觀點(diǎn)指數(shù) | 2017年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100
觀點(diǎn)指數(shù)研究院榜單點(diǎn)評(píng)：
1、“碧萬”均破3000億，恒大市值首超3000億
在上半年馬不停蹄地沖刺規(guī)模之后，7月歷來是房企放緩銷售節(jié)奏、備戰(zhàn)金九銀十的“中場(chǎng)休息”時(shí)段。但即便單月銷售規(guī)模有所下降，在上半年火熱行情烘托下，2017年1-7月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜單仍然具備諸多亮點(diǎn)。
首當(dāng)其沖的便是位于金字塔頂端激烈角逐房企銷售規(guī)模前三甲——碧桂園、萬科和恒大。
2016年，“恒萬碧”通過全年努力實(shí)現(xiàn)銷售金額突破3000億。但在2017年，碧桂園和萬科再度實(shí)現(xiàn)突破，僅用7個(gè)月時(shí)間便跨過3000億大關(guān)。
季軍恒大雖然6月份錄得611.2億單月銷售，但7月份不可避免受傳統(tǒng)銷售淡季因素影響出現(xiàn)少許回落?？傮w上看，恒大與碧桂園、萬科超3000億的規(guī)模仍存在一些差距，后期仍待進(jìn)一步發(fā)力。
值得一提的是，在交樓物業(yè)平均售價(jià)明顯提升，交樓總建筑面積大幅增加，已完成全部共計(jì)1129.4億永續(xù)債贖回工作的情況下，恒大預(yù)期上半年凈利潤(rùn)將為去年同期3倍。
受此利好消息刺激，恒大股價(jià)于7月27日一度漲至23港元以上，總市值首破3000億港元，超越中海和萬科。
上半年房企規(guī)模跑道以碧桂園領(lǐng)先萬科117.3億拔得頭籌而宣告結(jié)束，進(jìn)入7月份，關(guān)于冠軍寶座的爭(zhēng)搶繼續(xù)激烈上演中，碧桂園力爭(zhēng)拉大差距，萬科緊追不舍，而恒大更加關(guān)注利潤(rùn)之余，亦有望在下半年實(shí)現(xiàn)突破。
2、龍湖首入千億，融創(chuàng)并購萬達(dá)遙望3000億
三甲之外，TOP10房企的表現(xiàn)同樣不輸期待。
保利、綠地、中海、融創(chuàng)、龍湖第四至第八名，有意思的是，相隔漸次的房企間差距幾乎都在100億-200億之間，這也預(yù)示著下半年房企間排位賽將展開激烈角逐。其中，本月亮點(diǎn)要屬融創(chuàng)和龍湖。
融創(chuàng)以和萬達(dá)之間的一場(chǎng)世紀(jì)并購成功成為本月最受關(guān)注房企，最終，融創(chuàng)以438.44億外加承擔(dān)454億貸款的代價(jià)將萬達(dá)13個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目納入麾下，攬獲近5000萬平巨幅土儲(chǔ)。土地儲(chǔ)備躍入前三，僅次于恒大和碧桂園。
融創(chuàng)1-7月份實(shí)現(xiàn)銷售1308億，已達(dá)到去年全年的84%。融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌在多個(gè)公開場(chǎng)合明確表示，融創(chuàng)今年銷售突破3000億沒有問題，僅以當(dāng)前銷售情況來看，融創(chuàng)要想實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，仍需花費(fèi)大力氣。
龍湖地產(chǎn)則毫無意外地于7月份突破千億大關(guān)，正式踏入千億陣營(yíng)。2017年以來，龍湖一改往常的穩(wěn)健作風(fēng)，供貨前置加快銷售，用集團(tuán)CEO邵明曉的話說就是，“該快的時(shí)候就要快一點(diǎn)”，不僅一舉殺入千億陣營(yíng)，更是一直穩(wěn)居TOP10房企第8名位置。
雖然7月份銷售節(jié)奏略有放緩，但考慮到7月淡季與中期盤整等原因，千億龍湖下半程的表現(xiàn)依然可期。
3、合作并購多元化，中等規(guī)模房企抱團(tuán)上岸
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，1-7月榜單中，TOP10房企合約銷售占到了整個(gè)榜單的45.43%，而在TOP10以外，越往后房企間銷售規(guī)模差距越來越小，基本都在50億以內(nèi)。
在競(jìng)爭(zhēng)激烈、強(qiáng)者恒強(qiáng)、外部環(huán)境不斷擠壓中小房企生存空間背景下，合作、并購與多元化成為了白銀時(shí)代下中等規(guī)模房企尋求突破的出路。
僅以7月份為例，排名第15的旭輝先是與榮華控股達(dá)成深度合作，籌劃運(yùn)作地產(chǎn)、文旅等項(xiàng)目，后又拉來平安人壽19億港元增持集團(tuán)股份至10.12%，讓險(xiǎn)資成為了其第四大股東。
排名第20的富力在銷售物業(yè)之外，本月又意外現(xiàn)身萬達(dá)、融創(chuàng)世紀(jì)并購當(dāng)中，以199億收購萬達(dá)77家酒店，代價(jià)幾近公司1-7月份銷售額的一半。
排名第22的陽光城本月雖然暫無并購項(xiàng)目，卻再現(xiàn)金融本色，宣布與福能興業(yè)設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，規(guī)模預(yù)期100億。
除了大房企之間的大魚吃小魚，中型房企逐步蠶食小型乃至中型房企的戲碼亦或?qū)⑸涎荨?月27日，融信宣布，以29億收購海亮集團(tuán)寧波、安徽兩公司過半股權(quán)，涉及35個(gè)項(xiàng)目超500萬平方米土地大禮包，相當(dāng)于融信2016年底土地儲(chǔ)備的一半。
一個(gè)500億規(guī)模的房企正在吃下一個(gè)200億規(guī)模的房企，這或許是合作，或許是并購，但也有可能，只是中小型房企之間相互的抱團(tuán)上岸，而這種場(chǎng)景，在下半程的規(guī)模競(jìng)賽中仍將上演。
市場(chǎng)觀察
1、一二線房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，三四線漸成拉動(dòng)主力
七月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著調(diào)控政策作用的顯現(xiàn)而開始逐步穩(wěn)定。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月18日公布的6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，70個(gè)大中城市中，一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落。據(jù)了解，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落，6月份比5月份分別回落2.6和1.9個(gè)百分點(diǎn)。
