多。當(dāng)時我們厘清了兩家公司的相應(yīng)職能，其中恒隆地產(chǎn)負(fù)責(zé)營運(yùn)工作，包括處理所有新建地產(chǎn)項(xiàng)目。因此約在2002年開始，本人為恒隆地產(chǎn)撰寫的報(bào)告篇幅漸長。此外，在2011年，我們把財(cái)政年結(jié)從6月30日改為12月31日。在此之前，年度報(bào)告的信函較中期報(bào)告的更具分量。惟本人恐怕大眾只會細(xì)閱恒隆地產(chǎn)的年度報(bào)告，而忽略了本公司的年度信函和兩家公司的中期信函。

作為上巿公司主席，為了公司的良好管治，本人應(yīng)該更頻繁更及時地與股東交流。因此本人于2012年開始，平衡中期報(bào)告與年度報(bào)告的篇幅。畢竟，恒隆地產(chǎn)年度報(bào)告的篇幅對本人而言過長，且股東亦難以消化。為此，本人于恒隆地產(chǎn)2014年的中期報(bào)告內(nèi)，曾告知股東有關(guān)轉(zhuǎn)變。事實(shí)上，過往有數(shù)次是中期報(bào)告的篇幅較年度報(bào)告的更長。

過去10多年間，本人亦逐漸豐富本報(bào)告內(nèi)容。一般來說，恒隆地產(chǎn)致股東函側(cè)重營運(yùn)事項(xiàng)和市場分析，而本人則嘗試在這里論述更多宏觀時局，以及對香港樓市的看法。盡管如此，我們亦無法每年在兩份報(bào)告內(nèi)涵蓋所有議題，所以本人有時候或會請讀者參閱恒隆地產(chǎn)的致股東函。另外，本人總會在每篇信函里論及一、兩項(xiàng)股東或會感興趣的特定議題。每隔一年或半年重新論及同一議題的機(jī)會不大;因此，本人不時會請讀者參閱兩家公司過往的信函。所有這些報(bào)告均刊載于我們公司的網(wǎng)站。

舉例而言，今年本人在恒隆地產(chǎn)的致股東函中論及管理層繼任規(guī)劃和董事局的組成等議題。本人鼓勵閣下參閱有關(guān)信函。

董事長

陳啟宗

香港，2018年1月30日

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