觀點(diǎn)網(wǎng) 中國房地產(chǎn)經(jīng)過30年的發(fā)展到了一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，隨著城市的發(fā)展以及供應(yīng)日益減少，房地產(chǎn)由增量市場轉(zhuǎn)向存量價(jià)值創(chuàng)造的時(shí)代已經(jīng)悄然來臨，存量房成為中國房地產(chǎn)市場越來越重要的力量之一。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年中國新房交易額大約為2.5萬億元，二手房交易額不足0.5萬億元，及至2016年，在全國房地產(chǎn)交易額由3萬億元增加至超10萬億元之時(shí)，二手房的交易額也以激增的增長幅度于其中占據(jù)了近40%的比例。

增量市場萎縮之下，行業(yè)的轉(zhuǎn)變已無法避免，而如何搶占存量市場、進(jìn)行存量資產(chǎn)盤活成為擺在房地產(chǎn)行業(yè)面前一道至關(guān)重要的命題。

存量市場的機(jī)會也被嗅覺敏銳的各方資本競相角逐，在過去的兩年，最先感知的房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)行了一場全國范圍內(nèi)的大洗牌，在模式探尋和市場演變中，長租公寓以其符合未來規(guī)范化的模式優(yōu)勢成為租賃市場的新風(fēng)口。

中金公司統(tǒng)計(jì)顯示，截止目前中國長租公寓品牌超500家，除專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)外，萬科、遠(yuǎn)洋、龍湖、金地等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也相繼加入到長租公寓市場。長租公寓的快速發(fā)展無不與存量盤活息息相關(guān)，而近期“商改住”政策調(diào)整以及土地自持方式的出讓也讓這一行業(yè)再次迎來發(fā)展新的契機(jī)。

但不可忽視的是，市場競爭日益變得更為激烈之時(shí)，長租公寓無論是成熟度還是相應(yīng)的規(guī)章制度、盈利模式等都有待完善。這一切，讓4月25日觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃走進(jìn)魔方生活服務(wù)集團(tuán)之行顯得及時(shí)而必要。

4月25日，2017觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃——地產(chǎn)資管創(chuàng)新訓(xùn)練營在上海開營，來自全國不同城市的數(shù)十位房企及基金高管走進(jìn)了位于閔行區(qū)的魔方生活服務(wù)集團(tuán)總部辦公樓，魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部總經(jīng)理陳馳和魔方公寓地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部華東區(qū)域總經(jīng)理任宇的實(shí)例講解，讓大家領(lǐng)略了一場干貨滿滿的內(nèi)部分享會。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部總經(jīng)理陳馳在學(xué)徒計(jì)劃現(xiàn)場分享▲

存量時(shí)代下的適配性

作為新興的行業(yè)，長租公寓發(fā)展的時(shí)間不長，但截至目前也形成了四大運(yùn)營主體的格局：一是以資金雄厚的開發(fā)商為主的第一陣營，其次是受短租市場沖擊轉(zhuǎn)型的酒店行業(yè)，三是擁有大量房源的中介機(jī)構(gòu)，四是以輕資產(chǎn)運(yùn)營為主的公寓服務(wù)運(yùn)營商。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)屬于其中的第四大類，作為國內(nèi)公共租賃市場最早和規(guī)模最大的集中式長租公寓運(yùn)營商，魔方生活自2009年開辦第一家門店以來，目前已經(jīng)在北上廣深等15個(gè)主要城市擁有200多家。

據(jù)了解，魔方生活旗下共有魔方公寓、魔爾公寓和9號樓三個(gè)細(xì)分品牌。其中，針對都市白領(lǐng)市場的魔方公寓是魔方生活的主要品牌，魔爾公寓和9號樓則是魔方生活在白領(lǐng)市場上下端新推的中高端品牌和企業(yè)員工宿舍的藍(lán)領(lǐng)品牌。

歷經(jīng)7年的探索后，在任宇看來，長租公寓在存量房時(shí)代有著高度的適配性，不僅帶租約銷售的方式有助于面臨銷售難題項(xiàng)目去化。此外，在盤活存量資產(chǎn)、提高經(jīng)營效率和提升物業(yè)增值方面，長租公寓起著越來越大的效用。

魔方公寓地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部華東區(qū)域總經(jīng)理任宇在學(xué)徒計(jì)劃現(xiàn)場分享▲

