朱中一（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長）：房地產(chǎn)業(yè)的各位同仁、各位朋友，大家下午好！很高興應(yīng)邀前來參加2018觀點(diǎn)年度論壇。

下面我圍繞“行業(yè)發(fā)展進(jìn)入了房住不炒、租購并舉、政策配套、業(yè)態(tài)延伸、品質(zhì)提升的時(shí)期，房企要順應(yīng)形勢、把握機(jī)遇、積極探索、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型做出新貢獻(xiàn)”這一問題談點(diǎn)個(gè)人看法。

改革開放40年來，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革20年來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米。住房短缺狀況得到了根本的改變。為了進(jìn)一步解決房地產(chǎn)發(fā)展中的不平衡、不充分問題，解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等城鎮(zhèn)新市民的住房問題和城鎮(zhèn)原居民的住房改善問題，十九大報(bào)告和今年的政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)了房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確了要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度和長效機(jī)制。政府工作報(bào)告還強(qiáng)調(diào)要落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)施差別化調(diào)控，支持居民自住性購房需求，培育住房租賃市場、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

全國人大和國務(wù)院有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)在答記者問或者在去年年底前后召開的工作會議上表示，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；加強(qiáng)金融監(jiān)管，平衡好與房地產(chǎn)及其它行業(yè)的資金配置，嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸制度，防止資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)；按照設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的方向推進(jìn)住房公積金制度改革；研究制定與多主體供給、多渠道保障住房制度相匹配的土地供應(yīng)制度，提高租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供地比例，按照立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)的思路，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法；建立和完善房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)和市場監(jiān)測、預(yù)警機(jī)制，加大房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范和整頓力度。此外，住房租賃條例、城鎮(zhèn)住房保障條例、住房銷售管理?xiàng)l例、住房公積金管理?xiàng)l例、土地管理法等也在抓緊制定或修訂中。

上述部署清晰地表明，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和讓廣大人民群眾安居、宜居的政策法規(guī)和長效機(jī)制正在加快建立和形成當(dāng)中。

市場的發(fā)展除政策導(dǎo)向外，需求是最基本的動力。本人通過學(xué)習(xí)后認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)、城市的更新改造和人民日益增長的美好生活的需要是房地產(chǎn)發(fā)展的三大基本因素，房地產(chǎn)業(yè)起碼還有十年左右的發(fā)展期。

2016年末，我國戶籍人口的城鎮(zhèn)化率為41.2%，2017年，我國常住人口的城鎮(zhèn)化率為58.5%，2018年，國家計(jì)劃再安排進(jìn)城落戶1300萬人。至于要達(dá)到發(fā)達(dá)國家70%以上的城鎮(zhèn)化水平，則需要更長的時(shí)間。這是我們?nèi)匀豢春梅康禺a(chǎn)的最主要原因。

城市的更新改造，包括對城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村的改造，以及對老舊小區(qū)的更新改造任務(wù)還很重。到2020年要決勝全面建成小康，就要基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和農(nóng)村危舊房的改造任務(wù)。2018年到2020年再改造棚戶區(qū)1500萬套，其中2018年計(jì)劃改造580萬套，同時(shí)要有序推進(jìn)城中村、老舊小區(qū)改造和適老化改造，完善配套設(shè)施，推進(jìn)無障礙設(shè)施改造，鼓勵有條件的加裝電梯。

現(xiàn)在我國城鎮(zhèn)的存量住房已達(dá)300億平方米，今后隨著城鎮(zhèn)人口的增加，城鎮(zhèn)存量住房的面積還會增加。如果每年按2.5%的面積進(jìn)行更新改造，每年需要更新改造的量也會超過7.5億平方米，這也是一個(gè)很大的市場。