二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，6月份比5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)5個(gè)月回落，6月份比5月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
而從銷售面積上看，2017年1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長(zhǎng)16.1%。
分區(qū)域來看，上半年，東部地區(qū)商品房銷售面積33401萬平方米，同比增長(zhǎng)11.7%，明顯低于全國(guó)16.1%的增速。
而中部地區(qū)商品房銷售面積19140萬平方米，同比增長(zhǎng)19.9%；西部地區(qū)商品房銷售面積18746萬平方米，同比增長(zhǎng)21.2%。兩區(qū)域樓市銷售面積增幅都要高于全國(guó)平均水平。
換言之，在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)樓市銷售開始活躍，逐漸成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。
2、地市迎來年中出讓熱潮，土拍新規(guī)難抵房企拿地?zé)崆?/strong>
盡管2017年以來，多個(gè)熱點(diǎn)城市在不斷加大供地基礎(chǔ)上，推出諸如限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持、限房?jī)r(jià)等土拍新規(guī)，希望以此抑制地價(jià)高漲。但大象時(shí)代來臨下對(duì)于規(guī)模的訴求仍然讓房企拿地?zé)崆楦邼q。
財(cái)政部7月14日公布的《2017年6月財(cái)政收支情況》數(shù)據(jù)顯示，1-6月土地出讓收入達(dá)到18836億元，同比增長(zhǎng)34%。
進(jìn)入七月份，多個(gè)熱點(diǎn)城市此起彼伏的土拍盛宴仍然引來無數(shù)房企駐足爭(zhēng)搶。
僅以南京為例，7月7日，南京一次性出讓13幅地塊，總用地面積103.59萬平方米，出讓起始價(jià)293.4億元。歷時(shí)7小時(shí)，13宗地塊全部宣布成交，總成交價(jià)格414.3億元，萬科、保利、金地、中海、華潤(rùn)、華發(fā)、世茂、五礦、葛洲壩等均有所斬獲。
在地市熱度不消，房?jī)r(jià)仍處高位情況下，政府亦在嘗試更多新的方式來解決高房?jī)r(jià)問題。
7月4日晚，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局掛出位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩宗“租賃住房”用地，所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理。上述地塊最終以11.5億成交，均由國(guó)企競(jìng)得。
此后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持國(guó)企轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，并選定12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。
目前，包括廣州、佛山等城市已先后聲，加快構(gòu)建租購并舉住房體系，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。其中，廣州更是宣布，落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”，允許將商業(yè)用房改造成租賃住房。
3、調(diào)控層層收緊，下半年房企需小心過河
2017年正式進(jìn)入下半年，但據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，對(duì)于房企來說，來自監(jiān)管層面的壓力并未有絲毫放松。
7月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布2016年年報(bào)，周小川行長(zhǎng)在致辭中提及，2017年將堅(jiān)持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放在更加重要的位置。
7月24日召開的中央政治局會(huì)議亦提到，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性。
這也就意味著，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和房企而言，下半年來自金融方面的監(jiān)管和去桿杠方面的監(jiān)管將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，部分高桿杠資金鏈緊張企業(yè)或?qū)⒂瓉泶罂肌?/p>
另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在亂象的整治亦在不斷加強(qiáng)。
7月4日，廣州市住建委開展市區(qū)聯(lián)合執(zhí)法“以租代購”、宣傳不實(shí)等行為在受到暫停網(wǎng)簽資格和預(yù)售款資金撥付監(jiān)管等處罰外，還將被處以罰款。7月18日，上海公布售房搖號(hào)意見，要求需公布客戶名單，若違規(guī)一律暫停網(wǎng)簽。7月19日，成都宣布加強(qiáng)對(duì)商品住房的價(jià)格監(jiān)管，房企不得以精裝修為名變相抬高價(jià)格。
日前，國(guó)家發(fā)改委、人民銀行、住建部等31個(gè)部門單位更是聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責(zé)任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》，推出37條懲戒措施，對(duì)失信的房地產(chǎn)企業(yè)、個(gè)人進(jìn)行聯(lián)合懲戒。
在境內(nèi)投資之外，房企海外投資同樣正在經(jīng)歷考驗(yàn)，發(fā)改委在7月18日新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)等領(lǐng)域非理性對(duì)外投資；商務(wù)部在7月27日發(fā)布會(huì)上回應(yīng)萬達(dá)海外投資問題上亦提出，建議企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)、酒店、影城等領(lǐng)域的對(duì)外投資審慎決策。
種種聲音或都預(yù)示房企，下半年或需謹(jǐn)慎小心，方能安全渡河。