任宇介紹，在魔方公寓已經(jīng)做過的200個(gè)案例中，以存量資產(chǎn)盤活為主，既包括了裙樓、塔樓改造，也包括了老舊的商務(wù)樓，獨(dú)棟的辦公樓，裙樓商業(yè)、沿街的街鋪等商業(yè)物業(yè)改造，而在商業(yè)改造中，因?yàn)闃I(yè)態(tài)的改變，地段區(qū)位因素反而成為不那么緊要的因素了。

不過，不同于依靠投資和土地快速開發(fā)銷售的增量開發(fā)流程，長租公寓從模式上決定了其運(yùn)營實(shí)操的屬性。

魔方公寓地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部華東區(qū)域總經(jīng)理任宇在學(xué)徒計(jì)劃現(xiàn)場分享▲

“長租公寓是非?？简?yàn)內(nèi)功和扎實(shí)運(yùn)營能力的行業(yè)，我們這個(gè)行業(yè)的平均利潤率較低，IRR只有20%，有時(shí)候還不到，租期一般為10年以上，回報(bào)周期為5到6年。”為了更清楚闡述長租公寓的盈利模式和運(yùn)營的重要性，任宇詳細(xì)說明了輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商的剪刀叉理論。

“假定房源租入的價(jià)格與租出的價(jià)格基本符合周邊市場行情，那么中間的部分：功能、運(yùn)營、銷售、平臺以及增值服務(wù)，就是利潤最大化的關(guān)鍵，這就是魔方一直在探索并且不斷創(chuàng)新的部分。”

從任宇的闡述中可以了解，在過去的幾年里打造了標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營體系、人才培訓(xùn)機(jī)制和形成了規(guī)模化的采購渠道和增值服務(wù)平臺后，魔方生活的優(yōu)勢正源于這剪刀叉理論的中間部分。

無限的未來市場想象

無可置疑的是，長租公寓作為租賃市場的新寵兒，正給予無論是輕資產(chǎn)運(yùn)營商還是轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)、酒店行業(yè)以及地產(chǎn)中介無限的市場想象。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體，而未來3-5年，中國約有2億人進(jìn)入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣。

該報(bào)告更是預(yù)測，未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人，到2030年，租金交易額將達(dá)4.6萬億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

實(shí)際上，自2015年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》等一系列政策開始，決策層正逐步鞏固全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作，并從培育市場供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管六個(gè)方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施。

同時(shí)，自去年開始，以北京、上海、杭州、成都、廣州為代表的熱點(diǎn)城市正改變土地的出讓方式，陸續(xù)推出由房企自持一定比例甚至100%自持的商品房地塊。此外，“商改住”調(diào)控暫停類住宅的銷售在一定程度上倒逼房企加速進(jìn)入租賃市場。

由此可見，長租公寓的發(fā)展迎來了一個(gè)新的契機(jī)。然而，新興的事物向來機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，在市場競爭日益激烈下，長租公寓行業(yè)目前集中度偏低，仍處于前期融資、搶占市場份額階段。

任宇指出，在經(jīng)過長時(shí)間的溝通之后，及至2016年，長租公寓行業(yè)才最終確定按照生活服務(wù)類收取稅收。同時(shí)，存量房改造中物業(yè)屬性改變、行業(yè)相應(yīng)的規(guī)章制度都有待厘定和完善。

然而即便行業(yè)尚待完善，任宇表示，魔方生活的發(fā)展速度是指數(shù)級的，今年規(guī)模將會擴(kuò)大到5、6百家門店。

“在資產(chǎn)價(jià)格高企之下，目前魔方生活主要是以直營店的方式擴(kuò)張，而今年開始更多會和房地產(chǎn)開發(fā)商采用合資的方式，對于合資資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營管理，或者采用定制方式在房企拿地或者拿地后的階段介入項(xiàng)目的規(guī)劃。”

此外，從房企角度出發(fā)，在市場及土地出讓方式轉(zhuǎn)變之下，任宇認(rèn)為，未來要求房企自持土地的比例會越來越高，但是機(jī)會口子會越開越大，未來有其它方式變現(xiàn)，“我覺得在金融方面可能會有突破，融體系會給我們地產(chǎn)商更多的解決方案”。