新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長的美好生活的需要給房地產(chǎn)提供了新的空間，是未來房地產(chǎn)跨界經(jīng)營的重要方面。一是順應(yīng)產(chǎn)城融合和新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展，有序開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、眾創(chuàng)空間等。但一些開發(fā)區(qū)高成本建成后，使用不足的問題也要注意。二是順應(yīng)人民日益增長的美好生活的需要，積極探索，有序推進(jìn)文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，我們不僅要繼續(xù)探索居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的問題，還可探索與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的智慧養(yǎng)老，與醫(yī)療結(jié)合的醫(yī)養(yǎng)服務(wù)，與金融保險(xiǎn)結(jié)合的以房養(yǎng)老，與特色小鎮(zhèn)結(jié)合的養(yǎng)生養(yǎng)老小鎮(zhèn)，與旅游結(jié)合的旅居養(yǎng)老產(chǎn)品。在商業(yè)地產(chǎn)方面，鑒于不少城市大型的購物中心、商業(yè)綜合體已經(jīng)過量，所以今后一段時(shí)間內(nèi)要堅(jiān)持去庫存和補(bǔ)短板相結(jié)合。大家應(yīng)多關(guān)注城鄉(xiāng)物流配送中心、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、菜市場、停車場等配套建設(shè)，對計(jì)劃還要新建的大型商業(yè)設(shè)施一定要充分論證。國家對商業(yè)地產(chǎn)的上述政策在商務(wù)部印發(fā)的《國內(nèi)貿(mào)易流通十三五規(guī)劃》中有詳細(xì)論述，建議大家認(rèn)真學(xué)習(xí)。

今天上午我們走進(jìn)印力，參觀、了解了印力發(fā)展脈絡(luò)，也知道了萬科與印力通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合與深度合作促進(jìn)了住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的良性發(fā)展，擴(kuò)大了這兩個(gè)知名企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在全國的覆蓋面，說明商業(yè)地產(chǎn)只要做得好、有特色，仍是一個(gè)重要的業(yè)態(tài)。

上述我簡要從政策導(dǎo)向和市場需求兩個(gè)方面分析了房地產(chǎn)起碼在未來10年仍有很多的發(fā)展空間。當(dāng)然，未來的發(fā)展與前一二十年的發(fā)展有很大的不同，除了前兩年常說的由高速增長轉(zhuǎn)向平穩(wěn)增長，由傳統(tǒng)粗放的建造方式轉(zhuǎn)向建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化的建造方式以外，更能反映行業(yè)時(shí)代發(fā)展特點(diǎn)的是房住不炒、租購并舉、政策配套、業(yè)態(tài)延伸（細(xì)化）與品質(zhì)提升。這些特點(diǎn)也是房地產(chǎn)行業(yè)由快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向成熟發(fā)展階段的重要標(biāo)志。

在這樣的大背景下，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存矛盾更加明顯。當(dāng)前和今后一段時(shí)間，如何順應(yīng)住房制度和房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，來調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和防范企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)；如何順應(yīng)因城因地施策環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)的決策能力；如何順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，來轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的建造方式，提高全裝修房和裝配式建筑的比例，完善配套設(shè)施，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與水平；如何順應(yīng)新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展，來拓展企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍；如何順應(yīng)市場競爭激烈、十強(qiáng)企業(yè)相對穩(wěn)定、百強(qiáng)企業(yè)也在分化、房企優(yōu)勝劣汰步伐加快，行業(yè)集中度不斷提高的市場環(huán)境，來夯實(shí)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。這是多數(shù)企業(yè)都面臨的問題。我相信我們的多數(shù)企業(yè)，尤其是這次入圍榜單的優(yōu)秀企業(yè)，一定能夠順應(yīng)形勢，把握機(jī)遇，積極探索，加快創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，為企業(yè)、行業(yè)的發(fā)展和百姓的安居、宜居做出新貢獻(xiàn)。

本人尤其希望這次入圍的優(yōu)秀企業(yè)能在行業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展中起到引領(lǐng)的作用，并在2018年取得更好的業(yè)績。謝謝大家！